Житло за кордоном: кому по кишені і що треба врахувати при укладанні угоди


Житло за кордоном: кому по кишені і що треба врахувати при укладанні угоди

На вітчизняному ринку нерухомості справи йдуть мляво. При цьому низьку активність покупців і зниження цін прийнято пояснювати просто: народ не має грошей на дорогі придбання, такі як житло. З іншого боку, з дедалі більшим інтересом українці купують нерухомість за кордоном: в деяких країнах, у тій же Туреччині, Німеччині, на Кіпрі відзначається зростання продажів нашим співвітчизникам.

Географія таких покупок охоплює весь світ: від консервативної “старої” Європи до екзотичного В’єтнаму і заокеанської Америки. І тут варто зауважити, що в покупцях ходять далеко не тільки багатії.

“Сегодня” вирішила розібратися, навіщо українцям закордонні квартири, кому ці придбання по кишені і що варто враховувати, збираючись здійснити таку операцію. У цьому нам допомогли керівник напрямку продажу нерухомості за кордоном АН AM ESTATE Світлана Дубина, директор компанії Limassol Realty Тимур Макаров і віце-президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю Анатолій Топал.

РЕЗОНИ ДЛЯ КУПІВЛІ: ІНВЕСТИЦІЇ ТА ПМП

Одна з найбільш поширених причин для купівлі нерухомості за кордоном — прагнення захистити свої заощадження. Незважаючи на вмовляння влади та фахівців з інвестування, багато українців досі не надто довіряють вітчизняній фінансовій системі взагалі і банкам — зокрема. І в такій ситуації вкладення в закордонне житло здається більш надійним, ніж у вітчизняне.

Крім того, така нерухомість може стати джерелом доходу — за рахунок здачі в оренду. Причому такий дохід не тільки поповнює наш гаманець.

“Один з факторів, який спонукає українців купувати зарубіжну нерухомість, — можливість отримувати за рахунок здачі в оренду офіційний дохід на території європейської країни і платити з неї податки, — пояснює Анатолій Топал. — У багатьох країнах це спрощує процедуру асиміляції, тобто отримання дозволу на проживання, а в перспективі — громадянства. Адже багато хто купує нерухомість з метою виїхати”. Сплеск покупок з цією метою був у 2014-2015 роках, значною частиною — за рахунок людей, які проживали в Криму, в Донецькій і Луганській областях, кажуть експерти.

Типовим для європейських країн є встановлення певного рівня вартості нерухомості, що належить вам, який є підставою для отримання посвідки на проживання. Наприклад, у Греції це 250 тис. євро, в Іспанії — 500 тис. євро. А в Угорщині, наприклад, мінімальної суми операції з нерухомістю немає: за скільки б ви її не купили, ви вже можете претендувати на дозвіл на проживання, хоча це ще не дає гарантій його отримання. А от у Туреччині будь-яка придбана нерухомість вже забезпечує отримання дозволу на проживання.

І, нарешті, нехитрий привід купити квартирку за кордоном, особливо в курортній місцевості, — це приїжджати туди відпочивати.

ЯК “ПРОНИКНУТИ” В ЄВРОПУ ЗА ЦІНОЮ КИЇВСЬКОЇ КВАРТИРИ

“Квартира в Європі” — звучить солідно, і у багатьох людей викликає асоціації з житлом де-небудь в центрі Лондона вартістю в мільйон фунтів стерлінгів з лишком. Насправді, продавши хорошу квартиру в Києві, за виручені гроші можна купити собі на просторах ЄС дах над головою як мінімум не гірше. Причому необов’язково в бідніших країнах. Як вам, наприклад, квартира в Німеччині?

“В Берліні за 20 тис. євро можна купити двокімнатну квартиру в старому фонді НДР площею 44-50 кв. м, — розповідає Анатолій Топал. — Правда, її обслуговування з усіма комунальними, плюс платежі в фонд розвитку і в ремонтний фонд, будуть коштувати близько 300-400 євро на місяць. А купивши в новому фонді такого ж метражу, але вже за 35-40 тис. євро, ви на обслуговування квартири будете витрачати близько 100 євро на місяць”. До речі, для Німеччини характерні саме не надто просторі квартири, “голлівудський розмах” житла там рідкість. “Німеччина “сидить” на скромні метражах, там двокімнатну можуть втиснути навіть у 37 кв. м”, — говорить Топал.

