Олександр Іванишин: на що потрібно звертати увагу при купівлі квартири на первинному ринку


Олександр Іванишин: на що потрібно звертати увагу при купівлі квартири на первинному ринку

Придбання власної квартири – досить відповідальний крок для кожної сім’ї або окремої людини, до якого необхідно підходити виважено та ретельно, адже зазвичай це є результатом багаторічної важкої праці задля накопичення необхідної суми коштів.

Тим, хто має можливість та все таки зважився придбай власне житло, в першу чергу потрібно вирішити для себе, яким саме чином купувати квартиру: інвестувати кошти в будівництво нової квартири в новобудові чи придбати вже готове житло на вторинному ринку.

Враховуючи значне зростання останнім часом пропозицій житла у новобудовах від забудовників та низку переваг перед вторинним ринком, основними з яких є: значно нижча ціна, можливість придбання у розстрочку, широкий вибір сучасних планувань, абсолютно нові комунікації тощо, все більше українців надають перевагу саме первинному ринку житла.

Однак, зазначені переваги компенсуються наявністю значних ризиків потрапити у пастку до недобросовісного забудовника та ніколи не побачити ані своєї новозбудованої квартири, ані сплачених за неї значних коштів, адже жодна із існуючих натепер схем придбання квартири в новобудові не гарантує інвестору 100% захист від можливих недобросовісних дій забудовника.

На сьогодні проблемні чи незаконні новобудови є практично в кожному великому місті України. А чого лише варта минулорічна історія із затриманням відомого столичного забудовника, від діяльності якого постраждалими залишилися близько десятка тисяч людей-інвесторів.

Тож, як вберегти себе, на що звернути увагу та які документи необхідно перевірити в першу чергу перед тим, як поставити свій підпис під інвестиційним договором та довірити свої «кровні» забудовнику?

1. Перевірка законності будівництва

В першу чергу необхідно запросити у забудовника та перевірити дозвільні документи, які надають право останньому здійснювати будівництво об’єкту та свідчать про його законність.

До таких дозвільних документів відносяться:

- документ, що підтверджує право володіння чи користування земельною ділянкою (це може бути договір оренди, купівлі-продажу, суперфіцію, державний акт про право власності);

- містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки;

- дозвіл на виконання будівельних робіт (для об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками) або повідомлення про початок виконання будівельних робіт (для об’єктів з незначними (СС1) наслідками);

- затверджена проектна документація на будівництво;

- будівельна ліцензія у генерального підрядника будівництва;

- технічні умови на приєднання будинку до мереж електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення;

- договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту.

З оригіналами чи копіями (сканкопіями) зазначених дозвільних документів, як правило, можна ознайомитися у відповідному відділі продажу забудовника або на офіційному веб-сайті об’єкту будівництва.

Відмова забудовника надати наведені дозвільні документи для ознайомлення може свідчити про наявність проблем з ними чи їх відсутність у нього взагалі, а це, як результат, вже говорить про проблемність чи незаконність відповідної забудови, від інвестування в яку бажано відмовитись.

Перевіряючи документи на земельну ділянку, варто звернути увагу на зазначене у них цільове призначення її використання, де має бути указано саме для будівництва та обслуговування відповідного житлового об’єкту, а не щось інше. В іншому випадку – здійснення житлової забудови на не призначених для цього земельних ділянках може призвести до проблем у забудовника під час прийняття збудованого об’єкту в експлуатацію.

Також у документах на земельну ділянку, які надають забудовнику право користування, а не володіння нею, варто перевірити зазначений строк надання її в користування та порівняти його із запланованим забудовником строком завершення будівництва. Якщо вони відрізняються, це вимагатиме від забудовника поновити строк користування земельною ділянкою, що залежить не виключно від його волі та може призвести до виникнення значних проблем у майбутньому.

Під час ознайомлення із затвердженою проектною документацією на будівництво потрібно переконатися, що вона повністю відповідає наявним містобудівним умовам та обмеженням забудови земельної ділянки (наприклад, щодо кількості поверхів об’єкту будівництва).

По договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту необхідно перевірити, чи не порушені забудовником зазначені у ньому строки щодо сплати відповідних внесків, адже наявність таких порушень може призвести в майбутньому до відмови забудовнику у присвоєнні новозбудованому об’єкту поштової адреси, без якої в подальшому інвесторам неможливо буде зареєструвати за собою право власності на свої квартири.

2. Репутація забудовника

Ще однією обставиною, на яку обов’язково слід звернути увагу при купівлі квартири на первинному ринку, є перевірка ділової репутації забудовника, який проводить будівництво, зокрема його досвіду, позиції на ринку, кількості закінчених проектів, успішності їх реалізації.

