4106
Українців змусять платити більше податків з нерухомості
— Нерухомість
Українців хочуть зобов’язати вносити до Держреєстру майнових прав на нерухоме майно реальну вартість їхньої нерухомості. Нові правила проведення операцій з квартирами і землею анонсував Мін’юст. Законопроект, який мають намір розробити у відомстві, сотсуватиметься не тільки угод купівлі-продажу, але і оренди.
Буде вказуватися і ціна на будинок та інші споруди на ділянці при держреєстрації документів, що засвідчують набуття права на земельну ділянку. Крім того, чиновники розглядають варіант внесення в держреєстр відомостей і про вартість об’єктів нерухомості, і про зобов’язання, якщо йдеться про іпотеку або оренду. Зокрема і оренду сільгоспземель.
Як пояснив начальник управління нормативно-правового забезпечення державної реєстрації Мін’юсту Анатолій Лещенко, реєстр, що відображає реальну вартість нерухомості — усталена загальносвітова практика. А внесені в систему дані використовуються насамперед у питаннях оподаткування.
Втім, незрозуміло, як ці зміни допоможуть українським чиновникам вирішити проблему з маніпуляціями при зазначенні продавцями і покупцями вартості об’єктів.
Не секрет, що в Україні досить поширена практика, коли в договорах купівлі-продажу вказують занижену вартість об’єкта, щоб заощадити на податках. В деяких випадках ціна квартири на папері може зменшиться на 50% і більше.
Експерти сумніваються, що новації Мін’юсту допоможуть вивести українців на чисту воду і змусять платити більше податків. Крім того, далеко не вся нерухомість внесена в єдину базу даних. В залежності від регіону поза увагою держреєстру залишаються від 30 до 60% об’єктів.
У результаті запропонованих змін до реєстру буде потрапляти інформація про вартість об’єктів, що зазначається в договорах купівлі-продажу. Однак далеко не завжди на папері вказують реальну ринкову вартість об’єктів. Тобто інформація про ціни на об’єкти в такому реєстрі буде спотворена. А значить, некоректною виявиться і статистика.
«Не бачу тут механізму боротьби із заниженням ціни об’єкта. Нотаріусу все одно, яка ціна зазначається в договорі, а цю інформацію саме нотаріуси і будуть подавати до реєстру», — зауважив у розмові з UBR.ua президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України (АФНУ) Юрій Піта.
Не рятує ситуацію навіть те, що при угодах купівлі-продажу залучається оцінювач — за додаткову плату він просто вкаже необхідну вартість того чи іншого об’єкта. Якщо добропорядний спеціаліст візьме за послугу 0,5-1 тис. грн., «ручний» оцінювач запросить вже 1-1,5 тис. грн. і напише ту цифру, яку треба. І це вже питання не до Мін’юсту, а до Фонду держмайна, кажуть експерти.
«Поки Фонд державного майна не наведе лад з суб’єктами оцінки нерухомості — ця ініціатива нічого не дасть. Ми з ними не раз зустрічалися, і вони обіцяли посилити контроль. Вже минув майже рік. Спочатку анулювали кілька ліцензій, а потім все «заглухло», — розповів нам нотаріус Олександр Бєднов.
Оцінювачів не лякає навіть ризик позбавлення ліцензій за неправомірні дії. Як правило, у таких фірм є в штаті кілька фахівців. І коли ліцензію одного анулюють, його роботу підхоплює інший. Потрібно розуміти, що занижують вартість якщо не всі, то дуже багато оцінювачів. Питання лише в тому, наскільки сильно оціночна вартість відрізняється від ринкової.
Як правило, щоб не світитися, відносно законослухняний фахівець не погодиться оцінити 1 квадратний метр менше, ніж 4,5-5 тис. грн. А на тих, хто «демпінгує», просто пишуть кляузи чиновникам.
«Скарги пишуть конкуренти. Деякі оцінювачі не просто сильно занижують вартість нерухомості, а навіть на об’єкт не виїжджають, не фотографують його і т. д. Але контролю за їхньою діяльністю зараз немає, от вони і розслабилися», — розповів UBR.ua голова Спілки консультантів з нерухомості Іван Кудояр.
Не обійтися без звіту про вартість майна і при здійсненні операцій з відчуження нерухомого майна або при оформленні спадщини у нотаріуса. Але і тут не все гладко. Навіть якщо вартість об’єкта зі звіту оцінювача буде відображатися в держреєстрі, це не змусить українців платити більше податків. Адже, згідно з чинним законодавством, такі відомості не є підставою для оподаткування, кажуть юристи.
По-перше, оцінка майна має досить суб’єктивний характер. По-друге, сам факт володіння нерухомістю не є підставою для сплати податку на дохід фізосіб, а декларування доходів обов’язкове не для всіх суб’єктів. Так званий «податок на розкіш» сплачується за фіксованою ставкою за кожен квадратний метр, що перевищує встановлений показник, і оціночна вартість майна у цьому випадку не має значення.
«Водночас таке нововведення може допомогти фіскальним і антикорупційним органам перевіряти адекватність задекларованої вартості нерухомого майна для тих фізичних осіб, які зобов’язані декларувати свої активи і доходи. Це справді не дозволить знецінювати майно при подальшому продажі», — зауважила у розмові з UBR.ua юрист ЮФ ICF Legal Service Наталія Кроник.
Якби детінізація угод з нерухомості все-таки запрацювала, як того хочуть чиновники, то це могло б не тільки забезпечити казну додатковими надходженнями, але і знизити ціни на квартири, впевнені ріелтори. Щоправда, переважно на вторинному ринку.
«На вторинному ринку, ймовірно, ціни дійсно можуть трохи знизити. На первинному — сумніваюся. Та й податкове навантаження на первинному ринку нижче для власника. Витрати за угодою сьогодні приблизно 8,5%. Втім, помітити вплив змін на ринку вторинної нерухомості можна буде тільки на реальних угодах, але їх зараз не багато», — зауважив UBR.ua директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов.
Денис Вергун
За матеріалами: УБР
Поділитися новиною
