Тетяна Сміян: як коректно оформити купівлю квартири на ринку вторинної нерухомості?


Тетяна Сміян: як коректно оформити купівлю квартири на ринку вторинної нерухомості?

Перш ніж укладати договір купівлі-продажу квартири на ринку вторинної нерухомості, необхідно упевнитися в безпеці угоди і реальності досягнення правових наслідків.

Отже, плануючи угоду, необхідно перевірити:

1. Наявність у продавця права власності на квартиру, що підтверджується відповідними документами (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, міни, дарування і т.д., біржовий контракт); перевірити наявність згоди на продаж співвласників квартири (якщо квартира перебуває у спільній власності) або чоловіка/дружини (для квартир, придбаних в шлюбі).

2. Якщо власник квартири змінювався кілька разів, бажано простежити законність переходу права власності на квартиру для мінімізації ризику визнання будь-якої з угод недійсною.

3. Відповідність квартири параметрам, зазначеним в технічному паспорті на предмет відсутності перепланувань, позаяк всі «неузаконені» перепланування стануть проблемою нового власника квартири.
 
4. Відсутність обтяжень квартири в Державному реєстрі речових прав на майно, а також відсутність судових спорів у Державному реєстрі судових рішень. Важливим елементом є відсутність на дату укладення договору купівлі-продажу квартири боргів з оплати комунальних послуг, відсутність зареєстрованих у квартирі громадян, особливо дітей.

5. Варто пам’ятати, що об’єктом купівлі-продажу має стати саме квартира, а не майнові права на квартиру. Продаж майнових прав на квартиру виникла з причини того, що на сьогоднішній день існують багатоповерхові будинки, які побудовані і навіть обслуговуються, але при цьому право власності на квартири в таких будинках не оформлені, в зв’язку з наявністю порушень при відведенні земельної ділянки під будівництво або порушення будівельних норм при будівництві таких будинків. В даному випадку, покупець ризикує отримати квартиру, право власності на яку, можливо, ніколи й не буде оформлено. Купівля майнових прав на квартиру можлива тільки якщо мова йде про первинний продаж нерухомості, в разі заміни інвестора в період будівництва будинку.

Нюанси процедури оформлення купівлі-продажу, як правильно вчинити, якщо продавець вимагає розрахунок у валюті?

Договір купівлі-продажу квартири підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Після надання нотаріусам доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно нотаріальне завірення і державну реєстрацію можна провести у нотаріуса за місцем знаходження (реєстрації) майна (квартири) або за місцем розташування (реєстрації) однієї із сторін договору купівлі-продажу (ст. 55 Закону України «Про нотаріат»).

Що стосується проведення розрахунків за договором купівлі-продажу, треба врахувати, що відповідно до п. 2 Постанови правління НБУ № 210 від 06.06.2013 р. «Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою» (з урахуванням змін, внесених Постановою НБУ № 407 від 25.11. 2016 р.), фізичні особи мають право здійснювати розрахунки на суму понад 50 000 гривень, шляхом перерахування грошових коштів з поточного рахунку на поточний рахунок.

Таким чином для проведення розрахунків між продавцем і покупцем на суму понад 50 000 грн необхідно кожному відкрити банківський рахунок. Щоб уникнути необхідності відкривати рахунок, в договорі купівлі-продажу потрібно прописати розстрочку оплати і розбити загальну вартість на суми до 50 000 грн. При цьому покупцю квартири, при проведенні кожної оплати слід вимагати у продавця підтвердження отримання ним грошових коштів у вигляді розписки або, що ще краще, нотаріально завіреної заяви від продавця із зазначенням суми отриманих грошових коштів.

Що стосується валюти здійснення розрахунків, то як і раніше, національною валютою України є гривня, водночас вказування еквівалента у валюті не заборонене. Важливо вказати вартість у договорі купівлі-продажу в гривні і можливість її коригування з прив’язкою до курсу необхідної валюти та врахуванням того, який саме курс приймається сторонами (курс НБУ, курс міжбанку або конкретного банку із зазначенням його найменування та офіційного сайту).

Які податки і в яких випадках повинні оплачувати продавці, і які покупці?

Що платить продавець:

  • державне мито 1% від ціни об’єкта, але не нижче оціночної вартості нерухомості;
  • податок на доходи фізичних осіб-резидентів – 5% (нерезиденти – 15%) від вартості нерухомості, тільки в разі, якщо нерухомість перебуває у власності менше 3 років, або якщо це другий і наступні продажі в цьому році. Ця умова не поширюється на об’єкти, отримані в спадщину і якщо це перший продаж цього року;
  • військовий збір – 1,5%, тільки в разі сплати податку на доходи фіз. осіб.

Варто зазначити, що в статті 4 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» встановлено особи, які звільняються від сплати державного мита.

Що платить покупець:

  • збір на обов’язкове пенсійне страхування 1%.

На практиці Сторони узгоджують, хто і які витрати буде нести, нерідко вартість нерухомості зростає на вартість податків, які необхідно заплатити.

Також не варто забувати про проведення державної реєстрації та необхідність оплати за проведення державної реєстрації права власності на нерухомість (від 0,1 до 5 прожиткових мінімумів залежно від терміну реєстрації відповідно до ст. 34 ЗУ «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Які документи повинні бути з обох сторін при угоді?

Для продавця:
- паспорт та ідентифікаційний код;
- документи, що підтверджують право власності на нерухомість;
- витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно (отримує нотаріус);
- форма 3 з ЖЕКу, щодо зареєстрованих осіб;
- документи, які підтверджують відсутність заборгованості з оплати комунальних платежів;
- нотаріально завірена згода чоловіка/дружини (якщо нерухомість придбана в шлюбі);
- експертна грошова оцінка нерухомості.

Для покупця:
- паспорт та ідентифікаційний код;
- при проведенні розрахунків за договором купівлі-продажу нерухомості через банк, банк запросить документи, що підтверджують отримання доходів на суму понад 150 000,00 грн.

Тетяна Сміян, керівник юридичного управління KVADRA INVEST, адвокат

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

  • !

    Колонка відображає виключно точку зору автора, та може не збігатися з думкою редакції. Публікація колонок здійснються згідно Правил, а Finance.ua виконує лише роль носія. Копіювати ці авторські матеріали можна лише за наявності посилання на автора та Finance.ua.

Також з цієї теми: Нерухомість
Дивись також
Весь ринок:Нерухомість
Архiви:2018 2017 2016 2015
В Контексті Finance.ua