1302
Вихід із депресії: як звалища і цвинтарі перетворити на житлові квартали
— Нерухомість
Надлишкова щільність забудови – це те, з чим рано чи пізно стикається практично кожне велике місто. У Європі та Азії ще на початку 2000-х заговорили про загрозу стрімкого зростання міст через активний приплив населення в економічно і промислово розвинені мегаполіси. В Україні питанням архітектурного пересичення і хаосу влади деяких міст зайнялися лише 2-3 роки тому. Та й те поки що на папері.
Хоча ця проблема цілком розв’язувана. У всьому світі з нею борються шляхом освоєння так званих «депресивних» чи «проблемних» територій – занедбаних заводів, підприємств, портів, сміттєзвалищ та навіть кладовищ. Причому, девелопери спільно з владою розв’язують відразу кілька проблем: підвищується однорідність забудови, місто отримує мільйонні інвестиції, розвивається інфраструктура, а також усуваються джерела забруднення навколишнього середовища.
Оаза в пустелі
З 1997 року влада Гамбурга спільно з приватними інвесторами реалізує один із наймасштабніших у Європі будівельних проектів – освоюють старий порт, розташований майже в самому центрі міста. Територія площею в 155 га, що складається зі старих набережних, занедбаних рейкових шляхів і заводських корпусів, до 2025 року має перетворитися на один з найбільш елітних районів міста під назвою Хафенсіті, який збільшить територію Гамбурга на 40%.
Крім житлових і офісних будівель, новий район буде наповнений рекреаційними зонами (парками, садами), музеями, виставковими залами і галереями. Також там розташується університет зі студентським містечком, що прийме 2 400 осіб.
Ще один схожий проект – Baku White City в Азербайджані. Це ціле місто площею 221 га, що складається із житлових кварталів, торгових та офісних центрів, парків, розважальних об’єктів. Воно побудоване на місці старого порту. Це була дуже забруднена територія, яку спеціально очищали. Підсумкова площа забудови Baku White City складе 3,7 млн кв. м, на ній розміститься 18 000 житлових і комерційних будівель, а кількість жителів має досягти 50 000 чоловік.
Показовим є і приклад промзони «ЗІЛ» на території Москви. «Цей об’єкт було внесено в пріоритетну програму розвитку міста, після чого поділено на лоти і продано кільком великим забудовникам. В кінцевому підсумку замість величезної промислової зони місто отримає понад мільйон квадратних метрів житла, кілька нових спортивних арен і ТРЦ, парк розваг для дітей, а також нову впорядковану набережну і багато нових шкіл, дитячих садків, поліклінік», – розповідає комерційний директор девелоперської компанії «Інтергал-Буд» Юлія Горох.
Японія, яка вже кілька десятиліть страждає від перенаселення і браку сухопутних територій, узагалі створює цілі штучні острови, на яких будує міста. Саме так з’явилися острів Огісіма, де розташовано металургійний комбінат, або острів Наґоя, що став фундаментом для аеропорту Тюбу.
А влада китайського міста Тайюань узагалі зважилася на неординарний крок, коли в 2012 році вирішила побудувати елітний район на місці старого кладовища. «Причому, люди, чиї родичі були поховані на цьому кладовищі, отримали компенсацію від компанії-забудовника і допомогу в перенесенні могил», – розповідає керівник відділу продажу ЖК Park Stone Дмитро Шостя.
Непроста задача
Якщо в деяких країнах девелопери зводять на пустирях цілі міста, українські забудовники роблять в цьому напрямку лише перші кроки. При цьому більшість подібних проектів реалізовано поки що в межах столиці.
Наприклад, ЖК «Комфорт Таун» на території колишнього заводу «Вулкан», ЖК Crystal Park, побудований там, де раніше був завод «Фотон», ЖК «Галактика», що будується на площах заводу «Галактон», або ЖК «Старокиївський» на місці заводу ім. Петровського.
«Можна згадати бізнес-центр «Ренесанс»(колишня книжкова фабрика), торгово-офісний центр «Іллінський» на Подолі (колишня фабрика одягу «Ластівка»), бізнес-центр «Артем» (колишня їдальня заводу «Артем»), офісний центр по вул. Боженка (колишня фабрика іграшок). Також була перепрофільована територія заводу «Більшовик», на якій зараз розміщено ТЦ «Космополіт», – перераховує Олександр Попов, директор проектної групи «Архіматика».
Тільки якщо за кордоном такі ініціативи активно підтримуються владою і реалізуються у формі державно-приватного партнерства, в Україні часто все відбувається з точністю до навпаки.
«На сьогоднішній день немає підтримки з боку держави. Зайти так просто на нову ділянку інвестор не може – необхідно розробити детальний план території (ДПТ). А це вже не просто фінансові витрати, але і зобов’язання перед містом за комплексний розвиток території, а значить – ряд заходів (наприклад, розвиток інфраструктури), які невигідні забудовнику», – пояснює Олександр Радченко, генеральний директор будівельної компанії «АртБудСервіс».
Плюс до всього, крім значної вартості розробки ДПТ, є процедурні питання, які можуть впливати на термін ухвалення цього плану. Тому позитивний результат можна очікувати не раніше ніж через 6-8 місяців, за найбільш оптимістичного сценарію. «А сукупність всіх питань, які повинні бути вирішені для заходу на майданчик під будівництво, може зробити проект економічно недоцільним. Відповідно, більшість ділянок просто відсіюється», – каже Тарас Розпутенко, керуючий партнер адвокатського бюро «Розпутенко».
Не готова міська влада і до надання пільг у вигляді звільнення або зниження розміру пайових внесків чи компенсації хоча б частини понесених витрат, що стимулювало б забудовників. «До того ж, будівництво об’єктів соціальної інфраструктури часто можливо тільки за рахунок втрати частини території та продаваної площі, бо місто не готове виділяти окремі ділянки під їх розміщення», – коментує Юлія Горох.
