7395
Нові віяння. Які будівельні афери на первинному ринку стали найпопулярнішими
— Нерухомість
Купити квартиру на первинному ринку нерухомості зараз стало справою ризикованою. Забудовник застосовує масу схем, щоб нагріти руку на інвесторі. Юристи розповіли, як потрібно правильно підійти до купівлі житла, щоб не попастися на гачок забудовника-афериста.
Прийшов час, і ви задумалися про придбання квартири, тим більше, зараз – в кризовий час – це виглядає особливо привабливим способом вкладення капіталу. До того ж, на кожному перехресті, уздовж доріг, в інтернеті, метро, маршрутці вас «атакують» яскраві рекламні білборди з привабливими пропозиціями: гаряча ціна, акція, новий квартал в п’яти хвилинах від станції метро або від центру міста.
І все це – з вартістю квадратного метра всього лише в 10 тисяч гривень. Чого ще бажати? Більше того, квартира вже або готова для вселення, або рівень будівництва становить 90 відсотків.
Вас запевняють, що будинок вже здається в експлуатацію, він скоро отримає поштову адресу, потім забудовник оформить документацію на право власності і, нарешті, вручить це право вам. Потім відбудеться передача забудовником будинку на баланс ЖЕКу… І ось тут настає момент істини – якщо забудовник сумлінний, то несподіванок не буде. Але останнім часом якраз саме їх і отримує в надлишку інвестор або, простіше кажучи, покупець житла. Класичні афери за принципом «Еліти-Центр» відійшли в минуле, сьогодні забудовник вдається до нових, витончених способів нагріти руки на інвесторі.
«Свій» ЖЕК
Найпоширеніший маркетинговий гачок забудовника – нав’язування послуг належного йому ЖЕКу. Причому це може бути вказано в первісному договорі з інвестором. І якщо вас відразу така умова не збентежила, то тоді не дивуйтеся захмарним тарифам і суворим умовам в обслуговуванні. Яскравим прикладом подібної «афери» може служити ситуація з покупцями квартир в житловому комплексі «Кришталеві джерела» у престижній мальовничій столичній Феофанії.
Інвестори досі не можуть стати власниками придбаних квартир і не вилазять із судів. Забудовник повністю знехтував законодавчими нормами, згідно з якими після закінчення будівництва він повинен ініціювати підписання акту прийому-передачі і видати документи на право власності.
Замість цього він зажадав спочатку підписати договір з обслуговуючою компанією – ЖЕКом, і тільки потім пропонував підписати акт прийому-передачі житла. Водночас, умови ЖЕКу сміливо можна називати дискримінаційними – величезні штрафи за неузгоджений ремонт, платна парковка (майданчик для якої є насправді колективною власністю), обов’язкове повідомлення про те, де мешканець знаходиться, тарифи набагато вищі від тарифів «Київенерго», для проходу на територію комплексу потрібно купувати пропуск.
Договір був безстроковим. Хто не підписав його, досі живе без документів на оплачені квадрати, передачу прав власності на квартиру забудовник може затягувати на роки. Не допомагають і суди, які переносять засідання з одного місяця на інший. Не можуть отримати інвестори і віддані за квартиру кровно зароблені, бо спочатку нерухомість продавалася через договір переуступки.
А первинним власником житла є сам забудовник. При відкріпленні квартири забудовник повертає інвестору первинну суму, за яку нібито продав житло, причому сам собі. Але якби інвестор при укладенні договору із забудовником уважно прочитав цей договір, то проблем можна було уникнути – все спочатку було обумовлено, зазначає юрист приватної практики Сергій Ременко. «Якщо вже зіткнулися з судами, то перемогти забудовника поодинці практично неможливо. Він знайде тисячу виправдань, і суд буде на його боці. Причому, забудовник крутить великими грошима, інвестору тяжба з досвідченими юристами часто не по кишені. У даній ситуації необхідний колективний позов.
Потрібно створити ініціативну групу, зареєструвати її, а потім вона буде представляти в суді інтереси всіх ошуканих власників квартир», – пояснює Ременко.
