2103
Денис Сєдаков: прогнози цін на нерухомість - кому вірити і як правильно рахувати?
— Нерухомість
Те, хто цікавиться темою нерухомості, напевно часто задаються питанням: чому одні учасники ринку наполегливо прогнозують падіння цін, а інші – навпаки – зростання? Начебто думки компетентних фахівців не повинні сильно відрізнятися між собою, адже і ті, і інші живуть в одному світі і спостерігають однакову картину. Можливо, одні розумніші від інших? Чи, може, справа зовсім в іншому?
Давайте спробуємо для початку розібратися, що рухає тими чи іншими фахівцями. Справа в тому, що всі гравці на ринку нерухомості переслідують одну мету – заробити грошей. Це зрозуміло. Тепер треба зрозуміти, яким чином вони це роблять.
Як і на біржі, є ті, хто заробляє на підвищенні ціни квартири (“Бики”) і на пониження (“Ведмеді”). Наприклад, агенту, який продає квартиру приватного клієнта, вигідно вселити йому, що скоро нерухомість в ціні ще більше впаде. Відповідно позбавлятися від активу треба зараз, а не відкладати продаж і чекати подорожчання. Господар квартири лякається, погоджується продавати за тією ціною, яка актуальна зараз, а агент отримує свій відсоток.
Інша сторона – забудовники, а також перекупники, які спочатку скуповують квартири подешевше, а потім продають їх дорожче. І ті, і інші продають квартири перманентно і для них важливо змусити потенційного клієнта купити прямо зараз, “адже потім буде дорожче”!
І “Бики” і “Ведмеді” використовують ЗМІ у своїх цілях. А мета ця – вплинути на ринок.
З мотивацією розібралися. Тепер головне питання як вичленити істину із слів фахівців? Тут важливо дивитися на аргументацію і керуватися здоровим глуздом. Психологія людини така, що вона з більшою охотою вірить тим словам, які підтверджують його суб’єктивну думку. Якщо ви хочете, щоб квартири коштували менше, то і довіра до фахівця, який пророкує обвал, буде великою. Якщо чекаєте, коли ринок повернеться до цін 2007 року і свою хрущовку на Борщагівці ви зможете продати за 100 тис. у.о., то і рівень довіри до “Биків” у вас буде вищий. Абстрагуйтеся, аналізуйте аргументи, зіставляйте факти, робіть висновки.
Як вважаємо ми?
Для початку виділяємо фактори, які впливають на вартість нерухомості. В цьому нам допоможе невелика таблиця, яку склали фахівці нашої компанії, спираючись на дослідження провідних економістів.
Давайте розберемо цю схему з проекцією на майбутнє.
1. Мотивації покупців і продавців.
Минулий 2016 рік став для банківської системи України серйозним випробуванням. Перелік діючих банків скоротився ще на пару десятків, і “здорових” фінустанов в країні тепер менше сотні. Похитнувся, хоч і не впав, навіть такий колос, як “Приватбанк”. Член правління “Креді Агріколь Банк” Вадим Ганах каже, що в 2017 році ще 20 банків покинуть ринок. Люди бояться довіряти банкам великі суми грошей.
Залишається або нерухомість, або готівка в іноземній валюті. При цьому нерухомість надійніша в тому плані, що готівкові треба десь зберігати.
Продавці зацікавлені продавати максимально дорого, але за підсумком ціну регулюють відповідно до попиту. При цьому нижче собівартості віддавати квадратні метри ніхто не буде – простіше заморозити будівництво.
2. Поточний стан ринку.
За останній рік кількість новобудов в Києві збільшилася.
А ось ціни залишаються стабільними. Коливання в межах 2-3% за рік серйозними не назвеш.
Конкуренція зростає, зростають і витрати на маркетинг і рекламу. Багато хто вважає, що ринок перенасичений. Це правда лише частково, тому що це твердження стосується в основному будинків у передмісті і містах-супутниках. В самому Києві спостерігається дефіцит землі під забудову великими житловими комплексами.
Оживають недобудови, які роками стояли покинутими. Квартири в недорогих житлових комплексах біля метро або хорошою транспортною розв’язкою користуються стабільним попитом. Ринок живий. На нього прийшло багато новачків. Вони не можуть конкурувати в ціні з такими системними компаніями, як «Укрбуд» або «Київміськбуд», але зате здатні показувати кращу якість.
3. Соціологічні умови.
Населення Києва стабільно зростає. Здебільшого це відбувається за рахунок міграції. Станом на 1 січня 2017 року в столиці офіційно проживало 3 012 127 осіб, у той час, як 1 січня 2016 – 2 964 550. За рік маємо приріст майже 50 тис. населення. За неофіційними даними, у Києві мешкає понад 4 млн. Який висновок можна з цього зробити? З ростом населення зростає попит на нерухомість. А збалансувати попит можна або зростанням цін, або збільшенням пропозиції.
