2013
Теплий кут. Чому комунальні платежі в новобудовах менші, ніж в старих будинках
— Нерухомість
Після підвищення комунальних тарифів в пріоритеті у покупців нерухомості вже не тільки вартість і загальний вигляд квартир, але і експлуатаційні витрати. Однак в Україні справжній дефіцит енергоефективного житла та вибирати особливо не доводиться.
Успішно пропрацювавши в столиці близько десяти років, сім’я Коваленко вирішила перебратися з орендованого житла в свою першу власну однокімнатну квартиру. Начитавшись про будівельні афери, після довгих коливань купувати житло вирішили на вторинному ринку – так надійніше. Суботнього ранку вирушили на перегляд. В оголошенні пропозиція виглядала привабливо – обжитий будинок 1980-х років, вікна виходять на мальовниче озеро, гарне транспортне сполучення, але головне – ціна, яку господарі помітно знизили через відсутність свіжого ремонту. Оглянувши квартиру і вже схиляючись до позитивного рішення, Наталія Коваленко поцікавилася у господарів розміром комунальних платежів. Відповідь її неприємно здивувала – сума виявилася в рази більшою, ніж в однокімнатній квартирі в новобудові, до якої подружжя Коваленко прицінювалися напередодні. Тоді вони задалися питанням: чи дійсно старе житло помітно програє новому за показником експлуатаційних витрат.
Набудували
Причини масштабних енерговитрат в українському житловому фонді потрібно шукати в радянському минулому. До розпаду СРСР будинки масових серій, так звані хрущовки, брежневки, чешки, будувалися в розрахунку на постійний доступ до дешевих енергоресурсів. При їх зведенні енергозбереження приносили в жертву низькій собівартості і простоті. Поки тарифи на послуги ЖКГ в Україні були меншими за економічно обґрунтований рівень, а величині комунальних платежів могли б позаздрити не тільки жителі держав ЄС, а й деяких країн СНД, низьку енергоефективність житлового фонду не помічали. Тепер, коли суми в платіжках збільшилися в рази, а витрати держави на субсидії досягли десятків мільярдів, економією перейнялися як на державному рівні, так і в окремо взятих квартирах. Власники житла в старих будинках активно склять балкони і утеплюють зовнішні стіни.
“Якщо будівля не відповідає сучасним вимогам до енергоефективності, платежі за тепло можуть бути в 2-3 рази вищими. Наприклад, за середньостатистичну однокімнатну квартиру споруди 1980-х років в Києві вам прийде рахунок приблизно на 1 тис. грн за опалення, а за аналогічну квартиру в новобудові, в якій дотримані всі вимоги до енергоефективності, рахунок не перевищить 400 грн на місяць”, – пояснює член правління ГО “Асоціація енергетичних аудиторів України” Сергій Машкара.
За його словами, в Україні до найнижчих класів енергоефективності E і F відноситься більше 85% існуючого житлового фонду. І лише 5% новобудов 2014-2016 років відповідають класам С і B. Зі схожою шкалою енергоефективності від А до G українці зазвичай стикаються при купівлі побутової техніки, електроніки, світильників тощо.
Наприклад, прилад, віднесений до класу A, може похвалитися найбільш низьким енергоспоживанням, а його аналог з маркуванням G буде наймарнотратнішим в експлуатації. Але на ринку нерухомості в Україні подібне маркування поки не стало обов’язковим, і скласти уявлення про експлуатаційні характеристики будинку потенційному покупцеві складно.
“В Україні паспорт енергоефективності практично ніхто із забудовників не показує. Це не стало стандартом на нашому ринку через відсутність відповідних запитів від покупців і ріелторів. У той час як у Франції, наприклад, складно продати об’єкт без такого паспорта”, – розповідає керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов.
За його словами, таку інформацію покупцеві доводиться добувати самостійно або платити за неї професійним енергоаудиторам як мінімум по кілька тисяч гривень у разі вибору з декількох об’єктів.
Часто потенційні покупці складають уявлення про енергоефективність будівлі виключно зі слів представника забудовника. Але ті повної картини не показують. “У багатьох офісах продажів девелопери встановлюють експозитори, де покупцям дають можливість заздалегідь “помацати” обладнання, яке буде встановлено в ще не побудованій квартирі. Але це більшою мірою маркетинговий хід, – пояснює керівник департаменту консалтингу житлової нерухомості UTG Олеся Скринник. – Покупець чує тільки те, що йому говорить менеджер, і спирається на його слова. Зазвичай менеджери розповідають про енергозберігаючі вікна, але це тільки частина великого комплексу, що забезпечує енергоефективність будівлі”.
Будівництво 2014-2016 років, втім, вже само по собі повинно гарантувати більш раціональне використання енергоресурсів, ніж в будинках типових радянських серій і новобудовах, зданих в експлуатацію до 2014 року, які іноді допродують на первинному ринку. Адже після вступу в силу з липня 2013-го змін до будівельних норм (ДБН В.2.6-31 “Теплова ізоляція будівель”) забудовники вже не мають права зводити житлові будинки з класом енергоефективності нижче С. “Завдяки новим нормам повністю знехтувати питаннями енергоефективності забудовники не можуть. Інакше у них виникнуть труднощі при введенні будинку в експлуатацію. Але найчастіше при розрахунках не враховуються містки холоду і термічна неоднорідність матеріалів, через що в проект закладається утеплювач меншої товщини, вікна з підвищеними показниками теплопровідності”, – попереджає Сергій Машкара.