В Словаччині, Чехії, Угорщині реально знайти квартири за цілком українською ціною 600-700 євро за кв. м. Такі ціни не рідкісні для столичних, але достатньо великих міст, за аналогією з нашими обласними центрами. При цьому якість нерухомості незмірно вища, ніж в Україні. У тій же Угорщині квартири забудовником повинні здаватися вже з ремонтом частково з меблями. Але там, де квартири дешевші, як правило, складніше заробляти на оренді. Але всі варіанти треба розглядати індивідуально, оскільки рентабельність, як каже Топал, в різних місцях різна: “Де й 10% річних не отримаєш, а де можна взяти і 14%”. Але є загальна позитивна риса: якщо вже ви уклали офіційний договір оренди, ваші права на 100% захищені державою.

БІЛЯ САМОГО СИНЬОГО МОРЯ

Найбільшим інтересом користується нерухомість в приморських, курортних районах. Тут і самому приємно відпочити, і в оренду здавати легше. Та й ціни на житло там частенько виявляються зовсім не захмарними. Наприклад, в Болгарії можна знайти апартаменти починаючи від 15-18 тис. євро. “Це те, що у нас називають смарт-квартирами, — пояснює Анатолій Топал. — Для постійного проживання це не дуже зручно, більшою мірою — саме для відпочинку. Але все необхідне для життя є, і кухонька більша, ніж в українських “смарт-апартаментах”.

КІПР. Якщо ж вас більше тягне до Середземного моря, є сенс придивитися до Кіпру. “Кіпр багатогранний. Дорого в респектабельних курортах, де квадратний метр житла може досягати 10 тис. євро, — говорить Тимур Макаров. — А ось у менш розкручених місцях, у містах з гарною інфраструктурою і таким же прекрасним узбережжям, однушку в 45 кв. м можна придбати за 40-45 тис. євро. В середньому можна розраховувати на ціну 1 тис. євро за кв. м”.

ЗАХІДНІШЕ. В Іспанії в курортних зонах ціни на нерухомість приблизно такі ж, як на Кіпрі, але є і дешевші. “В Іспанії великий надлишок нерухомості, — говорить Тимур Макаров. — У них був будівельний бум, вони набудували багато об’єктів, потім прийшла криза, і попит впав”. В країні конкістадорів односпальну квартиру можна купити і за 25 тис. євро. Але, як попереджає Макаров, це може бути “вбите” житло, яке потребує ремонту (на Кіпрі квартири зазвичай продаються у хорошому стані, та і іспанські квартири за кіпрським цінами — теж після ремонту).

ТУРЕЧЧИНА. Тут теж можна знайти житло недалеко від моря за ціною від 450-650 євро за кв. м. Наприклад, квартири з однією спальнею (тобто двокімнатна плюс вітальня) площею 55 кв. м до 300 м від узбережжя Середземного моря, в екологічно чистій зоні з прекрасною природою, пропонуються за ціною від 35 тис. євро. А фактично трикімнатну (дві спальні і кухню-вітальню) квартиру площею 120 кв. м у будинку в 30 м від моря, але вже Чорного, можна придбати за ціною від 56,5 тис. євро.

ЗАРОБІТОК. За словами Тимура Макарова, на здачу квартири на Кіпрі в оренду можна отримати близько 10% рентабельності. Приблизно ту ж середню прибутковість обіцяють квартири і в інших “курортних” країнах. Світлана Дубина вказує ще одну можливість заробити на турецькій нерухомості: якщо купити квартиру в будинку на етапі котловану, то до моменту здачі будинку, через півтора-два роки, вона подорожчає на 22-26%.

НЕ НАЛЕТІТИ НА ПІДВОДНІ КАМЕНІ

Однак пильність зайвою ніколи не буває. “Вже маємо скарги, що турецькі забудовники не виконують своїх зобов’язань, — каже Анатолій Топал. — Та якщо ви думаєте, що в цивілізованій Європі не можуть “кинути”, то помиляєтеся”. Шахраї є скрізь.

Тому фахівці рекомендують при купівлі квартири проконсультуватися у незалежних юристів, а також, по можливості, взяти з собою свого перекладача. Втім, звести ризики до мінімуму може співпраця зі спеціалізованою компанією, яка давно і професійно займається продажем нерухомості за кордоном.