Як бачимо – це цілком співвідноситься із зростанням кількості новобудов, про яке я писав в попередньому пункті. Ціна не зростає, але зростає пропозиція. Якщо така ситуація збережеться, то різкого падіння цін чекати не варто.
4. Стан економіки.
У 2016 році економіка України припинила своє падіння і показала зростання валового внутрішнього продукту на рівні 1,5%. Це не багато, але вже щось. І, як стверджують аналітики, в 2017 зростання ВВП може прискоритися до 2,1%, промислове виробництво зросте на 2,5%, а інфляція сповільниться до 10% з 12-13% у 2016 році. Невідомо, як воно складеться далі, але тенденція вселяє оптимізм.
Про доступну іпотеку говорити сенсу немає, але варто відзначити, що торік деякі банки стали видавати кредити на житло під 15-16% річних. Це все ще висока ставка, але вже не 24-25%, як було раніше.
Як показує практика, люди беруть кредити, тільки якщо у них вже є досить велика сума на квартиру, але трохи не вистачає. Якщо банки будуть йти назустріч клієнтам, то ринок житлового кредитування потроху зростатиме. При цьому навряд чи це буде помітно впливати на темпи продажу нерухомості і ціни.
В цей же пункт варто віднести зростання цін на будівельні матеріали і будівельну техніку.
5. Політико-правова ситуація і Стан законодавства.
Тут все, як завжди, весело. Але з тих законодавчих ініціатив, які можуть безпосередньо вплинути на ціни, варто, наприклад, виділити законопроект про врегулювання приєднання електроустановок до електромереж. Раніше підведення та підключення електромереж становило від 10% до 20% вартості проекту. Зараз ця частка може зрости до 20-30%. На чиї плечі ляже погашення цієї різниці, уточнювати не варто.
6. Інфраструктура.
Інфраструктура передбачає наявність шкіл, дитячих садків, транспорту, магазинів, можливостей для відпочинку і розваг. Для всіх очевидно, що квартира біля метро коштує дорожче аналогічної, розташованої далеко від підземного транспорту. Це ж стосується доступності та інших благ цивілізації.
Візьмемо, наприклад, Ірпінь. Зараз там стрімкими темпами йде будівництво житлових комплексів. Зараз там активно продаються 83 новобудови в цілому на 12 000 квартир. І це в місті, де за переписом 2013 року проживало 42 924 особи. Чи будуються там такими ж ударними темпами нові школи? Чи достатньо там місць у дитячих садках? Чи зможе всіх бажаючих забрати громадський транспорт?
Питання риторичні, а відповіді багатьом можуть не сподобатися.
Розвиток інфраструктури буде точково впливати на ціни по районах. Будівництво нових станцій метро та супермаркетів, шкіл і спортивних майданчиків, доріг і мостів (навіть якщо це просто декларація намірів) однозначно зробить свій вплив на ціну житла в бік збільшення.
7. Продуктивність праці.
Не очевидний, але найцікавіший пункт. На сайті державної служби статистики України є інформація щодо індексу цін на будівельно-монтажні роботи в Україні.
Згідно з нею, ціна на роботи в житловому будівництві порівняно з груднем 2015 зросла на 8,3%. Для Києва ця цифра швидше за все вища, але будемо відштовхуватися від того, що є.
На будівельному ринку спостерігається гострий дефіцит кваліфікованої робочої сили. Зовсім недавно один із забудовників скаржився мені, що ціла бригада робітників звільнилася і поїхала на заробітки в Польщу. Щоб оперативно знайти їм заміну, довелося значно підняти заробітну плату кандидатам.
А що буде, коли (якщо) Євросоюз все-таки дасть нам «безвіз»? Всі, у кого руки ростуть з правильного місця, поїдуть будувати житло нашим сусідам. Щоб хоч якось конкурувати за працівників, забудовникам доведеться платити набагато більше. Чи вплине це на ціни? А ви як гадаєте?
Підіб’ємо підсумок. Чи будуть ціни зростати і в 2017 році? Скоріше так, ніж ні. Набагато? Швидше ні, ніж так. Чому? Подорожчання буде з незалежних від забудовників причин, але оскільки покупець багатшим не стане, то підвищувати ціни поволі – з прив’язкою до долара. Якщо не буде “чорних лебедів” (важкопрогнозовані і рідкісні події, які мають значні наслідки – ред.), вартість квадратних метрів у доларах навряд чи вийде за 10% коридор.
Денис Сєдаков, Генеральний директор компанії New City Developers
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