Виявити подібні нюанси дозволить тільки професійний енергоаудит. Якщо ж покупець береться вивчати питання самостійно, Сергій Машкара рекомендує звертати увагу на товщину утеплювача стін, яка не повинна бути менше 120 мм, і товщину утеплювача покрівлі – якщо це мінеральна вата або пінопласт, вона повинна складати не менше 200 мм. Мінімальні характеристики для вікон – двокамерний склопакет і восьмикамерний профіль.
У випадку утеплення будівлі пінопластом додатково варто переконатися в наявності протипожежних поясів з негорючого утеплювача. Вікторія Рильцева, генеральний директор інвестиційно-консалтингової компанії “Проконсул”, радить з’ясовувати, чи передбачає проект автономне опалення за допомогою власної котельні, наявність загальнобудинкового лічильника тепла, застосування альтернативних джерел енергії.
Анна Лаєвська з будівельної компанії “Інтергал-Буд” також рекомендує проаналізувати конструктивні особливості, які можуть привести до додаткових енерговитрат, – велика площа скління тощо. Наприклад, ефектний еркер з панорамними вікнами, що виходять на північну сторону, може помітно збільшити витрати на опалення. Додаткові фактори на користь вибору житла – вентильовані фасади, індивідуальні теплолічильники, а також терморегулятори на радіаторах.
Жити по-новому
Будівельні компанії вже вловили тренд і починають конкурувати між собою параметрами енергоефективності житла. Наприклад, в компанії “Інтергал-Буд” на об’єктах, що будуються, встановлюють склопакети, заповнені аргоном, які в середньому на 40-50% тепліші від стандартних. У Харкові фахівці будівельної компанії ТДВ “Житлобуд-2” розробили і запатентували кілька нових енергозберігаючих технологій зведення стін з сучасних теплоізоляційних і облицювальних матеріалів, а в одному з проектів ЖБК “Новий дім” передбачили встановлення на даху сонячних панелей. Група DIM, за інформацією начальника відділу маркетингу цієї компанії Кирила Верещагіна, скоро почне будівництво житлового будинку з енергоефективністю класу “А”. При будівництві цього об’єкта забудовник обіцяє застосувати технології і матеріали, які мінімізують споживання енергії і втрати тепла. Наприклад, фасад буде утеплено шаром мінеральної вати товщиною 160 мм, тоді як в більшості елітних будинків подібний показник не перевищує 150 мм.
Але технології, які виглядають прогресивними для українського ринку, в розвинених країнах вже встигли стати вчорашнім днем. “Ми дійсно перебуваємо в “кам’яному столітті “- намагаємося заощаджувати енергоресурси. Для нас межа мрій – це якісно утеплені фасад, покрівля, підвал, терморегулятори на приладах опалення і індивідуальні лічильники обліку на всі види комунальних послуг”, – стверджує директор з маркетингу та продажу ЖК RiverStone Ангеліна Деревльова.
Тоді як в розвинених країнах, за її словами, вже набули поширення “пасивні” або “нульові” будинки, що витрачають до 15% від звичайних обсягів споживання енергії, і “активні” будинки з позитивним енергобалансом. У таких будинках продумується кожен елемент архітектури: від розмірів, форми і виступаючих елементів до кількості вікон і розташування кімнат щодо руху сонця. Оптимізація енерговитрат багато в чому проводиться за рахунок IT-рішень.
У “нульових” будинках, крім мережевої енергії, використовується один або кілька альтернативних джерел: вітрогенератори, сонячні панелі, теплові насоси, твердопаливні котли. А “активні” будинки обладнуються системами, утилізуються і пускають до повторного обігу теплову енергію, за рахунок чого зводяться нанівець практично всі зовнішні втрати енергії. Такі будинки оснащуються кількома джерелами відновлюваної альтернативної енергії, а надлишок електроенергії, який при цьому виробляється, витрачається на забезпечення господарських будівель або продається в загальну енергосистему.
Українські забудовники до таких інновацій в сфері енергоефективності поки не готові. Адже будівництво житла відповідно навіть до базових сучасних вимог по енергоефективності на 18-22% дорожче, ніж будівництво зразка 1980-1990-х років. Більшість забудовників заради зниження собівартості і кінцевої ціни готові надавати покупцям лише необхідний мінімум. “У найближчій перспективі інноваційні технології, що забезпечують високий клас енергоефективності, будуть реалізовуватися в сегментах “бізнес” і “преміум”, де покупці вимогливіші до якісних параметрів житла”, – говорить Вікторія Рильцева. На її думку, впровадження таких інновацій в сегменті економ-класу, де в 2015-2016 роки попит перевищує пропозицію, можливі тільки в тому випадку, якщо для переважної більшості покупців буде важлива не тільки ціна квартири на момент придбання, але і вартість її вмісту в майбутньому.
Марія Бабенко
За матеріалами: Фокус
Поділитися новиною