Хибні побоювання
Втім, навіть ті проекти, які отримують схвалення, часто зустрічають негативну реакцію з боку місцевих жителів.
«Люди, які живуть поряд, явно не будуть раді додатковому навантаженню на місцеву інфраструктуру. Особливо на школи і садки, які при будівництві промзони не передбачалися. Крім того, нерідко будівництво такого ЖК сприймається як рейдерське захоплення території», – каже Ольга Заремба, соакціонер девелоперської компанії Midland Development.
Саме з таким обуренням зіткнувся девелопер, який будує ЖК «Галактика». Як виявилося, місцевих жителів більше влаштовувало сусідство давно занедбаного заводу, ніж поява новобудов.
Ще один конфлікт розгорівся в Петропавлівській Борщагівці, де активісти намагаються заблокувати будівництво другої черги житлового комплексу «Празький квартал». Своє невдоволення люди, які проти будівництва, аргументують тим, що на тому місці, де повинні з’явитися три нових будинки, розташоване занедбане звалище.
«Однак очищення сміттєвих полігонів і будівництво на них – цілком нормальна практика. Наприклад, футбольний стадіон PGE Arena Gdansk на 44 000 глядачів, який був побудований в польському Гданську до чемпіонату Євро-2012, знаходиться на колишньому полігоні промислових відходів. Роботи з утилізації проводила наша компанія. У підсумку місцева влада заощадила гроші на виділення землі, позбулася звалища (розв’язана екологічна проблема міста) і отримала сучасний стадіон, який тепер приносить прибуток», – розповів у бесіді з Forbes Гліб Рижов, засновник компанії Eco-Energoprom.
Погоджується з ним і Олександр Радченко, пояснюючи, що технічно освоєння депресивних зон вже давно не є проблемою. «Сучасні технології дають змогу опрацювати подібні ділянки досить якісно, виключаючи будь-яку можливість впливу на здоров’я майбутніх мешканців житлових комплексів. Єдина складність – фінансове питання. Адже всі проведені заходи збільшують вартість квадратного метра», – резюмує гендиректор «АртБудСервісу».
Точка комфорту
Успішне освоєння депресивних територій, на думку учасників ринку нерухомості, можливо за дотримання кількох умов. «У першу чергу потрібен платоспроможний попит на нові функціональні об’єкти і середовище, які можуть бути на них розміщені. Коли цей попит є, приватної ініціативи досить для реалізації проекту. Коли попит недостатній – потрібно створювати нові серйозні аргументи для привернення уваги інвесторів до відродження депресивних територій», – пояснює Олександр Попов.
Тобто завдання влади – сприяти створенню «вогнищ комфорту» (парків, набережних, дитячих майданчиків), які дадуть змогу переважити фактор депресивності, зацікавити інвесторів, згладити скепсис громадськості. Для проживання або роботи людині повинні бути створені такі умови, щоб плюси від придбання житла або комерційних площ в таких об’єктах зводили нанівець всі негативні аргументи на адресу того, що раніше розташовувалося на цих територіях.
Мерія того ж Гамбурга, наприклад, супроводжує будівництво Хафенсіті масштабною інформаційною та соціальною кампанією, пояснюючи переваги і можливості, які відкриє новий район як для інвесторів, так і для майбутніх мешканців.
Крім того, забудовників часто стримують складнощі в оцінюванні інвестиційної перспективності подібних проектів. «Після проведення досліджень може виявитися, що інвестору потрібно вкласти чималі кошти в ряд додаткових заходів по роботі з ділянкою. Все це забирає час і, в свою чергу, знижує привабливість ділянки», – говорить Олександр Радченко.
В Українському клубі нерухомості (URE Club) пояснюють, що забудовнику необхідно демонтувати наявні споруди, провести санацію території, очистити її від залишків тих же звалищ або могильників. «Все це вимагає витрат значно більших, ніж безпосередньо будівництво. Більшості девелоперів сьогодні такі витрати не по кишені: зарубіжних інвестицій немає, банківського кредитування теж немає. Тому промзони в житлові квартали реорганізують невеликими ділянками. А частіше будують у районах з уже сформованою забудовою», – коментують експерти організації.
Спільними зусиллями
Ну і, звичайно ж, сприяння органів місцевого самоврядування. В першу чергу, необхідно провести інвентаризацію проблемних зон і розробити комплексну програму їх освоєння з визначенням переліку пріоритетних територій, графіка їх передачі інвесторам і оформлення супутньої документації. «Влада міста повинна ініціювати внесення змін до генплану міста і розробку детальних планів територій для переведення промислових зон в категорію земель, що підлягають житловій забудові», – говорить Юлія Горох.
Причому, перешкода часом полягає лише в небажанні окремих чиновників навести лад у своєму районі, області, відкрити фінансування на таку програму або залучити інвестора. «Наприклад, коли ми отримали замовлення на утилізацію і рекультивацію скотомогильників на території Південної Кореї, від презентації до початку робіт минуло три місяці. Тому найголовніше – бажання розв’язати, а не «заговорити» ці проблеми», – розповідає Гліб Рижов.
На жаль, поки що українська влада вміє тільки продати територію, перекладаючи відповідальність на плечі інвестора. Але цього недостатньо для формування житлової та комерційної інфраструктури, яка буде справді користуватися попитом.
«Для приватного інвестора створення якісного міського середовища може бути настільки ж важливо, як і для міської адміністрації. Адже саме комфортний упорядкований суспільний простір відрізняє процвітаючі міські території від депресивних», – вважає Олександр Попов.
Павло Харламов
За матеріалами: Forbes.ua
Поділитися новиною