Без світла і води
Частими стали й інші, неприємні для покупців житлової нерухомості випадки, коли будинок вже зданий в експлуатацію, але жити в ньому не є можливим – немає світла і води.
«У зв’язку з попередньою можливістю здійснювати будівельні роботи на підставі реєстрації декларації (що дозволяло уникнути необхідності проведення експертизи проектної документації), забудовники досить часто користувалися такою можливістю шляхом навмисного заниження технічних параметрів будівництва.
Деякі навіть примудряються будувати по декларації 25-поверхові висотні будинки. Також бувають випадки розбиття фактично одного будинку на два і більше об’єктів, і будують будинок по частинах на підставі декларацій», – розповіла юрист ЮФ «Ілляшев та Партнери» Наталія Левчук.
Сенс цієї мудрої юридичної казуїстики ось у чому: наприклад, забудовник отримує технічні умови після початку будівництва, а іноді навіть не має їх на завершальних стадіях здачі будинку в експлуатацію, тобто, по факту, будівельники зводять не узгоджений і не очікуваний містом об’єкт.
Як результат – підключення будинку до інженерних мереж (водопроводу, каналізації, опалення, електрики) виявиться неможливим. Ця проблема безпосередньо торкнулася інвесторів ЖК «Ново-Деміївський» в Голосіївському районі столиці.
Через суперечку забудовника і «Кіевенего», яка полягала в тому, що сторони все ніяк не могли узгодити пункти договору про передачу трансформаторних підстанцій, житловий комплекс не підключався до інженерних мереж. Заручниками такої чиновницької розборки стали сотні людей. На їхні запитання, що ж все-таки відбувається, відповідь була одна – всьому виною неузгодженість законодавчої бази. Щоб виключити таку ситуацію, потрібно уважно ознайомитися з пунктами договору, де вказуються умови передачі об’єкта інвестування, пояснює Сергій Ременко.
«Можна через суд примусити забудовника усунути всі виниклі проблеми, як і виплатити моральні й матеріальні збитки, відповідно до закону про захист прав споживачів», – підкреслив юрист.
Афери з землею
Найпоширеніші на сьогодні афери забудовників – збільшення технічних параметрів об’єкта (збільшення поверховості, загальної площі об’єкта, площі забудови земельної ділянки), але при цьому відповідні зміни проектної документації часто не проводяться.
«Часто зустрічаємося з випадками будівництва об’єктів комерційної нерухомості, та й багатоквартирних житлових будинків, на земельних ділянках з цільовим призначенням «для будівництва індивідуального житлового будинку». Крім нецільового використання земельної ділянки, таке будівництво іноді здійснюється з порушенням будівельних норм, оскільки часто площа земельної ділянки не дозволяє дотримати необхідні вимоги щодо забезпечення паркувальними місцями, площі забудови земельної ділянки, інсоляції та інше», – каже Наталія Левчук.
Як правило, в разі небажання або неможливості змінити цільове призначення земельної ділянки з землі громадської на землю житлової забудови, забудовники використовують варіант з будівництвом «апартаментів». Власники апартаментів, в результаті, зіткнуться із неможливістю в них прописатися, оскільки за законодавством дані об’єкти є нежитловими. З цією проблемою зіткнувся Михайло П., який купив житло в Вишневому, в передмісті Києва. «Досі у нас немає ніяких документів на куплену квартиру, подавали позови до суду, але проблема залишається. Навіть суд її вирішити поки не зміг», – розповів він.
Наталія Левчук попереджає, що навіть введення в експлуатацію будівлі не є гарантією того, що згодом реєстрація декларації про введення в експлуатацію не буде скасована. «Нам відомі випадки, коли особи, які купили квартири в будинку, введеному в експлуатацію, і оформили правовстановлюючі документи на такі квартири, зіткнулися з ситуацією скасування декларації про введення в експлуатацію, що, в свою чергу, призвело до відключення будинку від комунікацій.
