2550
Знести чи реконструювати: як в Україні намагаються вирішити проблему з хрущовками
— Нерухомість
З кожним роком в Україні стає все більше застарілого житла. 50% житлового фонду потребує реконструкції, а в уряді все ще не розробили чіткої програми реновації. Сайт “Сегодня” розповідає, чому досі не змогли вирішити проблему із застарілим житлофондом, як можна виправити ситуацію і чи варто українцям чекати змін найближчим часом.
Понад 50% житлового фонду в Україні потребує реконструкції
За офіційною інформацією Мінрегіону, на кінець 2017 р. в Україні понад 50% житлового фонду застаріло та потребувало реконструкції, а 7,5% (75 млн м кв) і зовсім були непридатні для життя.
Вся справа в тому, що у кожної будівлі, залежно від типу будівлі, є термін експлуатації. Наприклад, капітальні будинки з кам’яними і цегляними стінами можуть прослужити більш ніж 150 років, будинки з шлакоблоку – всього близько 70 років, а от дерев’яні і брущаті живуть взагалі не більше 50 років. Україна активно забудовувалася багатоповерхівками в 50-70-х роках минулого століття, тому зараз в країні масово закінчується термін експлуатації хрущовок того часу.
Тільки в Києві налічується близько 3,2 тисячі таких об’єктів, які необхідно реконструювати, це переважно хрущовки і сталінки.
Проблема із застарілим житлофондом стосується не тільки України. Так, до недавнього часу в Німеччині знесенню підлягав кожен 10-й будинок, що місцевий уряд і зробив, таким чином відновивши 75% житлового фонду. У Польщі вирішили вдатися не до таких радикальних методів, але за реконструкцію житла також взялися, і зараз у них оновлено вже більш ніж 50% житлового фонду.
Але, незважаючи на те, що терміни експлуатації наших будинків добігають кінця, влада вирішувати цю проблему не поспішає. І суть навіть не у відсутності бажання або фінансування, а в тому, що в чинному законодавстві немає норм проведення реконструкції. Точніше, вони є, але втілити їх в реальність практично неможливо.
Згідно із законом, який був ухвалений ще в 2006 р., щоб почати реконструкцію житлового будинку, потрібно отримати згоду 100% мешканців.
“У 2006 році в Україні був розроблений закон про реконструкцію застарілого житла, так званих “хрущовок”. Однак на практиці реновація таких будинків з того часу так і не відбулася внаслідок недосконалого законодавства, зокрема, прописаної обов’язкової згоди 100% мешканців будинків на проведення майбутньої реконструкції. В реальних умовах сьогодні це практично неможливо”, ̶ заявив заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Лев Парцхаладзе.
Навіть у Києві не раз з’являлися списки будинків, які підлягають негайній реконструкції, але далі паперів ця затія не пішла, тому що складно уявити, де можна знайти такий будинок, в якому всі мешканці одностайно проголосують за реновацію.
Щоб почати реконструкцію, потрібно отримати згоду 100% мешканців
Домогтися згоди від усіх мешканців багатоквартирного будинку абсолютно неможливо. Але, крім необхідності 100% згоди, у чинному законодавстві є чимало інших нюансів. Конфедерація будівельників України в коментарі “Сегодня” зазначає, що головними питаннями залишається відсутність чіткої процедури реновації і гарантій для всіх сторін.
“Чинний закон потребує змін, оскільки на практиці реалізація його утруднена у зв’язку з цілою низкою проблем, пов’язаних з:
- нечіткою процедурою ухвалення рішень щодо реконструкції;
- фінансуванням заходів реновації житлового фонду;
- участю власників застарілого житлового фонду в ухваленні рішень щодо подальшої долі нерухомості, що їм належить, і надання гарантій захисту їхніх прав”, – зазначає виконавчий директор Конфедерації будівельників України Віталій Грусевич.
Він також додає, що зараз власники квартир не можуть обрати, в якому вигляді вони отримають компенсацію у разі неможливості подальшого проживання в своєму будинку. Тобто це може бути тимчасове житло, інша квартира або ж просто грошова компенсація. До того ж залишаються під питанням гарантії для усіх учасників проекту реновації: інвестора, мешканця і т. д.
З відселенням мешканців в інші будинки також є чимало проблем. Наприклад, їм потрібно надати умови, не гірші від тих, які були, а також поселити недалеко від попереднього місця проживання.
Щоб вирішити такі суперечливі моменти, в Мінрегіоні почали розробляти новий законопроект, який має виправити ситуацію. У новій редакції вносять норму, за якою для реконструкції потрібно буде отримати згоду тільки від 75% мешканців.
