1489
Гліб Сегіда: придбання прав на нерухомість («вторинка»). На що варто звертати увагу.
— Нерухомість
Угоди, пов’язані з придбанням прав на нерухоме майно на вторинному ринку, є одними з найбільш капіталомістких угод у цивільному обороті товарів і послуг. Відповідно ці угоди завжди будуть приваблювати шахраїв і любителів швидкої наживи, адже достаньо однієї махінації, і шахрай зможе нажитися на безбідне життя на досить тривалий час.
Ринок вторинної нерухомості завжди привабливий для покупця тим, що нерухомість вже побудована і відсутні ризики, що будівництво не буде завершено. Також існує безліч інших причин, які відправляють покупця на вторинний ринок нерухомості.
Разом з тим, на вторинний ринок нерухомість виходить вже з певною історією і саме в цій історії можуть бути акуратно приховані ризики для нового покупця.
Варто нагадати, що Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно почав формуватися не так вже і давно, а саме з 01.01.2013 року.
Багато об’єктів нерухомого майна на вторинному ринку мають довшу історію різних угод у часі, ніж трирічний період існування реєстру.
Причому може бути, що ця історія і не буде відображена в єдиному реєстрі, оскільки події по об’єкту нерухомості відбувалися до 01.01.2013 року й реєстрація цих подій відбувалася у відповідності з правилами, чинними на той час. Але якщо вони були належним чином оформлені, права на нерухоме майно продовжують діяти і по теперішній час, але в єдиному реєстрі відсутні записи.
Відсутність записів у єдиному реєстрі відкриває поле для шахраїв, які можуть скористатися цією прогалиною і внести підроблені записи, на підставі яких стверджувати, що вони є власниками нерухомості й мають право її продати. Якщо справжній власник не братиме інформаційні довідки щодня (а кожна довідка коштує грошей) знати про те, що з’явився новий власник замість нього, не буде. Але як дізнається, звісно, буде судитися, і якщо на момент як він дізнається, новим власником стане добросовісний покупець, то і судитися він вже буде з ним, з усіма наслідками, що з цього випливають.
Бувають випадки, коли останній запис в єдиному реєстрі був не підробленим, але були підроблені записи в проміжку. Що також несе в собі ризики для покупця, оскільки можна стверджувати, що новий покупець не міг придбати право власності на нерухоме майно, бо продавець не був законним власником і не міг його відчужувати.
Таким чином, фактично існують два реєстри прав на нерухомість – один єдиний державний, який почав своє існування з 01.01.2013 року і є активним по сьогоднішній день (тобто в нього вносяться записи щодо прав на нерухомість з 01.01.2013 року по сьогоднішній день); інший, який існував до 01.01.2013 року (він також підтверджує право власності, але відомості до нього не вносяться з 01.01.2013 року).
Обидва ці реєстри містять факти, які мають юридичне значення, що особливо важливо для об’єктів нерухомості на вторинному ринку.
Не варто забувати, що крім права власності існують ще й обтяження у вигляді іпотеки, що дозволяє також отримати право власності за певних обставин, записи про яку могли забути перенести із старого реєстру в новий, але від цього іпотека не втрачає своєї сили.
Варто звернути увагу, що обиватель може перевірити записи в єдиному реєстрі тільки станом на поточний момент. Обиватель не побачить попередніх записів, записів, що були скасовані, та іншу інформацію, яка була раніше, але записи про яку на сьогодні вилучено. Причому, вилучені вони можуть бути і неправомірно, що може спричинити їх відновлення в майбутньому, що природно позначиться на новому покупцеві.
Дані приклади не є вичерпними і наведені до відома потенційного покупця. Ризиків може бути безліч, які простий обиватель не побачить на перший погляд.
Можливі ризики судових процесів пов’язаних зі спадщиною, сімейним станом і розподілом майна, спорів про право власності і т. д. Адже судові процеси, прямо або побічно пов’язані з правом власності на об’єкт нерухомості, у реєстрі прав на нерухоме майно відображені не будуть, до того моменту як на підставі рішення суду, що набрало чинності, не буде проведено реєстраційну дію.
Втім, наявність таких процесів на момент укладання угоди або наявність підстав для таких процесів у майбутньому спричиняють для нового покупця ризики втратити право власності на об’єкт нерухомості.
Результат цих ризиків надалі може бути виражений у втраті прав на об’єкт нерухомості і неможливості повернути гроші, сплачені за нього.
Щоб уникнути таких колосальних фінансових втрат, необхідно ретельно вивчити правовстановлюючі документи продавця, історію переходу права власності, в ідеалі весь ланцюжок, але хоча б останні кілька кроків протягом трьох років (загальний термін позовної давності) і, звичайно ж, звернутися до професіоналів, які знають набагато більше про підводні камені подібних угод.
Досить нерозумно заощадити кілька відсотків від суми угоди на юристів, щоб потім втратити всі 100% безповоротно. Негативний висновок юриста щодо угоди – це не витрачені марно пару відсотків від суми угоди, а робота, яка вберегла ваш капітал від втрат, які у кілька десятків разів перевищують витрати на юриста.
Гліб Сегіда, керуючий партнер юридичної фірми Pravovest
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
