1434
Бездонний котлован: як забудовники йдуть проти закону
— Нерухомість
За даними Київської міської держадміністрації, в столиці близько 70 житлових комплексів будуються абсолютно незаконно. Експерти й забудовники впевнені, що таких об’єктів ще більше. «Сосновий бір», «Східна брама», «Перлина Троєщини», «Мозаїка» − це далеко не всі новобудови, які в 2015 році стали предметом розглядів з боку контролюючих та правоохоронних органів.
Ситуація в регіонах не набагато краща. Наприклад, за даними Союзу інвесторів України, який публікує статистику про забудовників та їхні проекти, в інших великих містах налічується не менше півсотні проблемних об’єктів. У середньому по країні на 15-20% усіх будівництв не вистачає необхідних дозволів або є інші серйозні порушення технології та норм будівництва.
Причому «неблагополучність» висоток, як не дивно, часто пов’язана не з фінансовими труднощами забудовника, а з відсутністю необхідних дозвільних документів і, як наслідок, неправомірністю будівництва в принципі.
Допомогли і ускладнили
На будівельному ринку склалася парадоксальна ситуація. З одного боку, його бюрократизація залишається однією з найвищих серед усіх галузей української економіки. Досить згадати горезвісний рейтинг Doing Business, де за індикатором отримання дозволів на будівництво Україна знаходиться на 140-му місці. Гірше справи йдуть тільки в Тринідад-і-Тобаго, Уругваї, Узбекистані, Свазіленді й Лесото.
Але з іншого боку, процеси дерегуляції, запущені ще в 2014 році, багато в чому також зіграли на руку недобросовісним забудовникам. Наприклад, минулого року набув чинності закон №222-19, який скасував необхідність отримання ліцензій на будівництво, крім об’єктів 4-го і 5-го рівнів складності: гуртожитків, висотних будівель, житлових масивів.
«Тому, якщо дозвіл видано на 4-5-ту категорію складності, можна бути впевненим, що там все законно. Але якщо забудовник будує об’єкт 3-ї категорії і оформляє декларацію, яка не вимагає перевірки, можуть бути порушення, тому що експертизи на ведення будівництва в даному випадку немає», − пояснює директор будівельної компанії «ГЕОС» Вадим Барабаш.
Більше того, деякі девелопери декларують одну категорію будівлі, а в процесі будівництва самовільно її підвищують. За подібною схемою, наприклад, діяла група компаній «Укогрупп», пов’язаних із бізнесменом Анатолієм Войцеховським. І, до речі, саме новобудови «УКЗ» на сьогодні є одними з найбільш спірних і скандальних.
«У таких випадках фундамент розрахований на менше навантаження, ніж є насправді. А якщо будинок при цьому ще й будується на схилі без необхідного укріплення, це може мати негативні наслідки не тільки для нього, а й для оточуючих будівель», − пояснили Forbes небезпеку порушення поверховості експерти URE Club.
Дуже часто не дотримуються нормативів у процесі будівництва, причому, з потурання Державної інспекції архітектурно-будівельного контролю та інших перевіряючих. Наприклад, відстань між будинками не повинна бути менше 50 метрів. Але на цю вимогу закривають очі. «Один із найцікавіших випадків − будинок на бульварі Лесі Українки, 7-9, в Києві. Висотка впритул прибудована до старої 9-поверхівки. А щоб ввести будинок в експлуатацію, до фактичного номеру будинку (7) було додано номер вже існуючого будинку (9)», − розповіли в URE Club.
Ні наше, ні ваше
Ще одне поширене порушення − відсутність у забудовника права на земельну ділянку. У Києві більша частина землі знаходиться у власності міста, і забудовники можуть розраховувати тільки на оренду, термін якої визначається індивідуально. У передмісті в забудовника може бути і право власності. Але якщо немає ні того, ні іншого, а будівництво ведеться, це і є горезвісне самозахоплення.