ВИТРАТИ. Поради професіонала допоможуть і з точки зору оцінки реальних витрат на проведення операції. У багатьох країнах не все так просто з оформленням: витрати можуть досягати 10% від вартості житла і не зникають після купівлі — у багатьох країнах є податки, пов’язані з володінням нерухомістю. Краще про них дізнатися заздалегідь.

“В Європі є прибережні міста, в яких ви зобов’язані брати участь у розвитку туристичного краю своєю нерухомістю, якщо не проживаєте там постійно, як іноземець, — розповідає Топал. — Якщо ви постійно проживаєте — ви витрачаєте там гроші, і всі задоволені. Якщо здаєте житло в оренду — теж все в порядку, гроші витрачає ваш постоялець. А якщо квартира простоює порожня, то можете потрапити під податок — наприклад, 18% від вартості житла. Потрібно бути уважним і ось чому: в країні в цілому податок може бути один, а в цьому конкретному місті — вищим”.

ОБМЕЖЕННЯ. Крім того, в багатьох житлових комплексах діють обмежувальні правила. Наприклад, у вашому комплексі гостям заборонено перебувати після 23:00 (досить поширене в Німеччині), може бути заборона ставити машину ближче 50 м від будинку і т. д.

ВІДМОВА. Ще одна особливість, дуже поширена в Європі, коли для придбання будинку потрібно отримувати згоду сусідів або всієї місцевої громади. Що природно: люди не хочуть, щоб поряд з ними жив невідомо хто. Втім, для вас це безпечно — навіть якщо ви не пройдете “фейс-контроль”, ви втратите тільки час.

Є більш суттєвий ризик. “У деяких країнах може статися, що ви купите квартиру, а через два роки відмовлять у реєстрації, — попереджає Анатолій Топал. — Звичайно, два роки — це вже крайній випадок, але півроку висіти в невизначеності, чи достатньо переконливо ви підтвердили походження своїх грошей на цю покупку — це типово”.

КРЕДИТ, РОЗСТРОЧКА ТА АКЦІЇ ЗАБУДОВНИКІВ

Як відомо, одна з причин вічно сонного стану нашого ринку нерухомості — це відсутність доступного іпотечного кредитування. Що ж, якщо у вас немає можливості взяти під розумні відсотки позику для купівлі житла тут, можна спробувати це зробити за кордоном. Природно, і квартиру доведеться купувати там же.

ФОРМАЛЬНОСТІ. Отримати кредит під заставу нерухомості в більш розвиненій країні не складніше, а частенько навіть простіше, ніж у себе вдома. І при цьому банкірів не надто бентежить, що ви — іноземець.

Головне, що застава нікуди не дінеться. Хіба що треба бути готовим, що в Європі та деяких інших країнах дуже ревно стежать за тим, щоб не допустити відмивання злочинних грошей. Тому вам потрібно буде довести легальність джерела коштів на початковий внесок. Більше того, відсотки ви повинні платити теж з офіційних доходів. У цьому сенсі зарубіжні банкіри куди більші формалісти, ніж українські. Але вистачає і країн, де до цього ставляться простіше, були б лише гроші. Наприклад, в Туреччині цілком можна розплачуватися і готівкою, не вдаючись в подробиці її походження.

СТАВКИ. В турецькому банку можна взяти кредит під 7-8% річних при первинному внеску 50% від вартості квартири. В європейських країнах ставки можуть бути ще нижче — в Чехії реально знайти кредит за 3% річних, а в Німеччині — і за 2%. Тобто вдало здаючи квартиру в оренду, можна спокійно виплачувати іпотечний кредит, взятий для її придбання.

АКЦІЇ. Крім того, у придбанні квартир можуть допомогти і акції забудовників. “Наприклад, є турецькі компанії, які пропонують протягом 5 років оплачувати банку комісію з того кредиту, який ви взяли для придбання квартири у них, — розповідає Світлана Дубина. — Фактично ви оплачуєте 50% вартості квартири, і потім — тільки тіло кредиту”.

Є в Туреччині і пряма розстрочка. Умови можуть бути найрізноманітніші. Наприклад, ви відразу платите 50-70% від ціни квартири, а решту виплачуєте протягом трьох років. Але право власності отримуєте тільки після того, як виплатите всю її вартість.

Ряполов Костянтин

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

Дивись також
Рейтинг популярності матеріалу «Житло за кордоном: кому по кишені і що треба врахувати при укладанні угоди» на Finance.ua - 3.2
В Контексті Finance.ua