Зберіть якомога більше даних про забудовника, пошукайте інформацію на профільних сайтах та форумах у мережі Інтернет, зокрема звертайте увагу на те, чи змогли інвестори квартир не тільки вселитися у збудовані даним забудовником будинки, а й зареєструвати за собою право власності на квартири, чи немає у них нарікань на якість будівельних робіт та подальше обслуговування будинку експлуатаційною організацією забудовника.

Важливо, щоб у забудовника були вдало реалізовані раніше проекти, а знайти таку інформацію досить просто, адже зазвичай забудовники пишаються такими проектами і розміщують відомості про це на своїх веб-сайтах.

Якщо ж у забудовника за плечима є проблемні об’єкти та довгобуди, то звичайно існує ризик, що і ваш будинок може опинитися серед такого списку. Більше того, такі забудовники зазвичай можуть використовувати інвестиційні надходження від нових вкладників та об’єктів саме на свої старші проблемні об’єкти в першу чергу, а це може призвести до нестачі коштів на завершення будівництва вже вашого будинку.

Також, варто розуміти, що якщо обраний вами забудовник будує лише свій перший і єдиний об’єкт, то звичайно шансів, що інвестиція в таку новобудову буде вдалою і надійною, досить мало.

Щоб мінімізувати свої ризики інвестування, також радимо перевірити інформацію про забудовника у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (щодо наявності арештів та обтяжень майна), Єдиному державному реєстрі судових рішень (щодо наявності судових спорів у забудовника), Єдиному державному реєстрі виконавчих проваджень (щодо наявності відкритих щодо забудовника виконавчих проваджень), Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань (щодо відсутності інформації про початок процесу припинення чи порушення справи про банкрутство щодо забудовника), на сайті Державної фіскальної служби України (щодо наявності податкового боргу чи застави у забудовника) тощо.

Наприклад, якщо реєстр судових рішень містить цілий ряд справ, в яких ошукані інвестори вимагають повернути у даного забудовника вкладені в будівництво інших його об’єктів кошти, звичайно, краще відмовитися від співпраці з таким забудовником.

3. Схема інвестування

В першу чергу необхідно звернути увагу на те, що на законодавчому рівні в Україні на сьогодні передбачені тільки чотири способи інвестування коштів у будівництво нового житла: фонди фінансування будівництва (ФФБ), випуск цільових облігацій, інститути спільного інвестування, фонди операцій з нерухомістю.

Враховуючи урегульованість зазначених питань у законодавстві, найоптимальнішим рішенням є інвестування у будівництво житла саме за відповідними схемами.

Наразі, на мою думку, інвестування у ФФБ є найоптимальнішою схемою придбання житла на первинному ринку для потенційного інвестора, адже відповідними фондами розпоряджаються окремі фінансові компанії – управителі з ліцензіями, які контролюють надходження та розподіл інвестиційних коштів, темпи виконання будівельних робіт та мають право навіть замінити забудовника на іншого у випадку порушення останнім своїх зобов’язань. Однак, на практиці досить часто такі компанії – управителі створюються самими забудовниками та в першу чергу захищають саме його інтереси, а не інвесторів.

Проте, як свідчить практика, забудовники використовують і інші схеми залучення коштів у будівництво, зокрема: договори купівлі-продажу майнових прав, попередні договори купівлі-продажу квартири, договори про пайову участь у будівництві, інвестиційні договори тощо. Хоча такі схеми і не передбачені законодавством, але прямо і не заборонені, тому звичайно мають право на життя і відразу їх відкидати як незаконні не потрібно.

У будь-якому випадку варто відзначити, що жодна із існуючих на тепер схем інвестування у первинний ринок нерухомості не може на сто відсотків гарантувати вам завершення будівництва вчасно чи повернення коштів у випадку недобросовісності забудовника.

Тому, щоб мінімізувати ризики стати жертвою будівельної афери, перед придбанням квартири в новобудові слід уважно вивчити умови самого інвестиційного договору, яку б схему інвестування він не передбачав.

В ідеалі, звичайно, краще заручитися підтримкою фахівця в галузі будівельного права і замовити послугу комплексної перевірки документації забудовника і умов конкретного інвестиційного договору, адже вартість таких послуг відносно невисока, а користь просто очевидна.

Але, якщо ви все ж таки вирішили зробити все самостійно, радимо звернути свою увагу при вивченні умов інвестиційного договору на таке.

Перш за все, у інвестиційному договорі має бути чітко і зрозуміло визначено його предмет (те, про що домовилися сторони), зокрема місцезнаходження об’єкта інвестування (будівельна адреса будинку, номер секції або черги), номер квартири, поверх, кількість кімнат, проектна площа у кв. м тощо.

