Михайло Артюхов: Житлова нерухомість - підсумки 2015 року


Михайло Артюхов: Житлова нерухомість - підсумки 2015 року

2015 пройшов під знаком зниження кількості угод: на первинному ринку ми спостерігали падіння в 2 рази, на вторинному сповільнилося на 25%. За даними аналітичної служби ARPA RealEstate, в 2013 році на ринку нерухомості столиці було укладено 31490 угод, в 2014 – 13 990 і в поточному – 8500. Таким чином, 2015-й за кількістю угод був у 2 рази менше попереднього і в 4 рази менше 2013-го. На продажу житла, в першу чергу, суттєво вплинула політична нестабільність, курсові коливання, відсутність іпотеки і, в цілому, погіршення макро- і мікроекономічних показників.

Джерело: ARPA Real Estate

Про основні тенденції року, що минає:

1. Зосередження основного попиту в діапазоні до 100 тис. дол, його частка на даний момент, за нашими оцінками, перевищує 85% всього попиту.

2. Тенденція в бік зменшення площ. Невеликі квартири з раціональним плануванням і прийнятною ціною були найбільш затребувані на ринку. У середньому, метражі зменшувалися на 10-30% з метою адаптації цін під середній бюджет покупця. Іноді така корекція досягала навіть 50% з можливістю «добирати» площу.

3. Забудовники все більше намагалися формувати комплексні рішення для покупця (tradein, підвищення якості продукту, оптимізація планувань, програми оренди житла з подальшим викупом, поліпшення сервісів з управління нерухомістю і т.і.).

4. Покупці з більшою охотою купували готовий продукт, переваги віддавалися об’єктам з ремонтом.

5. Від 30% до 40% проектів житлової нерухомості, які планувалося запустити цього року, поставили на паузу.

6. Девелопери нерухомості все більше розглядають проекти з продажем квартир з ремонтом або орендою з викупом. Якщо раніше вони про це тільки думали, то сьогодні вже роблять. Головна причина такого тренду – непредбачувана структура попиту. Далекоглядні власники таким чином забезпечують роботу активу, а не генерують збитки.

7. Заповзятливі забудовники побачили доцільність у гривневому ціноутворенні.

8. Інвестори, в цілому, помітно охолонули до ринку нерухомості. Зараз їх частка близько 10%.

9. Поява на ринку оренди житла апартаментів або дохідних будинків невеликої площі. На мій погляд, ця тенденція на найближчі роки буде основним фактором розвитку ринку оренди столиці. Приклади: прибутковий будинок Elyseum, Petra, LoftHousePodol. Оскільки мова йде про корпоративне житло, то орендарі повинні отримати більш якісний сервіс і адекватне ставлення з боку власника.

10. Гравці ринку послуг з нерухомості, як ніколи, стали більш орієнтовані на співпрацю і взаємодію один з одним. Агенти і брокери схильні до розподілу комісійних, до роботи в інтересах власників і до комплексного надання послуг.

11. В кінці року ми спостерігали зменшення кількості угод на первинному ринку і збільшення на вторинному. Відсутність падіння було зафіксовано на тих об’єктах, які були передані забудовниками ріелторам для подальшого формування, утримання та управління попитом або продажу в них віддані на аутсорсинг.

Про попит і ціни. У 2015 році ми спостерігали поступове розшарування його структури: втрачав свою частку в продажах бізнес-сегмент і ріс економ та економ-мінус. Найбільш затребуваними були 1-кімн. і 2-х. кімн. квартири, площею до 60 кв. метрів в ціновому діапазоні від 8,5 до 12,5 тис. грн. У столиці житло економ-класу стартує приблизно від 8,5 тис.грн / кв.метр, в містах мільйонниках – від 6,5 тис.грн / кв.метр, тобто в середньому нижче на 30%, ніж у Києві.

Про помилки в ціноутворенні і маркетингу. Особливо запам’ятався цей рік великою кількістю декларованих публічних акцій і знижок, які могли досягати все 40%. Однак, така політика власників нерухомості в чому була обумовлена спочатку завищеною ціною пропозиції, яка була сформована бажанням власників прив’язатися до долара, а також неефективною системою маркетингу та організації продажів. Долар стрибнув на 300%, ціни на нерухомість – на 80%, тому багато власників досі тягнуться і намагаються підвищити ціни. Цим «грішать» такі великі забудовники, як Київміськбуд, StolitsaGroup, УкрБуд. Вони прибувають в ілюзії, що достатньо написати в рекламному повідомленні про знижки до 30-40%, і покупці підуть юрбою. Але ринок на такі «гачки» не зачепили.

У той же час, сьогодні формується формат «правильних» будівельників, які спочатку запасаються фінансами, а тільки потім починають будувати. Наші вітчизняні забудовники переймають бізнес-моделі іноземних, коли девелопер запускає будівництво при 100% наявності її фінансування. Що стосується поточної ситуації на будмайданчиках. За нашими даними, до 10-15% забудовників активно будують, 65% – заморозили свої проекти, решта 25-30% – в роздумах. По суті, поточний розвиток ринку нерухомості зобов’язане 10-15% девелоперам, у яких сильні фінанси, і вони продовжують свої проекти.

Про прогноз за цінами на найближчий час. На мій погляд, ціни в гривні зростати не будуть, за виключення ситуації, коли курс долара вийде з коридору на близько 10%. При можливому стрибку курсу, наприклад, до 35, ціни в гривні скоригуються вгору на 15-20%, а в доларі впадуть на 15-20%.

Дякуємо!

Михайло Артюхов, керуючий директор компанії ARPA RealEstate

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

  • !

    Колонка відображає виключно точку зору автора, та може не збігатися з думкою редакції. Публікація колонок здійснються згідно Правил, а Finance.ua виконує лише роль носія. Копіювати ці авторські матеріали можна лише за наявності посилання на автора та Finance.ua.

Дивись також
Весь ринок:Нерухомість
Архiви:2019 2018 2017 2016 2015
В Контексті Finance.ua
Опитування