9260
Чому через 10 років власники "хрущовок" можуть опинитися на вулиці
— Нерухомість
В Україні більшу частину багатоповерхівок побудували в 60-70-х роках. «Сталінки» можуть прослужити 125-150 років, цегляні і панельні багатоповерхівки — 100 років, а «хрущовки» — всього 60 років. Термін експлуатації останніх уже збігає.
Довговічність будівлі оцінюють за стінами і фундаментом. Наприклад, добротний кам’яний або бетонний фундамент може простояти 150 років, а цегляні стіни — близько 100 років, але за умови поточного і капітального ремонту інших елементів будівлі — дахів, комунальних комунікацій, вікон та дверей. Якщо, наприклад, в підвалі «діряві» труби» і фундамент постійно підмивається, термін експлуатації будинку скоротиться.
В Україні, розповідає експерт Інституту суспільно-економічних досліджень Всеволод Ніколаєв, про капітальний ремонт житлового сектора ніхто тривалий час не замислювався. Якщо нічого не робити, впевнений експерт, вже через десять років власники квартир в «хрущовках» опиняться без даху над головою.
Час зносити
«Хрущовки» будувалися в 1957-85-х роках як тимчасове житло — через 25 років будинки планували знести, а замість них побудувати більш «довговічну» нерухомість. Такі багатоповерхівки в Радянському Союзі вважалися «соціальним житлом», їх роздавали безкоштовно. Самі будинки будували в стилі функціоналізму (коробки без архітектурних надмірностей). Поступово термін експлуатації «хрущовок» продовжили до 60 років. Таким чином, будівлі, які потрапили в першу чергу будівництва, час зносити вже в 2017-му. А якщо за цей час будинок жодного разу не ремонтували, він повинен був піти під знесення ще десять років тому.
Всього архітектори розробили шість серій «хрущовок». Всі вони з невисокими стелями (2,55-2,6 метра) і з поганою тепло і звукоізоляцією. Крім того, є безліч модифікацій, розроблених різними проектними інститутами.
Одними з перших в Україні побудували «хрущовки» серії К-7. Це панельні будинки з відносно великими кухнями, окремими санвузлом і кімнатами. Як і в інших «хрущовках», в будинках погана шумо- і теплоізоляція. Такі багатоповерхівки час зносити.
З 1956 по 1968 рік будувалися «хрущовки» серії 1-335. Це одні з найбільш невдалих серій панельних будинків. Такі будинки будувалися без ліфтів та сміттєпроводів, з прохідними кімнатами і поєднаним туалетом і ванною кімнатою. Термін експлуатації закінчується в 2016-2018 роках.
Найбільш поширена в Радянському Союзі серія — 1-447. Термін експлуатації таких будинків трохи більший — ще десять років, впевнені експерти, вони можуть простояти. Багатоповерхівки будували з цегли, санвузол суміщений, а найбільша кімната в квартирі — прохідна.
«Близько 80% багатоповерхівок побудовано до 80-го року. З певною періодичністю необхідно було проводити ремонт комунікацій, покрівлі, ліфтів і так далі. Але в Україні такі ремонти практично не проводилися. Ми повинні зараз компенсувати те старе недороблене. Після війни весь Радянський Союз будував на зруйнованих територіях, всі сили були кинуті на те, щоб за два десятиліття відбудувати країну. Ніхто не говорив про ремонти. А зараз ми потрапили в ситуацію, коли все побудоване опинилося в стані простроченого ремонту», — розповідає Всеволод Ніколаєв.
Майже кожна третя багатоповерхівка в Україні — одна з серій «хрущовки». Але є й інші будинки — довоєнні і післявоєнні «сталінки», багатоповерхівки, побудовані в пізній період СРСР, та новобудови. За словами експерта, «сталінки» розраховані на 125-150 років, такі будинки можуть прослужити до 2050-2100-х років.
Якщо у «сталінки» і «хрущовками» можна спрогнозувати термін експлуатації, то з новобудовами все складніше. Забудовники не афішують технічну документацію і дуже часто економлять на будматеріалах. Бувають випадки, зазначає Всеволод Ніколаєв, коли побудований будинок виявляється непридатним для життя відразу після здачі в експлуатацію.
«Коли ви купуєте квартиру в новому будинку, ви не знаєте, з чого цей будинок зроблений. Раніше були типові проекти, в яких було зазначено, який матеріал і якої якості використовується. На підставі цього було сказано, скільки прослужить будинок. Зараз же це все закрита інформація забудовника. Природно, в гонитві за прибутком забудовник купує найдешевші матеріали — ви отримуєте найбільш низьку якість. Строки експлуатації таких будинків значно менші», — розповідає експерт Інституту суспільно-економічних досліджень.
«У Києві можуть з’явитися свої нетрі»
Як уточнюють в Мінрегіонбуді, технічні умови, поточні і капітальні ремонти — проблема самих мешканців. Після приватизації понад 97% квартир опинилися у приватній власності українців. Тому відповідати за будинки доводиться самостійно. Більш того, навіть якщо будинок опинився в аварійному стані, держава не зобов’язана розселяти мешканців. Українці, які живуть в «хрущовках», вже через десять років ризикують опинитися на вулиці.
«Я вважаю, якщо у тебе є нерухомість і в тебе немає коштів її утримувати, тоді потрібно віддавати житло в державну власність. Тоді за державний чи муніципальний рахунок вона буде ремонтуватися. Люди доживуть ще 10 років в цих «хрущовках» і опиняться на вулиці», — розповідає Всеволод Ніколаєв.
