Будівельна піраміда: коли впаде ринок нерухомості України — Finance.ua
0 800 307 555
0 800 307 555

Будівельна піраміда: коли впаде ринок нерухомості України

Нерухомість
7636
З настанням літа – традиційного сезону низького попиту на нерухомість, аналітики знову заговорили про швидкий крах будівельного ринку і стали згадувати про бульбашку. Логіка в міркуваннях песимістів, безумовно є, та й факти, на які вони спираються у своїх висновках, неможливо спростувати.
Оптимісти ж з їхніми доводами не згодні. Адже в останні 3 роки скептики неодноразово прогнозували неминучий крах ринку житлової нерухомості, тоді як кількість будівництв тільки зросла, а попит, хоч і відстає від пропозиції, досить високий, щоб забезпечити фінансування для мільйонів квадратних метрів житла, що зводиться.
Фактори зростання
Божевільні темпи будівництва в останні роки всі без винятку експерти пов’язують з неймовірно високим попитом. Який в свою чергу забезпечувався девальвацією гривні, валютними обмеженнями, банкопаду і війною на Сході.
Парадоксально, але саме кризові явища в економіці дали поштовх ринку первинної нерухомості. Розчаровані в національній валюті і банківській системі українці воліли вкласти свої заощадження в житло.
Так, за даними Державної служби статистики, у 2017 році в Україні було введено в експлуатацію 10,2 млн. кв.м житла. Причому 3,6 млн. кв.м. з них припали на Київ і Київську область. А в порівнянні з 2016-м в столиці торік було здано на 30% більше житлових «квадратів».
«Безпечним для ринку показником темпу будівництва європейці, наприклад, вважають рівень 1 кв.м. на душу населення. Все що вище – вже загрожує кризою. Якщо міркувати в тому ж контексті, то Київ далекий від критичної позначки. Однак я не думаю, що в українських реаліях варто бездумно спиратися на європейську практику», – говорить президент об’єднання фінансових установ Дмитро Кравченко.
І згадує про мертву в нашій країні іпотеку, яка є драйвером західного ринку нерухомості, а також низький рівень платоспроможності населення.
До того ж, каже експерт, офіційна статистика не враховує солідний обсяг вже побудованих, але не введених в експлуатацію будинків. Через зміни в порядках, вони отримали відстрочку на рік.
У гонитві за клієнтом
Забудовники та ріелтори в швидкий крах ринку нерухомості не вірять. Хоча і визнають, що попит відстає від пропозиції, що, втім, тільки на руку покупцеві, який отримує широкий вибір варіантів як на первинному, так і на вторинному ринку.
«Попит на житлову нерухомість стабільний вже другий рік. Зараз помітна тенденція зростання попиту на комерційні та офісні приміщення. Що стосується житла, то тут попит знаходиться на позиції «помірний, але реальний інтерес». Є і заявки, і перегляди, і угоди, але поки що в привілейованому становищі залишається покупець», – говорить генеральний директор АН «Благовіст» Олена Біберова.
Тим часом, девелоперам доводиться витрачати все більше сил і коштів, щоб заманити найвибагливішого покупця. Програмами розстрочки на 5-7 років вже нікого не здивуєш. Тож забудовники взялися конкурувати один з одним якістю, енергоефективними технологіями і об’єктами інфраструктури.
«Зараз на ринку головний – покупець. А йому вже недостатньо однієї зведеної коробки. Покупці стали більш вимогливими і орієнтуються на об’єкти з розвиненою інфраструктурою, де можна жити і працювати в комфортному середовищі. І серйозні забудовники вже реалізують в своїх проектах фітнес-центри, парки на дахах, зони барбекю, дитячі садки та інше», – зізнається маркетолог девелоперської компанії City One Development Дмитро Новіков.
Рентабельність на нулі
Однак ця гра з покупцями в піддавки не може приносити результати нескінченно довго. І без фінансового підживлення забезпечити платоспроможним попитом все київські будівництва не вийде. Тим часом, зізнаються експерти, більш-менш робочі іпотечні програми є тільки у двох українських банків. Але їхні умови далекі від європейських.
«Банки зараз готові кредитувати під 21-23% річних ефективної ставки. При цьому від покупця зажадають мінімум 30% авансового платежу, а максимальна сума кредиту близько 1,2-1,5 млн. грн.», – говорить фінансовий аналітик Василь Невмержицький.
І додає, що видають фінустанови зовсім небагато – близько 100 позик на місяць. Адже крім драконівських умов, варто ще брати в розрахунок і здатність українців підтвердити платоспроможність. Його слова підтверджує і Кравченко.
«Якщо в Європі 80% житлової нерухомості люди купують в кредит, то у нас, навпаки, 80% людей купують квартири за готівку. Решта 20% припадають на програми розстрочки забудовників і банківське кредитування», – підраховує він.
А якщо девелоперам не доводиться розраховувати на допомогу з боку банкірів, вони масово розвивають власні програми розстрочки. Причому, судячи з того, що поріг входу (перший внесок на купівлю квартири) вже знизився до 30-50 тис. грн., Шукати покупця стає все складніше. А забудовникам вже доводиться жертвувати своїми доходами.
«Зараз багато забудовників пропонують купівлю нерухомості на ранніх етапах на рівні 13-14 тис. грн., Що вже саме по собі – на межі собівартості будівництва», – говорить Новіков, прогнозуючи зростання ціни квадратного метра до кінця року на 10-15%.
Експерти зізнаються, що в останні роки рентабельність будівництва через високу конкуренцію і стриманий попит значно знизилася. Те, що раніше девелопер заробляв на одному будівництві, зараз він може отримати з трьох будинків. Що, втім, не відлякує будівельників. У травні 2018 року експерти 100realty.ua, аналізуючи первинний ринок нерухомості Києва, нарахували в столиці 212 житлових комплексів. Тоді як в січні 2017-го їх було всього 158.
Ціни не впадуть
Саме цей фактор і дає підставу аналітикам прогнозувати невелике подорожчання «первинки». Адже собівартість будівництва неминуче підтягується за зростанням цін на будматеріали, енергоносії та витратами на оплату праці.
Цілком очевидно, кажуть експерти, що в умовах значної інфляції, фактично з’їдає зростання реальних зарплат українців, забезпечити масштабні будівництва платоспроможним попитом буде все тяжче.
А тому, в середньостроковій перспективі країна може зіткнутися з новою хвилею заморожених будівництв і обурених інвесторів. Врятувати ринок може тільки диво, на кшталт дешевого іпотечного кредитування або різкого зростання доходів. Однак розраховувати на нього зараз не доводиться.
«Будівельний ринок за своєю суттю – піраміда. Забудовник продає один об’єкт, і починає будувати наступний. Більшість девелоперів не можуть гарантувати завершення об’єкта, якщо продажі впадуть до критичного мінімуму. У них просто не вистачить грошей на це. Скільки ще простоїть ця піраміда, враховуючи, що темпи будівництва не скорочуються – сказати складно. Але на горизонті 1-2 років перспективи первинного ринку нерухомості виглядають не дуже оптимістично», – резюмує Невмержицький.
Юрій Павлов
За матеріалами:
УБР
Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Підпишіться на нас