Для вирішення проблем з введенням в експлуатацію, забудовники іноді вдаються до допомоги судів. Але введення будівлі в експлуатацію на підставі рішення суду є незаконним», – розповіла юрист.
Більш безпечним, хоча і більш витратним, є придбання об’єкта нерухомості на первинному ринку після введення об’єкта в експлуатацію. При цьому не варто купувати об’єкти, введені в експлуатацію на підставі судових рішень. Будинки, побудовані на підставі дозволу на ведення будівельних робіт, а не на підставі декларації, є більш безпечними, оскільки проходять експертизу проектної документації і, як наслідок, з більшою суворістю приямаються в експлуатацію.
У лещатах банку
Ще одна афера, що часто зустрічається – неможливість отримати квартиру у власність навіть після здачі будинку в експлуатацію і навіть при наявності всіх дозвільних документів у забудовника, бо нерухомість перебуває в заставі у банку. Тобто, поки забудовник не розрахується з кредитором, ви позбавлені права розпоряджатися купленою квартирою. І все – тільки тому, що інвестор не знає законів і, знову-таки, неуважно вивчив договір із забудовником.
«Згідно із законом, права на нерухомість не можуть бути передані банкам у заставу без згоди інвесторів. Це можливо тільки тоді, коли такий пункт є в договорі з інвестором. Щоб дізнатися, чи перебуває об’єкт в заставі у банку, потрібно через нотаріуса отримати виписку з реєстру по цій нерухомості. Але якщо вже потрапили в лапи банку, то можна подавати позов до суду з приводу розірвання договору між банком і забудовником, позаяк він був укладений без згоди інвестора», – пояснив Сергій Ременко.
Хитре будівництво
Оскільки містобудівне законодавство, яке було чинним до 10 червня 2017 року, дозволяло залучати до будівництва об’єктів підрядників без ліцензії, то забудовники користувалися цією можливістю з метою зменшення витрат на будівництво. Як результат – якість будівельних робіт залишає бажати кращого. «Купила квартиру в ЖК «Білий шоколад» в Білогородці під Києвом. Коли приступили до ремонту, з’ясувалося, що стіни не утеплені, вікна вивалюються. Вклали купу грошей, щоб виправити неполадки. Але на цьому наші проблеми не закінчилися.
Взимку по стінах пішла цвіль. Виявилося, що в будинку неправильно зроблена витяжка. Ініціативна група мешканців написала забудовнику скаргу. Але на неї ніхто не відреагував. Ось і виходить – кинулася на дешевизну і барвисту рекламу, а поринула в масу проблем і витрату грошей», – розповіла Лідія С. «Хоча згаданий випадок не можна віднести до порушення законодавства, це, а також використання неякісних будівельних матеріалів, призводить до зниження якості побудованих об’єктів. Зрозуміло, що перевірити всі можливі порушення досить складно, тому рекомендую, по можливості, залучати фахівців для перевірки об’єкта», – зазначила Наталія Левчук.
Купуючи квартиру, уважно потрібно вивчити вказану в документації технологію зведення будівлі, де повинні бути вказані основні типи матеріалів, що застосовуються для будівництва. І тільки потім, порадившись з фахівцем, зробити вибір. Купівля житла на первинному ринку нерухомості зараз є дуже ризикованою справою. І чи чекають вас в подальшому проблеми – залежить тільки від вас самих. Необхідно без поспіху уважно вивчити всю документацію.
З’ясувати, які правовстановлюючі документи на землю є для відведення землі під забудову, яке цільове призначення земельної ділянки, чи є дозвіл на проведення будівельних робіт, яка схема продажу прав на нерухомість, який ЖЕК приймає на баланс об’єкт, які основні будівельні матеріали і технології застосовуються для зведення будівлі та оздоблення квартир.
І тільки порадившись з юристом, можна підписувати інвестиційні договори та вкладати гроші в своє майбутнє житло.
Нана Чорна
За матеріалами: УНІАН
Поділитися новиною
