4321
Заповітні метри. Чи варто купувати нерухомість саме зараз
— Нерухомість
Від 9 тис. грн до 76 тис. грн за метр — за такою ціною можна придбати квартиру в Києві, вибравши з більш ніж 60 тис. пропозицій. За чотири останні роки нижня межа вартості житла опустилася на 36% і, на думку забудовників, наблизилася до собівартості квадратного метра. При цьому темпи будівництва житлової нерухомості продовжують зростати, випередивши навіть найбільш благополучні 2007-2008 роки. Це небезпечно, адже попиту на споруджувані квартири немає.
Ударники виробництва
Сьогодні в Києві будується 184 житлові квартали. У 2013-му їх було 142, а в кінці 2016-го — 156. Більшість будівництв — розморожені об’єкти попередніх періодів, а також нові, введення яких в експлуатацію планується в кінці 2018 — середині 2019 року.
Водночас у серпні 2017-го в столиці залишалися непроданими близько 56 тис. квартир в новобудовах. Сюди не входить житло, куплене з метою перепродажу, а також квартири на вторинному ринку нерухомості. “Враховуючи видані протягом останнього року дозволи на будівництво ще 7 млн кв. м житла, це викликає певне занепокоєння”, — говорить Дмитро Андрієвський, перший заступник голови Комітету Верховної Ради з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства. За його словами, на тлі зростання обсягів будівництва зростає і кількість непроданих квартир в новобудовах. Для порівняння: у січні — червні в столиці укладено 2640 угод купівлі-продажу житла, тоді як за аналогічний період минулого року — 4220.
Сергій Костецький, аналітик консалтингової компанії SV Development, називає зростання обсягу пропозицій при зниженні попиту на будівельному ринку “бульбашкою”: будинки, як правило, здаються з половиною непроданих квартир, а то й менше. “Куди дивляться будівельні компанії? Чи вони за інерцією йдуть? — щиро дивується Костецький рівнем перевиробництва на ринку будівництва. — Я розумію, що стало простіше отримати дозвіл на будівництво. Але ж попиту немає”. За даними Державної архітектурно-будівельної інспекції, за 10 місяців поточного року у Києві на будівництво видано 5759 ліцензій.
Що стосується вторинного ринку, то сьогодні обсяг пропозиції тут складає в середньому 21,5–22 тис. квартир. Порівняно з 2013 роком це більше лише на 17-20%. “Пояснюється це зростання збільшенням загального обсягу ринку нерухомості та продажем житла тими, хто емігрував з країни”, — говорить Георгій Кукуруза, економіст IMF Group.
“Банки не демонструють активності у наданні іпотечних кредитів, тому важливо впровадження держпідтримки забезпечення громадян житлом”
Чим обумовлено пожвавлення будівельного ринку? За останні три роки були дві потужні хвилі попиту на нерухомість. Перша спровокована міграцією внутрішньо переміщених осіб з початком війни на сході України. Друга — наслідок “банкопаду”. Після ліквідації десятків банків люди почали вкладати гроші в нерухомість як альтернативу депозитам. “Чому стали різко будувати квартири? Тому що хотіли охопити цей сегмент — людей, у яких було по кілька сотень тисяч гривень і які втекли від війни. Потім пішли вкладники з ненадійних банків. Але зараз у людей вже не залишилося грошей”, — говорить Костецький.
За підрахунками Григорія Кукурузи, зростання пропозиції збалансоване платоспроможним попитом. “Якщо врахувати, що з другої половини 2014 року 1-1,5 млн переселенців збільшили населення столиці на 20-30%, а також фактор переливу заощаджень депозитів в нерухомість (відтік вкладів за 2014-2016 роки становить $16,8 млрд. — Ред.), — легко простежити, що в майбутньому навіть потенційне зростання кількості новобудов не призведе до виникнення суттєвого надлишку пропозиції”, — говорить він.
Однак до середини 2017 року посилився вплив негативних факторів. Наприклад, зміна кон’юнктури на ринку оренди житла, яка спровокувала гальмування інвестування в нерухомість. За словами опитаних Фокусом ріелторів, у договорах оренди все частіше з’являється пункт, згідно з яким комунальні послуги вже включені у вартість оренди житла. Іноді їх розмір досягає 50% від загальної суми оренди. До того ж у столиці на одного орендаря припадає в середньому до 50 квартир у високому ціновому сегменті. З дешевими пропозиціями (близько 3 тис. грн за однокімнатну квартиру) ситуація зворотна — через величезний попит таке житло практично ніколи не пустує.
Збільшення податку на нерухомість і постійне зростання комунальних платежів закриває можливість для інвестицій і у форматі “нехай буде квартира, їсти не просить”. Тепер нерухомість “просить їсти”, що змушує майбутніх інвесторів підходити до цієї купівлі більш зважено. З урахуванням потреби в планових ремонтах термін окупності квартири, що раніше становив близько 6 років, за словами Костецького, розтягується до 12-30 років в залежності від її площі і ціни.
Назад і вниз
На думку столичного мера Віталія Кличка, інтенсивне будівництво нового житла стане причиною швидкого зниження цін на нерухомість в Києві аж до обвалу. “Якщо буде обвал, то ціна на житло значно зменшиться”, — зазначив він в ефірі телеканалу “112”.
Зниження ціни — найпростіший і найдієвіший спосіб стимулювати попит, але у цього процесу є об’єктивна межа: собівартість. “Ціна не може бути нижчою за собівартість, а собівартість якісного житла висока. Так, на ринку представлено велику кількість житла за досить низькими цінами (від 8 тис. грн. — Ред.), але це, як правило, житло в приміській зоні з низькою якістю будівництва”, — говорить Дмитро Андрієвський. Він перелічує, на чому економлять забудовники: відсутність централізованого водопостачання і водовідведення, відсутність ліфтів, обов’язок покупця самостійно встановлювати індивідуальне опалення.
Віталій Кравченко, Максим Мордовцев
За матеріалами: Фокус
Поділитися новиною
