У покупців квартир у київських новобудовах з'явилися нові ризики


У покупців квартир у київських новобудовах з'явилися нові ризики

У Київській області триває будівельний бум. Хоча за підсумками 2016 р. в столиці було введено в експлуатацію 1 334 тис. кв. м. житла (на 2% менше, ніж роком раніше), але з урахуванням передмістя (2 060 тис. кв. м.), позитивна динаміка склала 5%.

Сумарно у Києві та області побудували 36% всього українського житла, що дозволило регіону зберегти лідируючі позиції в галузі.

Шукають недороге

Найбільш активна забудова велася в столичному Києво-Святошинському районі (878 тис. кв.м), Ірпені (316 тис. кв. м) і Броварах (137 тис. кв. м).

«Торік тільки в Києві громадяни витратили на купівлю житла близько $250 млн., укладено близько 35 тис. угод. Столиця, як і раніше, лідирує і за дорожнечею. За нею йдуть Донецька, Харківська та Київська області», — розповіла аналітик компанії NAI Ukraine Марина Гуревич.

Піковими стали весняні місяці і липень минулого року. Найбільшим же попитом користувалося житло середньої цінової категорії вартістю $50-100 тис. За такі гроші реально купити 2-3-кімнатну квартиру в різних районах Києва. При цьому при відносній стабільності кількості угод, суми, витрачені на нерухомість, скорочуються, що свідчить про зміщення попиту у бік більш бюджетного житла.

Структура угод з купівлі житла в Києві 2016 році, %

Враховуючи сильне падіння купівельної спроможності, забудовники найбільше будують саме однокімнатних квартир, а також роблять акцент на так звані смарт-квартири по 20-30 кв. м.

«Покупець дивиться на ціну, а тільки потім на всі інші характеристики житла. Смарт-квартири зараз в тренді саме тому, що дешеві», — зазначив юридичний радник Адвокатського та ріелтерського об’єднання України В’ячеслав Гончаров.

Як розповів нам консультант з нерухомості Іван Кудояр, 1-2-к. квартири зараз складають близько 60% всіх угод.

Квартири розпродаються

При цьому будувати будинки стало дорожче. Встановлена Міністерством регіонального розвитку вартість зведення житла на 2017 р., в середньому на 12-13% вища, ніж показники попереднього року.

Вартість спорудження житла по регіонах України, за кв. м. грн з ПДВ

Плюс попит на житлову нерухомість падає: в останні кілька років у новобудовах до моменту введення в експлуатацію стабільно залишається частина нерозпроданих квадратних метрів. Примітно, що попит в сегменті бізнес і преміум знижується менше, ніж в економі.

Продавцям доводиться докласти чимало зусиль, щоб прилаштувати квартири.

Так, житло середнього цінового сегмента може продаватися до року, а більш дороге — ще довше. Реалізація нестандартних апартаментів преміального класу може зайняти 1,5-2 роки.

«Звісно, є випадки і швидкого продажу — в межах 4-6 місяців, однак варто відзначити практику різниці між asking price та ціною угоди, яка може досягати 40%», — говорить Марина Гуревич.

Як зазначив Іван Кудояр, практично всі продавці готові зараз торгуватися. Звичайно ж, все індивідуально, але, якщо пощастить, можна добитися знижки від 10 до 40% від початкової ціни.

Але попит не зростає навіть на тлі загального зниження цін на житлову нерухомість. Так, за даними NAI Ukraine річне здешевлення житла досягло 12-13% для Києва та 6% для області. Найбільш дорогими залишаються Шевченківський, Печерський та Оболонський райони.

Набагато менше стали купувати квартир під здачу в оренду.

«Таких угод близько 10% від загальної кількості. Орендою стало невигідно займатися через дорогу комуналку і більш суворе оподаткування. І така ситуація не тільки в столиці, але і по інших регіонах, просто в туристичних містах справи йдуть не настільки погано, як в інших», — зазначив аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.

Забудовники зривають терміни

Як розповіли нам ріелтори, найбільше в цьому році буде дешевшати вторинний ринок.

«Три-чотирикімнатні «панельки» та старі будинки (хрущовки) — ще мінус 5-10%, квартири у віддалених районах — теж мінус 5-10%. А ось ходові «одинички» і «двушки», а також новобудови будуть тільки дорожчати», — розповів співзасновник АН «Бюро нерухомості» Олександр Бортник.

При цьому покупці житла все частіше ризикують зіткнутися з недобросовісними забудовниками. Через брак фінансування і неоднорідний попит багато компаній вже неодноразово переносили терміни здачі будинків.

За словами Костецького, якщо раніше будівельники дозволяли собі затягувати терміни до року, то зараз і запізненням на 2-4 роки вже нікого не здивуєш.

«Банки не фінансують будівництво, покупців не вистачає. Багато забудовників зараз починають роботи відразу на декількох ділянках і перекидають будівельників на ті, де краще купуються квартири. А продавати житло починають ще на рівні котловану. Українцям вкладати в квартири стає все більш ризиковано: невідомо, який об’єкт добудується, який заморозиться. А при несприятливих факторах, як, наприклад, зростання курсу долара, багато забудовників можуть постраждати», — зауважив Сергій Костецький.

Втім, судячи з усього, масштабна катастрофа на столичному ринку нерухомості, яку експерти пророкували ще восени минулого року (очікувалося, що в Києві одночасно з’явиться кілька будівельних пірамід, через що без грошей і житла залишаться тисячі громадян), якщо не остаточно скасовується, то, щонайменше. відкладається на непевний час.

Денис Вергун

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

Дивись також
Рейтинг популярності матеріалу «У покупців квартир у київських новобудовах з'явилися нові ризики» на Finance.ua - 2.5
В Контексті Finance.ua