У подібній ситуації опинився житловий комплекс «Поділ Престиж», забудовник якого самовільно змінив кількість поверхів із планованих 6 до 13. Крім того, на адресу компанії звучало чимало звинувачень, що будівництво порушує генплан міста. В результаті київська влада не продовжила термін оренди ділянки, будівництво завмерло, і забудовник загруз у судах.
Чимало проблем девелоперам створюють так звані «активісти» й «захисники», які нібито борються за чистоту архітектурної картини міст. Але нерідко буває так, що під виглядом мітингів на конкретній земельній ділянці розгортається війна між конкуруючими компаніями. І постраждалими в результаті виявляються звичайні інвестори.
«Багато псевдоактівістів вимагають визнати незаконною забудову тільки через те, що їм колір паркану чи довжина крана не подобається. Така практика абсолютно неможлива в європейських країнах. Якщо там забудовник отримав дозвіл, він упевнений, що в нього не буде проблем, і він захищений від нападок», − нарікає Вадим Барабаш.
Правда на дні
Доля конфліктних будівництв незавидна. Найчастіше будівництво блокується рішенням суду, яке підкріплюється арештом і конфіскацією техніки. Однак ні поверненням грошей інвесторам, ні тим більше переданням об’єкта іншій компанії для його добудови (такі випадки рідко бувають) ситуація не вичерпується.
«Більш того, деякі забудовники навіть примудряються продовжувати будівельні роботи після скасування компетентними органами дозволів», − зазначає Юлія Дашевська, юрист адвокатського об’єднання «Вдовічен і Партнери».
Втім, самі девелопери ставляться до подібних реляцій скептично. Навіть якщо допустити, що незаконні об’єкти будуть знесені, змусити забудовника виплатити компенсацію практично неможливо. Хоча б тому, що грошей у нього на це просто немає: техніка в оренду, статутний фонд − кілька десятків тисяч гривень, і компанія, як правило, оголошує себе банкрутом. Та й знесення новобудов, в яких зведено п’ять і більше поверхів, − дуже складне завдання.
Невтішний діагноз
Учасники будівельного ринку погоджуються з тим, що потрібно боротися не з наслідками, а з причинами. І почати з подальшого спрощення дозвільних процедур, але зберігши при цьому контроль над будівельними процесами і посиливши вимоги до фінансового стану забудовників.
Ще один предмет для суперечок − так звана пайова участь. При будівництві житлових об’єктів її розмір становить 4%, комерційних − 10%. «Якщо по житлу вкладені інвестиції повертаються швидше, то для комерційної та промислової нерухомості терміни набагато вищі. Скасування пайової участі зменшить навантаження на будівельну галузь і знизить вартість житла для покупців на 5-10%», − запевняє Тетяна Шульга, виконавчий директор Ukrainian Building Community. До речі, кошти, які місцеві бюджети отримують у вигляді пайової участі, неможливо проконтролювати. А пайовий внесок українському забудовнику потрібно оплатити повністю до введення об’єкта. Інакше будинку не присвоять поштову адресу, а інвестори не отримають свої квартири.
Для скасування цих вимог у парламенті ще в грудні 2015 року було зареєстровано законопроект №3610 про внесення змін до закону «Про регулювання містобудівної діяльності». «Пропонується повністю виключити ст.40 про пайову участь, а також істотно відредагувати ст.30, згідно з якою забудовникам доводиться будувати інженерні мережі та об’єкти інженерної інфраструктури за межами своєї земельної ділянки, після чого всі ці об’єкти безоплатно переходять у власність приватних газових і енергомонополій», − зазначає Тетяна Шульга.
В принципі, розуміння того, що будівельний ринок потребує реформ, є і в уряді. Але поки що, крім точкових змін у дозвільних процесах, а також спрощення процедур реєстрації нерухомості, радикальних кроків не було. А це означає, що кількість незаконних і «сумнівних» будівництв якщо і не буде збільшуватися, то в найближчому майбутньому явно не зменшиться.
Павло Харламов
За матеріалами: Forbes.ua
Поділитися новиною
