Денис Седаков: новобудови проти "вторинки" - де краще купувати квартиру?


Денис Седаков: новобудови проти "вторинки" - де краще купувати квартиру?

Перше питання, що постає перед людиною, коли та вирішує, що пора купувати квартиру – це вибір між первинним і вторинним ринками нерухомості. У цій колонці я спробую описати основні плюси і мінуси обох варіантів.

Для початку варто розібратися в поняттях. Якщо говорити спрощено, то первинне житло – це таке, яке поки не має кінцевого власника, а права на нього належать власнику проекту або інвесторам.

Відповідно, вторинне житло – це нерухомість, у якої колись уже були власники.

Первинний ринок

Плюси

Ціна. Ціна на первинне житло зазвичай нижча, ніж на вторинному ринку. На початкових етапах будівництва ця різниця найбільш значна. Крім того, багато забудовників пропонують розстрочку на рік-два, а іноді і більше. Послуга полягає в тому, що покупець вносить первинний внесок (зазвичай 30-70%), а решту суми виплачує частинами протягом визначеного договором періоду. Найчастіше розстрочка закінчується з введенням будинку в експлуатацію, але якщо ви підписуєте її на більш довгий термін, то документи на квартиру ви отримаєте тільки після 100% оплати.

Комфорт. Квартиру в новому будинку ви можете перепланувати ще на етапі будівництва. Перекроїти кімнати, пересунути стіни – в новобудовах це набагато простіше. Та й стандартні планування в новобудовах зазвичай більш функціональні. Великі площі, раціональне використання простору.

Енергоефективність. Вимоги до енергоефективності за останні роки значно зросли. В одній зі своїх колонок я вже писав про це. Якщо коротко і по суті: 85% всього житлового фонду в Україні споживає в 3-4 рази більше енергії, ніж передбачено нормами. Більше споживаєте – більше платите за комунальні послуги. В сучасній якісній новобудові вже передбачені і комплексне утеплення, і лічильники. А це – гарантія того, що рахунки можуть бути в 2-3 рази меншими, ніж в аналогічній за площею квартирі старого зразка.

Інфраструктура. Зараз конкуренція на ринку нерухомості сприяє тому, що забудовник не тільки зводить будинки, а й облагороджує територію навколо. Практично завжди біля будинку буде новий дитячий майданчик, місце для парковки автомобіля (іноді навіть підземний паркінг), спортивний майданчик. Перші поверхи замість квартир віддають під комерцію – магазини, спортзали, салони краси, відділення банків. З метою безпеки деякі ЖК огороджують свою територію і потрапити на неї можна тільки при наявності магнітного ключа. Це, в сумі з охороною і відеоспостереженням, зводить імовірність проникнення зловмисників практично до мінімуму.

Однорідний соціальний статус мешканців. Покупець квартири в новобудові може бути впевнений, що в одному будинку з ним будуть жити люди приблизно одного соціального прошарку з єдиними життєвими цінностями. Тут не буде алкоголіків і наркоманів, які отримали квартиру в спадок від бабусі або вічно незадоволених життям пенсіонерів. Крім того, в ситуації, коли мешканці один з одним не знайомі, легше налагодити контакт з сусідами.

Вигідне вкладення грошей. Квартири в новобудовах вважаються вигідним вкладенням. Існують певні ризики, але якщо забудовник сумлінно виконує свої обіцянки – то така нерухомість може не тільки зберігати гроші, а й принести відчутний дохід. Якщо купувати квартиру в самому початку будівництва – ще на етапі котловану, то при здачі будинку в експлуатацію вона подорожчає на 30-50%. Це краще, ніж просто покласти гроші в банк. На об’єктах, з якими я працював, не рідкісними були випадки, коли інвестори на початковому етапі будівництва купували по кілька квартир, щоб потім їх перепродати.

Мінуси

Додаткові платежі. Крім того, що ви платите за саму квартиру, вам доведеться ще заплатити за ремонт. Адже квартиру вам здають найчастіше в стані, непридатному для житла. Голі стіни, відсутність розводки електрики, ніякої сантехніки. У таку квартиру ще вкладати і вкладати гроші.

