Коли грунт вислизає з-під ніг: навіщо гальмують встановлення реальних цін на землю


Коли грунт вислизає з-під ніг: навіщо гальмують встановлення реальних цін на землю

Спроби дозволити продаж землі тривають вже понад 10 років. Незважаючи на гучні обіцянки багатьох урядів, земельна реформа так і не відбулася. Причина до банальності проста: обмеження на продаж землі і неврегульоване правове поле дозволяють бізнес-групам і аграрним лобі добре заробляти, за безцінь орендуючи землю у власників. Маючи найродючіші землі в Європі, вартість оренди гектара землі в Україні одна з найнижчих – всього 37 долларов.

Чому потрібна земельна реформа?

За винятком орендодавців, змінювати існуючі правила гри поки що не зацікавлений ніхто: піти на масовий викуп землі аграрний бізнес не може через великі витрати, і в підвищенні ставок оренди на землю також не зацікавлений.

До формування повноцінного ринку землі з правом її продажу орендні ставки будуть залишатися на низькому рівні, оскільки у орендодавців від початку слабка переговорна позиція в порівнянні з великими компаніями-орендарями.

Також у власників відсутня альтернатива, що робити з землею, якщо вартість оренди не влаштовує, продати пай законним способом зараз не можна.

Можна навести багато прикладів, коли пенсіонери за свій пай в 2-3 гектари отримують 1000-1500 грн на рік. Або близько 100 грн на місяць. Якби закон не обмежував переуступання землі, то дохід від її продажу перевищив би річну оренду в 50 разів. Для порівняння, в Польщі середня вартість гектара землі перевищує 10,2 тис. доларів.

По суті, багато власників землі, особливо люди похилого віку, стикаються з ситуацією, коли не залишається іншого способу розпорядитися землею, крім як здачі її в оренду. Продати землю не можна, заставити або взяти під неї кредит теж не вийде. Обробляти землю також немає можливості через відсутність досвіду, техніки, грошей, часу або бажання. Таким чином, ігнорується конституційне право громадянина на свій розсуд розпоряджатися своєю власністю.

Також “в мінусі” залишаються економіка і бюджет країни. До формування повноцінного ринку землі на серйозні інвестиції в галузь розраховувати не доводиться.

Як показує досвід сусідніх з Україною країн, відмова держави від прямого регулювання і втручання у формування ринкової вартості земель, призвела до різкого зростання інвестицій і багаторазового збільшення вартості землі та її оренди.

Як скасовуватимуть мораторій на продаж землі?

Очікується, що в першому півріччі все-таки буде прийнятий закон про ринок землі. Як водиться останнім часом, головним стимулом для прискорення скасування мораторію стала не економічна доцільність такого рішення для країни, а безкомпромісна позиція МВФ.

У меморандумі уряду і МВФ вимога щодо зняття заборони на продаж землі входить до обов’язкових. Якщо не буде прийнято рішення про зняття мораторію, питання з черговим траншем МВФ знову зависне в повітрі.

Крім того, 55 народних депутата направили подання до Конституційного суду щодо конституційності обмеження прав власників землі на її продаж. Якщо судом буде прийнято рішення про скасування мораторію, країна отримає найбільш ліберальний ринок землі, який може тільки бути, без будь-яких законодавчих обмежень.

На думку експертів, вільний ринок землі – найкращий варіант, закони, що обмежують його, будуть тільки шкодити.

Так, за словами народного депутата, президента Української аграрної конфедерації Леоніда Козаченка, в розглянутому парламентом законопроекті потрібно врахувати:

• Обмежити розмір земельної ділянки для продажу до 500 га;
• Земельні аукціони повинні проводитися за участю місцевих громад;
• Пріоритетне право на купівлю землі у місцевих жителів;
• Заборона протягом 10 років на продаж землі іноземцям, як фізичним так і юридичним особам.

У майбутньому законі може бути передбачено формування ринку землі в два етапи: спочатку буде дозволено продаж державних земель, а ось для приватної землі ринок буде відкритий тільки через два роки.

Головне завдання скасування мораторію – легалізувати вже існуючий сірий ринок землі, створити умови для реалізації своїх прав власниками паїв, забезпечити формування справедливої ​​ціни на земельні ділянки і створити умови для залучення інвестицій, інновацій та технологій в розвиток аграрного сектору.

Скільки буде коштувати земля?

На думку експертів проекту «Підтримка реформ в сільському господарстві та земельних відносинах в Україні», після легалізації земельних відносин можна очікувати, що середня вартість на землю становитиме 3000-4000 доларів за гектар.

Ціни на землю будуть значно нижче від західноєвропейських, але наближатимуться до рівня цін в країнах Східної Європи.

Цінова динаміка багато в чому буде залежати від обсягу капіталу, який прийде на ринок землі, і від ступеня впливу держави на земельні відносини.

Вартість землі може різко зрости в разі допуску на ринок іноземців, як це вже було в інших східноєвропейських країнах.

Ризики земельної реформи

На думку Леоніда Козаченка, необхідно дозволити продаж як приватної, так і державної землі. Багато власників земельних паїв бажають продати свої ділянки, і обмежувати їх в такому праві незаконно.

Що стосується державної землі, її потрібно продати приватним фермерам, щоб знизити рівень корупції і впливу на ринок з боку чиновників.

Одне із завдань при формуванні ринку землі – активізація підприємництва в селах, поява в кожному населеному пункті 3-4 фермерських господарств, які будуть конкурувати один з одним і з великими компаніями.

При цьому важливо не допустити перехід великих масивів землі під контроль великих компаній, як вітчизняних, так і іноземних. Це призведе до витіснення малих і середніх виробників.

У процесі створення ринку землі повинні бути передбачені дієві механізми боротьби з рейдерством і іншими елементами неринкової конкуренції за землю.

Європейський досвід

Польща
Прямого регулювання ринку землі немає. Також немає впливу на формування цін на землю. Один власник може володіти до 500 га орних земель. Плата за володіння ділянкою відсутня, при продажу землі податок 2-5%. Після дозволу на купівлю землі громадянами ЄС вартість землі різко зросла, перевищивши 10 тис. доларів за гектар.

Естонія
У країні зняті всі обмеження на придбання землі, держава не бере участі в регулюванні цін. Вартість землі – 5 тис. дол. за гектар. Податок при продажу становить 2%. Іноземні інвестори мають рівні права з місцевими за умови використання землі в сільськогосподарських цілях.

Німеччина
Лідер з продажу сільгоспземлі в країнах ЄС. Земля приваблює покупців високим рівнем автоматизації, механізації та впровадженням екологічних технологій. Відсутні земельні обмеження для своїх громадян та іноземців. Вартість землі – 32,4 тис. дол. за гектар. Податок при продажу землі до 3,5%.

Питання прийняття закону про ринок землі назріло вже давно, але і лобістський опір його прийняттю дуже сильний. Бо всі розуміють, що земля – ​​один з найбільш цінних ресурсних активів нашої країни. Якщо не буде сильного тиску з боку міжнародних організацій, таких як МВФ, прийняття земельного закону може розтягнутися ще на багато років.

Сергій Савенко

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

Дивись також
Сервіс підбору кредитів
  • Надішліть заявку
  • Дізнайтесь про рішення банку
  • Підтвердіть заявку та отримайте гроші
грн
Замовити кредит онлайн
В Контексті Finance.ua