Вже зараз, на думку експерта, міська влада повинна проводити обстеження будинків, і в кожній конкретній ситуації приймати індивідуальне рішення. Не всі будинки, які за документами вже час зносити, непридатні для життя.
«Кожен будинок — проблема його власників. І ці власники ніколи не зможуть домовитися, щоб скинутися на обстеження, потім на проектну документацію, потім попросити у міста співфінансування. Це організаційно дуже складно. На мій погляд, місто має контролювати ситуацію з житловим фондом. А далі воно повинно з мешканцями вирішувати питання про свою участь. Ось я зараз пишу з Новою Каховкою плани роботи. Місто побудоване за три роки 60 років тому. Зараз у них весь житловий фонд підійшов до критичної ситуації», — розповідає Всеволод Ніколаєв.
Голова ради директорів Асоціації захисту активів Олександр Ситухо впевнений: ситуація в житловому фонді загостриться в 2020 році. При цьому експерт також зазначає, найбільш привабливими з точки зору інвестицій залишаються «сталінки».
«Новобудови у багатьох випадках не відповідають критеріям, і термін їх експлуатації передбачити складно. Наприклад, з енергоефективності тільки одна новобудова відповідає стандартам. Як не дивно, популярністю як інвестиційний об’єкт як і раніше користується житло сталінського періоду. Це будинки з невеликою кількістю квартир. Вони не обладнані ліфтами, експлуатаційні витрати не будуть такими великими, як у панельних багатоповерхівках», — розповідає Олександр Ситухо.
На думку експерта, є велика імовірність появи нетрів, районів, які складаються з покинутого житла, де проживають люди з низьким доходом». Перед тим, як міняти житло, експерт радить зважити всі «за» і «проти» — розташування будинку, його технічний стан, транспортна розв’язка і так далі.
Як врятувати нерухомість
Термомодернізація, або просто — енергетичний ремонт будинку може продовжити термін експлуатації будівлі на 25-50 років, розповідає директор ДТЕК ЕСКО Роман Федорченко.
Вона може включати в себе:
- заміну інженерних комунікацій (труби, стояки, електропроводка);
- регулятори тепла на батареях в квартирах;
- балансування енергосистеми будівлі зі встановленням автоматичних (або ручних) клапанів-регуляторів розподілу теплоносія в стояках;
- встановлення індивідуального теплового пункту з автоматичним погодним регулюванням подачі тепла;
- система вентиляції з рекуперацією тепла, як для дому, так і індивідуально для квартир — кожен власник обирає свій варіант;
- утеплення цоколя (на глибину промерзання грунту), утеплення стін, горища (даху);
- заміна вікон в будинку на сучасні енергоефективні склопакети.
Приблизна вартість повної термомодернізації хрущовки (наприклад, 4 під’їзди, 5 поверхів, 100 квартир) може коштувати понад 13 мільйонів гривень (з урахуванням модернізації інженерних систем, заміни труб, тощо). Якщо мова йде лише про утеплення стін, перекриттів, заміну вікон у під’їздах, встановлення ІТП, то вартість може бути на рівні чотирьох-п’яти мільйонів гривень.
У Києві, зазначає експерт, гроші на модернізацію можна отримати в рамках міської програми 70/30. «Є ще такий інструмент, як енергосервіс — коли мешканці будинку залучають інвестора, комплексного підрядника в особі енергосервісної компанії (ЕСКО), який проводить енергоаудит, виконує всі роботи з енергозберігаючого ремонту будівлі, встановлює сучасне обладнання з автоматичним погодним регулюванням і вкладає в це свої кошти. ЕСКО повертає свої інвестиції за рахунок досягнутої економії енергоресурсів. А мешканці при цьому отримують оновлений будинок з підвищеним комфортом і подовженим терміном експлуатації.
Наприклад, ДТЕК ЕСКО планує у 2017 році інвестувати 7 мільйонів гривень в енергомодернізацію систем теплопостачання декількох житлових будинків у Києві», — розповідає експерт.
При цьому ні програми 70/30, ні «теплі кредити», ні енергосервіс самі по собі не є панацеєю для термомодернізації. У кожному конкретному випадку може використовуватися поєднання цих інструментів. Наприклад, енергосервіс краще підходить для таких заходів, як балансування енергосистеми будівлі та встановлення ІТП. Утеплення краще робити за рахунок програм 70/30, заміну вікон за рахунок коштів мешканців або «теплих кредитів».
Роман Федорченко також вважає, якщо конструкція будівлі без пошкоджень, її краще комплексно модернізувати. Щоб побудувати новий будинок з аналогічними параметрами — потрібно в 3-4 рази більше коштів. «Але, в будь-якому випадку, рекомендуємо мати акт обстеження конструкцій на стан фундаментів, стін, перекриттів на предмет можливого збільшення навантаження на них. Це убезпечить і власника, і підрядника. Думати треба не тільки про «хрущовки», але і будівлі усіх типів, у тому числі ті, які були побудовані за останні 20 років. Енергоремонти потрібно проводити вчасно, і до того, як будівля прийде в занепад. Інакше у «доведені до ручки» будівлі інвестувати нікому не буде цікаво», — розповідає експерт.
Олександр Литвин
За матеріалами: Сьогодні
Поділитися новиною