Тривалі ремонти. Одна з основних незручностей новобудови – то, що квартири продаються не одночасно. У кожній з квартир будуть робити ремонт – довбати, свердлити, фарбувати. Хтось зробить все відразу, а хтось розтягне на місяці або навіть роки. Зазвичай, основна частина ремонтних робіт в квартирах закінчується протягом 2-3 років після введення будинку в експлуатацію.

Проблеми з термінами здачі об’єкта. Часто забудовник занижує час, який витратить на зведення та здачу будинку в експлуатацію. В Україні затримка в півроку вважається звичайною справою. Для деяких інвесторів це може бути критичним, тому робіть «поправку на вітер» і додавайте до тих термінів, які озвучують у відділі продажів, кілька місяців.

Несумлінний забудовник. Найбільша і найстрашніша проблема новобудов – це афери на ринку нерухомості. У нашій країні таких уже було багато, але інвестори не вчаться на помилках інших і продовжують нести гроші сумнівним структурам, які обіцяють квартири за заниженими цінами. Не треба бути великим експертом, щоб відкрити інтернет і «погуглити» ЖК, в якому ви хочете купити квартиру і самого забудовника. Перевіряйте документи, запрошуйте юриста. Якщо у вас виникає хоч найменша підозра – краще відмовтеся від купівлі. Це прості правила. Але ошуканих інвесторів все одно – тисячі.

Вторинний ринок

Плюси

Великий вибір. Це дійсно так. Зараз можна знайти квартиру, яку продають практично в будь-якому будинку. В межах району реально підібрати житло, підходяще за площею, кімнатністю і іншими характеристиками.

Заїжджай і живи. Практично відразу після підписання документів ви можете вселятися в нову квартиру. Часто навіть ремонт робити не обов’язково. Право власності теж отримуєте відразу.

Зрозуміла перспектива. При купівлі квартири на вторинному ринку ви ще на моменті перегляду розумієте, що вас чекає. Які будуть сусіди, де можна буде припаркувати машину, куди водити дитину в школу і де знаходиться найближчий магазин.

Гнучка ціна. Продавці на вторинному ринку більш схильні торгуватися, ніж може здатися на перший погляд. Залежно від того, наскільки швидко потрібні продавцеві гроші і наскільки адекватно він оцінює реальну вартість своєї квартири, ви можете скинути до 20% від початкової суми запиту.

Мінуси

Різні сусіди. Сусіди в старому будинку – як гра в рулетку. Квартира може бути ідеальною, за нормальною ціною і у відмінному районі, але пара неадекватних алкашів за стіною або любитель важкого року зверху здатні звести всі ці переваги до нуля.

Зношеність будинку. Квартира – не автономна система. Ви можете зробити ремонт і навіть замінити труби і проводку в своїй оселі. Але це дорого, і ви не зможете поміняти всі комунікації по всьому будинку.

Невідповідність сучасним будівельним нормам. Норми, закладені в нормативні будівельні документи, весь час змінюються і, найчастіше, в бік покращення життя людини. Мінімальні розміри квартир збільшуються, будівельні матеріали поліпшуються, вимоги до енергоеффектіності ростуть. Зараз побудувати будинок по типу хрущовки – неможливо. Його просто не приймуть в експлуатацію, як таки, що не відповідає нормам.

Юридичні проблеми з квартирами. Прихована небезпека житла на вторинному ринку – це історія, яку треба ретельно вивчати. У деяких квартирах змінилося стільки власників, що перевірити юридичну чистоту складно. А зробити це не маючи досвіду – складно подвійно. Без толкового юриста сунутися в цю історію я б не радив.

Денис Седаков, Генеральний директор компанії New City Developers

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

  • !

    Колонка відображає виключно точку зору автора, та може не збігатися з думкою редакції. Публікація колонок здійснються згідно Правил, а Finance.ua виконує лише роль носія. Копіювати ці авторські матеріали можна лише за наявності посилання на автора та Finance.ua.

Дивись також
Весь ринок:Нерухомість
Архiви:2019 2018 2017 2016 2015
В Контексті Finance.ua
Опитування