Інвестиційний договір має містити гарантії забудовника, що квартира чи права на неї нікому іншому раніше не відчужені, інші треті особи не мають жодних прав на неї, а сам забудовник має право на укладення відповідного договору. При цьому, варто звернути увагу на те, що якщо будівництво здійснюється декількома особами – партнерами, обов’язково необхідно ознайомитися із укладеними між ними протоколами чи актами розподілу площ в майбутньому будинку та переконатися, що ваша квартира належить саме до частки тієї особи, з якою ви укладаєте інвестиційний договір.

Переконайтеся, що договір містить чіткий термін його дії, а також прийнятні для вас строки здачі забудовником об’єкта в експлуатацію та передачі готової квартири інвестору. При цьому, варто звичайно завітати на сам будівельний майданчик та пересвідчитися, чи заявлені забудовником відповідні строки є реальними – як правило, будівництво новобудови займає не менше двох років.

Слід звернути особливу увагу на ціну, яка вказується в договорі, розмір і порядок її оплати. В першу чергу це стосується випадків сплати коштів по інвестиційному договору з розстрочкою. Наприклад, деякі забудовники, вказуючи ціну в гривнях, прив’язують її до курсу долара США та передбачають обов’язок коригування усіх наступних платежів по розстрочці залежно від росту офіційного курсу іноземної валюти.

Щодо ціни інвестиційного договору також важливим є питання доплати за додаткові квадратні метри, адже на практиці забудовник може збудувати квартиру на декілька квадратних метрів більше чи менше, аніж по проекту, і тому в договорі має бути чітко прописаний порядок дій сторін по доплаті чи поверненню коштів в таких випадках.

Якщо інвестиційний договір передбачає в подальшому укладання будь-яких інших договорів або актів прийому-передачі, в ньому мають бути передбачені чіткі терміни та порядок необхідних дій кожної із сторін для такого підписання.

Також, важливим моментом є питання оформлення права власності. Інколи забудовники самі займаються оформленням права власності, але зазвичай відповідне зобов’язання покладається саме на інвестора. В другому випадку в інвестиційному договорі повинен бути чітко вказаний перелік документів, які забудовник зобов’язаний надати інвестору для того, щоб останній зміг зареєструвати за собою право власності та строк надання цих документів, щоб унеможливити затягування відповідного процесу зі сторони забудовника.

Особливу увагу варто звернути й на пункти, які стосуються можливих підстав розірвання інвестиційного договору, взаємних компенсацій через це та питання відповідальності сторін. Досить часто забудовник ставить інвестора в такі умови, що розривати договір останньому просто невигідно, адже в такому випадку йому підлягає поверненню лише певна частина сплачених ним забудовнику коштів та лише після наступної реалізації даної квартири іншому покупцю. Окрім того, зазвичай інвестиційні договори передбачають максимум відповідальності покупця, і мінімум або жодної для забудовника.

Звичайно, варто в такій ситуації вступити в переговори із забудовником і запропонувати йому внести певні зміни в інвестиційний договір щодо урівноваження прав та обов’язків інвестора та забудовника. Як показує практика, деякі забудовники все-таки йдуть на поступки і прописують договори таким чином, щоб і інвестори відчували себе захищеними певним чином.

Зважаючи на наведене, якщо вам пропонують підписати інвестиційний договір, який складений таким чином, що зрозуміти його сенс просто неможливо, він не містить конкретних та реальних строків виконання зобов’язань забудовником по будівництву та передачі вам квартири та документації на неї, а також відсутні гарантії виконання і повернення грошей, радимо добряче обмізкувати своє рішення щодо придбання квартири на таких умовах.

Виконавши всі перелічені вище дії, постарайтеся систематизувати та проаналізувати зібраний матеріал для прийняття виваженого рішення та майбутнього успіху вашої інвестиції в новобудову, адже потрібно розуміти, що далеко не всі забудовники в наших реаліях є добросовісними та переймаються інтересами своїх інвесторів, а не лише ціллю отримання швидкої наживи.

Олександр Іванишин, партнер Адвокатського об’єднання «А.Д.ХОК»

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

  • !

    Колонка відображає виключно точку зору автора, та може не збігатися з думкою редакції. Публікація колонок здійснються згідно Правил, а Finance.ua виконує лише роль носія. Копіювати ці авторські матеріали можна лише за наявності посилання на автора та Finance.ua.

Дивись також
Весь ринок:Нерухомість
Архiви:2019 2018 2017 2016 2015
В Контексті Finance.ua
Опитування