“Проектом ми припускаємо, що рішення про реконструкцію ухвалюється за згодою 75% власників об’єктів нерухомого майна. Залежно від обраного способу реконструкції багатоквартирного будинку, з урахуванням результатів технічного обстеження будівель і споруд, їх енергетичного аудиту та техніко-економічних розрахунків, реконструкція може проводитися з відселенням або без нього тощо”,– говорить Грусевич. Підготовка законопроекту затягнулася через безліч суперечливих моментів, які треба виправити в новій редакції.
Хто буде займатися реконструкцією і за чиї гроші її проведуть
Зараз у Кабміну є два варіанти, як виправити проблему із застарілим житлофондом: почати масово зносити будинки або ж зайнятися реконструкцією. Другий варіант обійдеться владі набагато дешевше, та й до того ж у такому разі можна буде залучити інвесторів і додаткове фінансування.
“Реновація старих кварталів – це актуальне питання, вирішення якого – процес тривалий і необхідний. Але про розгляд конкретних проектів сьогодні практично не може йти мови. А все тому, що чинне законодавство у його поточному вигляді робить процес реновації застарілих будинків майже неможливим. Якщо створити фінансову зацікавленість для забудовників і залучити їх до проектів хрущовок, можливо, проблема вирішилася б. Але на сьогоднішній день немає необхідної законодавчо-нормативної бази з цього питання. Влада зняла з себе зобов’язання щодо хрущовок. ЖЕКи ліквідували, створивши управалінські компанії та ОСББ, а значить, за реновацію міська адміністрація вже не відповідає. Ніхто не дивився, в якому стані ці будинки передавали новому балансоутримувачу – адже в такому неналежному стані прийняли”, – каже в коментарі “Сьогодні” прес-секретар корпорації “Укрбуд” Гліб Шемовнєв.
Дійсно, питання про те, хто буде займатися реконструкцією, залишається відкритим. В Кабміні є два варіанти фінансування майбутньої програми ̶ за рахунок коштів місцевих бюджетів або інвесторів.
Віталій Грусевич додає, що наразі відсутній чіткий та прозорий механізм вибору інвестора, який буде займатися реконструкцією. А також поки що вирішується, звідки будуть залучатися гроші: з державного та місцевих бюджетів або ж це будуть приватні капіталовливання.
“Процес ускладнює відсутність фінансування, яке держава готова виділити на стимулювання оновлення житла, соціальне напруження серед мешканців, тиск власників застарілого житла на реалізатора проекту (забудовника), а ще активна фаза децентралізації”,– зазначив Грусевич.
Ситуація ускладнюється і тим, що якщо із застосуванням державного кредитування буде проведена термомодернізація (комплекс енергоефективних заходів) хоча б одного будинку з мікрорайону застарілого житлофонду, то зробити після цього комплексну реконструкцію всього мікрорайону буде неможливо.
Гліб Шемовнєв додає, що спектр перешкод для реконструкції набагато ширший, ніж просто необхідність отримати 100% згоду мешканців і обрати правильного інвестора. Перешкодами є законодавче обмеження реконструкції цілими кварталами, а не окремими будівлями, та обмеження реконструкції тільки будинками висотою до п’яти поверхів, а також:
- законодавча заборона на відселення мешканців застарілого житла в резервний житловий фонд;
- законодавча заборона на відселення мешканців застарілого житла в житло з іншою кількістю кімнат навіть при більшій площі нового житла;
- законодавче обмеження зони відселення мешканців застарілого житла межами того ж кварталу або мікрорайону;
- відсутність норми, яка зобов’язує органи місцевого самоврядування розвивати соціальну інфраструктуру пропорційно до розвитку кварталу або мікрорайону;
- відсутність податкових та інших пільг, що надаються потенційному інвестору.
Тому, поки не буде представлений новий законопроект, говорити про початок реконструкції не варто. Та й у самому Мінрегіоні зауважують, що навіть після того, як документ підготують, реновація застарілого житлового фонду почнеться тільки через 2-3 роки після цього.
“Враховуючи явну неквапливість законодавців і поточну динаміку розвитку ринку житлового будівництва, про процес реновації можна говорити тільки в перспективі. На жаль, є побоювання, що каталізатором вирішення проблеми може стати тільки масовий перехід старого житла в розряд аварійного. Залишається лише сподіватися, що це питання почне вирішуватися до того, як обернеться серйозною загрозою для життя і здоров’я людей”,– підсумував Шемовнєв.
Анастасія Іщенко
За матеріалами: Сьогодні
Поділитися новиною
