Денис Шкіптан: Схеми придбання квартири на первинному ринку


Денис Шкіптан: Схеми придбання квартири на первинному ринку

Придбання житла на первинному ринку нерухомості має низку переваг: нижча вартість, новий житловий фонд, можливість створення планування і проведення ремонту на свій смак. Однак це все компенсується ризиком ніколи не побачити ні готової квартири, ні сплачених за неї грошей. Правильно оформлені документи в момент купівлі допоможуть сильно знизити всі можливі ризики щодо купівлі квартири на первинному ринку.

Найнадійнішою з точки зору інвестора є купівля вже готової нерухомості, тобто у зданому в експлуатацію будинку, з оформленими правовстановлюючими документами і за фіксованою ціною.

Однак чим вища стадія готовності будинку, тим вища і ціна. Тому багато українців вкладають гроші в житло ще на стадії будівництва будинку.

Щоб зробити процес купівлі максимально безпечним, потрібно знати всі переваги і недоліки існуючих схем придбання нерухомості, щоб вибрати з них найменш ризиковану.

У відповідності зі ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.

Інші способи фінансування будівництва таких об’єктів визначаються виключно законами.
Враховуючи це, якщо запропонований забудовником спосіб інвестування міститься у вищезазначеній нормі закону або регулюється іншим законом, такий спосіб інвестування вже є законним.

Компанії-забудовники в переважній більшості продають житло в об’єктах будівництва з допомогою чотирьох схем: через фонди фінансування будівництва та сертифікати фондів операцій з нерухомістю, укладення інвестиційного договору та договору купівлі-продажу майнових прав.

Правове регулювання цього питання здійснюється Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Розглянемо ці варіанти більш докладно.

Фонд фінансування будівництва

Найменш ризикованою з схем придбання нерухомості на первинному ринку є інвестування в фонд фінансування будівництва (ФФБ). Довіритель (покупець) бере участь у фонді фінансування будівництва шляхом укладання відповідного договору з компанією-управителем та вносить до ФФБ кошти з метою отримання у майбутньому нерухомості.

У свою чергу, компанія-управитель спрямовує отримані від довірителя кошти забудовнику для будівництва відповідного об’єкта нерухомості. При цьому довіритель має доступ до повної інформації про цільове використання внесених ним коштів, а також можливість їх контролю. Перевагою є також страхування ризиків того, що об’єкт буде недобудований забудовником, і передачі відповідного об’єкту в іпотеку компанії-управителю, що фактично унеможливлює його подвійний продаж.

Однак і така схема має суттєві недоліки. Зокрема, гарантом прав інвесторів, який зобов’язаний здійснювати контроль над процесом будівництва, і в разі виявлення порушень має право навіть замінити забудовника, повинна виступати компанія-управитель, але, як показує практика, це не завжди так. Досить часто буває, що компанія-управитель має безпосереднє відношення до забудовника або взагалі є з ним пов’язаною фірмою з одним керівництвом. В таких випадках замість відстоювання та захисту прав довірителів відповідні керуючі завжди приймають сторону «свого забудовника» і намагаються захистити його за всяку ціну, жертвуючи при цьому інтересами довірителів.

Цільові будівельні облігації

Однією з найбезпечніших для покупця схем придбання нерухомості на первинному ринку є придбання сертифікатів фондів операцій з нерухомістю (цільових будівельних облігацій).

Дана схема виглядає таким чином: покупець приходить до забудовника і він пропонує підписати договір купівлі-продажу пакета облігацій, номінальна вартість яких дорівнює ціні житла. Одночасно з цим договором покупець укладає договір резервування квартири, в якому фіксується поверх, метраж та інші характеристики нерухомості, яку ви купуєте.

Перевагою цільових облігацій можна вважати те, що до моменту обміну на квадратні метри, вони можуть бути використані на вторинному ринку – наприклад, як застава по кредиту. Якщо ж ви з якихось причин передумали купувати нерухомість, облігації можна і продати – якщо, звісно, вдасться знайти покупця.

Також, до позитивних для покупця моментів такої угоди відноситься і той факт, що випуск облігацій, як і будь-яких цінних паперів, реєструється Нацкомісією з цінних паперів та фондового ринку. Втім, контроль робіт на будівельному майданчику та цільове використання інвестованих грошей до повноважень Комісії не входить, а тому така реєстрація не звільняє від інших можливих ризиків.

