Квартири для оренди: купувати готову чи чекати новобудову

Питання, що краще купити під оренду — квартиру в новобудові на етапі котловану чи готову «вторинку» з ремонтом, — не має універсальної відповіді. Вибір залежить від ваших фінансових можливостей, рівня готовності до ризику, інвестиційного горизонту та ситуації на місцевому ринку.

Як відрізняються ціни й темпи зростання

На старті будівництва девелопери зазвичай пропонують ціну на 5−25% нижчу за середньоринкову для готового житла. У міру наближення здачі ціна зростає і зрівнюється або перевищує ринкову. На вторинному ринку вартість уже відображає баланс попиту й пропозиції.

Новобудови під час зведення можуть давати швидше зростання вартості, проте супроводжуються ризиком затримок або зниження попиту. Вторинка натомість демонструє стабільнішу динаміку, її вартість більше залежить від інфляції та загальних макротрендів.

Доходність інвестицій

Для інвестора важливо розуміти не абсолютну різницю в ціні, а економіку володіння. Розглянемо просту формулу: річна дохідність (cap rate) = річний орендний дохід / вартість покупки.

Якщо вторинка з ремонтом пропонує річний дохід 6−8% капіталу, а новобудова після здавання — 4−6% (у перший рік після здавання, якщо ціну купівлі було низькою, а орендні ставки ще не зросли), то у разі плану на отримання регулярного доходу вторинка виглядає привабливішою.

Та якщо ваша стратегія перепродаж після закінчення будівництва з ціною значно вищою, то потенційний прибуток від котловану може компенсувати тимчасову відсутність доходу.

Перепродаж квартири з котловану зазвичай робить ставку на ринковий тренд у період будівництва. Якщо попит на житло зростає, інвестор отримує можливість перепродати з прибутком ще до завершення будівництва (фліп на папері) або після, коли квартира може коштувати більше.

Диверсифікація ризиків

Один з простих варіантів зменшення ризиків — комбінована стратегія. Якщо дозволяє капітал, частину коштів інвестуйте у готову квартиру для отримання оперативного доходу, а частину — в новобудову як інструмент капітального зростання.

Такий підхід поєднує ліквідний кешфлоу і потенційний приріст капіталу. Після введення в експлуатацію можна буде оцінити опцію консолідації: продати одну з позицій і реінвестувати прибуток у більш ліквідний актив.

Податки та регуляції

У різних юрисдикціях правила оподаткування й оформлення нерухомості відрізняються. Для інвестора важливо знати, які податки платяться під час купівлі-продажу, яка ставка ПДФО в разі здавання в оренду, які звітні вимоги, а також чи є можливість використати ПДВ/податкові пільги в разі купівлі від девелопера. Деякі девелопери продають як фізособам, так і юрособам, і це може впливати на ставку податку і на документацію. Також слід зважати на правила житлово-комунальних платежів, ОСББ, можливі ремонти будинку тощо — всі це впливає на чистий дохід.

Критерій	Покупка в котловані	Покупка вторинки з ремонтом
1. Репутація / документи	Перевірте репутацію забудовника: завершені проєкти, судові суперечки, відгуки покупців.	Перевірте правовстановлюючі документи: власника, відсутність обтяжень, арештів або судових спорів.
2. Фінансова безпека	Оцініть фінансову схему: наявність ескроу-рахунку, гарантії банку, залучені інвестори.	Переконайтеся у прозорості угоди та наявності всіх фінансових документів.
3. Будівництво / технічний стан	Перевірте терміни будівництва та дозвільну документацію.	Огляньте стан комунікацій, якість ремонту, оцініть можливі витрати на оновлення.
4. Локація та інфраструктура	Дослідіть інфраструктуру: дороги, транспорт, школи, магазини — це вплине на попит на оренду.	Аналізуйте розташування: транспортна доступність, інфраструктура, привабливість району для орендарів.
5. Повна вартість інвестиції	Розрахуйте реальні витрати: оздоблення, меблі, техніка — включіть у загальну вартість покупки.	Розрахуйте повну економіку: ціна купівлі + податки + ремонт + меблі + поточні витрати vs очікуваний дохід.
6. Юридичні та страхові механізми	Перевірте страхування, можливість розірвання договору при затримках.	Переконайтеся, що угода прозора і не містить прихованих ризиків.
7. Потенціал оренди / дохідність	Прогнозуйте попит після завершення будівництва.	Аналізуйте середню орендну ставку, заповнюваність і конкурентні пропозиції.

Кому вигідніше інвестувати в котлован

Купівля на етапі будівництва підходить тим, хто має довший інвестиційний горизонт (від 2−3 років), готовий прийняти ризик затримок в обмін на потенційно вищий капітальний приріст, і має можливість витримати період без орендного доходу.

Це також гарний варіант для тих, хто вміє оцінювати якість девелопера або має доступ до проєктів з хорошими умовами фінансування (розстрочка, фіксована ціна). Інвестори, що працюють з портфелем і можуть дозволити собі «поставити» частину капіталу на довший термін, знайдуть у котловані інструмент для отримання додаткового доходу у вигляді приросту вартості.

Кому краще обрати вторинку

Цей варіант оптимальний для тих, хто залежить від доходу для покриття зобов’язань. А також тих, хто не готовий чекати роками для реалізації капіталу. Також це підходить для інвесторів, які лише входять у ринок нерухомості і хочуть набути досвіду управління активом без ризику недобудов.

Приклади чисел і сценаріїв (умовні, ілюстративні). Уявімо, що середня ціна м² у вашому місті на вторинці зі стандартним ремонтом — 1 500 дол./м², а стартова ціна на котловані у тій самій локації — 1 200 дол./м². Купивши квартиру 50 м² у котловані за 60 тис. доларів, у разі введення в експлуатацію за рік аналогічна готова квартира може коштувати вже 72 тис. доларів — приріст 20%. Але якщо ринок зупиниться або девелопер затримає об’єкт, цей сценарій може змінитися.

Якщо ж ви купуєте вторинку за 75 тис. доларів і здаєте її в оренду за 600 дол./міс., річний валовий дохід становитиме 7,2% (600*12/75 тис. доларів). Після відрахування податків, комунальних та витрат на управління чиста ставка може скласти 4−6%. У котловані ж, навіть за тієї ж орендної ставки після здавання, початкова рентабельність у перші роки нижча, але капітальна вигода може підвищити загальну прибутковість.

Що краще обрати для покупки та практичні поради для інвесторів Finance.ua розповідає в статті: