Національний пасив: чи скористається бізнес вільним ринком землі — Finance.ua
0 800 307 555
0 800 307 555

Національний пасив: чи скористається бізнес вільним ринком землі

Аграрний ринок
607
В кінці лютого прем’єр Арсеній Яценюк окреслював перспективи найближчих реформ. Серед планів були і такі: «Треба продовжувати земельну реформу. Вважаю, що необхідно продати на відкритому прозорому аукціоні 1 млн га саме державної землі, яка знаходиться в тіньовому і корумпованому обороті». Ці слова ознаменували появу в Україні нового ринку. Хто може стати основними гравцями на ньому?
Експериментальний мільйон
Законопроект «Про обіг земель сільгосппризначення» передбачає двоетапний запуск ринку землі в Україні. На першому етапі, який повинен тривати з 2017 по 2019 рік, на продаж будуть виставлені сільгоспземлі державної форми власності. Це тестовий період, покликаний нівелювати гарантоване падіння цін на землю, протягом якого держоргани зможуть відпрацювати механізми практичної його реалізації. Державі краще «набити шишки» на своєму майні, ніж на власності громадян. Всього в ринковий оборот може бути введено близько 1 млн га, що становить 1/10 частину державного земельного банку і корелюється з озвученою Яценюком цифрою.
«За даними Державного земельного кадастру, в Україні приблизно 2 млн га сільськогосподарських земель державної форми власності, що не переданих у користування. Приблизно половина з них може бути запропонована потенційним інвесторам», – каже Максим Мартинюк, голова Державної служби геодезії, картографії та кадастру.
На другому етапі ринок буде відкритий для громадян – на сьогодні це 6,7 млн власників паїв, що, виходячи з середнього розміру паю в Україні на рівні 4 га, генерує ринок на рівні майже 27 млн га.
«Ринок» землі по-українськи – це обмеження по обидва боки: і продавця, і покупця. На першому етапі земля буде продаватися централізовано, шляхом електронних торгів, через спеціально створену державну структуру. Її робоча назва – ДП «Центр земельних аукціонів».
Право на покупку матимуть виключно фізичні особи (у разі допуску до торгів юросіб не гарантований контроль над кінцевим власником) – громадяни України; розмір – максимум 200 га в одні руки. Таким чином, буде створено внутрішній ринок землі, який характеризується захистом продавця, проте дає мало стимулів для зростання ціни.
«Квазітовар», – характеризує ці параметри Дмитро Власов, директор з регіонального розвитку Фідобанк. Але і такий зарегульований варіант може знайти вдячних покупців. «Навіть з огляду на всі обмеження, думаю, покупці знайдуться, – говорить Джон Шморгун, президент холдингу AgroGeneration. – З державними землями давно пора щось робити, так як вони використовуються непрозоро». Але на питання Forbes, чи буде його компанія купувати такі земельні ділянки, відповідає: «Точно не на першому етапі».
Микола Горбачов, директор компанії New World Grain Ukraine, що входить в Soufflet Group, також не буде в черзі покупців: «Власник компанії Мішель Суффле колись сказав: я ніколи не буду вступати в конфлікт зі своїми найголовнішими партнерами – сільгоспвиробниками», – зауважує Горбачов. За його словами, готовність інвестувати в землю буде залежати від стратегії кожного окремого бізнесу. «Компанії-трейдери входити [на ринок] не будуть, виробникам це майже напевно буде цікаво, переробникам – можливо», – продовжує він.
Білий ринок купівлі-продажу земельних ділянок в Україні дуже вузький і має тенденцію до скорочення. За даними звіту «Моніторинг земельних відносин 2014-2015», в 2014 році було продано 560 ділянок землі різних категорій площею 3094,89 га, за три квартали 2015-го – 262 земельних ділянки площею 2943,49 га. Мізерні цифри, виходячи із загальної площі земель, які перебувають у приватній власності (31,4 млн га), дозволяють зробити висновок про відсутність ринку як такого.
Чи є стимули для приватних інвесторів включитися в задуманий державою експеримент і взяти участь в земельних аукціонах з 1 січня 2017 року? Тарас Кутовий, глава аграрного комітету ВР і колишній топ-менеджер агрохолдингу «Райз» Олега Бахматюка зазначає, що найбільш підходящий момент для входження в ринок навряд чи випаде. І наводить приклад: за права оренди, що коштували п’ять років тому в середній зоні країни $ 1000/га, зараз навряд чи можна виручити $ 250/га. «Ціни впали в чотири рази. Це повинно стимулювати інвесторів, так як очевидний дуже великий потенціал цього ринку», – пояснює Кутовий. За його оцінкою, за час дії мораторію близько 1 млн га земель перейшли в приватні руки і після зняття обмежень реальні власники будуть впорядковувати ці відносини. Ці «угоди» і сформують перший етап ринку.
Реальний же оборот як мінімум сумнівний. «Я думаю, дуже мало компаній готові зараз вкладати гроші в землю. Це взагалі інший ринок. Це не агробізнес, це real estate», – говорить Шморгун. Відкрите питання – скільки коштує «кращий в світі чорнозем»? Оцінки варіюються від $ 100 до $ 7000 за гектар. Один зі співрозмовників Forbes – СЕО агрохолдингу з другої десятки за розміром Зембанка – наводить в якості орієнтира сусідній російський ринок, де скупка сільгоспземель дозволена з 2002 року: «$ 600/га при порівнянних показниках вмісту гумусу».
План Б
Питання зняття мораторію на продаж сільгоспземель є одним з найбільш політизованих в історії держави. Більшість власників землі – люди похилого віку консервативних поглядів, тому використання даної теми в політичній риториці дає мало шансів на безпроблемне проходження цього питання. «Я не думаю, що в парламенті знайдуться голоси, які підтримають ідею free market», – зазначає Кутовий. «Україна не готова до приватизації землі», – впевнений Шморгун.
Як проміжний варіант між введенням ринку землі і поточним статус-кво обговорюється можливість розробки концепції, при якій землі сільгосппризначення стануть не предметом продажу, а предметом застави. За даними Forbes, такі права щодо розпорядження землями, зокрема, можуть бути надані сільгоспкооперативам. Зараз іпотека під заставу землі в Україні наближається до нуля. Починаючи з 2012 року, в країні було видано всього 91 іпотечний кредит, як правило, на землі житлової та громадської забудови. За три квартали 2015 го в заставу і (або) іпотеку було передано 14 ділянок площею 3,24 га. Чи життєздатна ця концепція? Банкіри відповідають: так. «Якщо це буде тверда застава, нехай навіть в статусі права оренди – це буде цікаво», – зауважує Власов. На його думку, навіть за умови державної монополії на викупі ділянок банк може заробляти, отримуючи еквівалент застави у вигляді держоблігацій.
Левова частка всіх земельних трансакцій в Україні – це оренда. Станом на 1 липня 2015 року в країні було укладено 4,6 млн договорів оренди паїв загальною площею 16,5 млн га – тобто 50% всіх земель приватної форми власності. Також було укладено близько 56 000 договорів оренди земель держвласності. Середня ставка оренди приватних земель склала 786 гривень за гектар на рік, державних – 1351 гривню за гектар на рік. При таких розцінках питання введення ринку – риторичне. «Більшість агрокомпаній не будуть готові до покупки свого земельного банку. Нам краще з орендою», – говорить Шморгун.
Віталій Кравченко
За матеріалами:
Forbes.ua
Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Підпишіться на нас