Враховуючи викладене, перед тим як інвестувати в новобудову шляхом придбання облігацій потрібно бути уважним і приділити час аналізу взаємин емітента облігацій (підприємства, що випускає облігації) і безпосередньо забудовника новобудови. Зареєструвати випуск і реалізувати облігації на квадратні метри, в принципі, може будь-яка юридична особа, яка не має стосунку ні до земельної ділянки, ні до будівництва будинку – обмежень та контролю у цій сфері практично немає.

Інвестиційний договір

Відповідно до умов такого договору інвестор зобов’язаний вносити інвестиції в порядку, передбаченому договором, і має право отримати у власність житло після закінчення будівництва.

Забудовник зобов’язаний направляти інвестиції, отримані від інвестора, на будівництво житла або побудувати житло за рахунок інвестицій, наданих інвестором.

За своєю суттю, такі інвестдоговори у випадку з купівлею житла, є чимось середнім між попереднім договором, бо після закінчення будівництва буде підписуватися договір купівлі-продажу квартири, і інститутом спільного інвестування, бо в схему залучається пайовий інвестиційний фонд.

Інвестиційні договори на будівництво житла, як правило, пов’язані з вагомою часткою ризику у випадку банкрутства забудовника, зокрема:

  • неможливістю завершити будівництво;
  • втратою прав на об’єкт інвестування;
  • неможливістю повернути вкладені кошти (повністю або частково);
  • неможливістю оформити права власності на об’єкт інвестування;
  • неможливістю продати профінансовану нерухомість.

Плюсом даної схеми можна вважати лише договірні відносини. Оскільки при укладанні інвестиційного договору вказуються всі основі аспекти, а також відповідальність за невиконання, неналежне виконання сторонами своїх зобов’язань. Тому при укладанні інвестиційного договору потрібно серйозно поставитися до умов договору і чітко прописати зобов’язання сторін, терміни, порядок сплати інвестиційних платежів і якість виконаних робіт.

Договір купівлі-продажу майнових прав

Схема фінансування будівництва житла шляхом підписання договору купівлі-продажу майнових прав, або попереднього договору купівлі-продажу майнових прав стала досить популярною в останні кілька років.

Відповідно до ч. 2, ст. 656 ЦК України, предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. В постанові Кабінету Міністрів №868 від 17.10.2013 р. зазначено, що договори купівлі-продажу майнових прав визнаються одними з документів, що підтверджують набуття у власність особою закріпленого за ним об’єкта будівництва та на підставі яких реєструється право власності.

Однак така схема залучення коштів таїть в собі чимало «підводних каменів», які згодом можуть негативно позначитися на інвесторі. Все буде залежати від надійності забудовника і порядності керівних осіб.

Цей механізм інвестування є досить ризикованим, оскільки між замовником будівництва і інвестором відсутній посередник у вигляді ФФБ, ПІФ та ін.

Загальні правила

Незалежно від того, яку схему придбання ви виберете, є моменти, на які необхідно звертати увагу в будь-якому випадку.

Перш за все, потрібно вивчити забудовника: проаналізувати репутацію, історію діяльності, ознайомитися з побудованими об’єктами.

Перевірити наявність усієї необхідної документації:

  • правовстановлюючого документа на земельну ділянку;
  • дозволу на будівництво або декларацію на початок будівельних робіт;
  • експертизу проекту і сам проект;
  • технічні умови на комунікації;
  • ліцензію на будівельні роботи;
  • власну технічну і виробничу базу забудовника.

Враховуючи, що будівництво відповідної нерухомості ще не завершено, а в договорі вказується переважно проектна площа майбутнього об’єкта, необхідно чітко з’ясувати, яким чином буде вирішуватися питання можливого розходження задекларованої та реальної площі після здачі об’єкта в експлуатацію. Це нормальний процес, коли площа може не збігатися в ту чи іншу сторону, а тому важливим стає момент оплати за зайві метри, або, що найважливіше для інвестора, повернення коштів за метри, яких недорахувалися.

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

  • !

    Колонка відображає виключно точку зору автора, та може не збігатися з думкою редакції. Публікація колонок здійснються згідно Правил, а Finance.ua виконує лише роль носія. Копіювати ці авторські матеріали можна лише за наявності посилання на автора та Finance.ua.

Дивись також
Весь ринок:Нерухомість
Архiви:2019 2018 2017 2016 2015
В Контексті Finance.ua
Опитування