2076
Що робити, якщо ви вклали гроші в сумнівне будівництво?
— Нерухомість
В попередньому матеріалі Що потрібно зараз знати про ринок житлової нерухомості? портал Finance.UA підняв низку питань про насущне – про житло. Як і обіцяли, сьогодні ми публікуємо продовження – про те, як убезпечити себе від сумнівного забудовника і що робити, якщо бити у дзвони пізно і гроші вже вкладені? Як розпізнати таке будівництво та на які документи потрібно звернути увагу в першу чергу портал Finance.UA раніше вже разбирався
Коментує керівний партнер Адвокатського об’єднання “Клочков і партнери”, член Ради адвокатів м. Києва Володимир Клочков:
“На сьогоднішній день, ринок нерухомості дуже багатий своїми пропозиціями. Разом з тим при виборі тієї або іншої нерухомості споживачі керуються інфраструктурою, місцезнаходженням, технічними характеристиками і, само собою, основним критерієм – ціною. Як правило, саме критерій “ціна” приваблює покупців житла. Природно, квартири з готовими документами стоять на порядок дорожче квартир, в які необхідно інвестувати і які на момент продажу можуть бути не тільки не здані в експлуатацію, а й бути навіть не побудованими. Зате на такі квартири прийнятні і привертають покупців ціни. Фактично, купуючи квартиру не здану в експлуатацію, так звану «квартиру без документів», кожен покупець ризикує в кінцевому підсумку купити «повітря».
Ситуація така, що купуючи недобудовану, що не введену в експлуатацію квартиру фактично кожен покупець ризикує або в’їхати у власне житло через невідому кількість часу або взагалі не в’їхати у зв’язку з заморожуванням будівництва з причин банкрутства компанії забудовника і т.і.
Банки, видаючи кредит покупцеві квартири, намагаються перестрахуватися максимально: в якості забезпечення кредиту укладуть договори іпотеки житла з позичальником-покупцем, договору поручительства, договору страхування, юристами банку складаються договори кредиту з максимально жорсткими умовами для позичальника-покупця, вивчається в повному обсязі історія платоспроможності позичальника. Так чому ж покупець не може перестрахувати себе?
При укладенні того чи іншого договору купівлі квартири «без документів» незалежно від назви такого договору (купівля-продаж майнових прав на квартиру, договір про резервування і т.і.) – не поспішайте з підписанням договору за акційною ціною, зробіть для себе хоча б елементарну перевірку можливостей забудовника, радить керівний партнер Адвокатського об’єднання “Клочков і партнери”, член Ради адвокатів м. Києва Володимир Клочков.
Для початку, вимагайте у забудовника документи, що підтверджують правомірність будівництва: дозвіл на забудову, документи на земельні ділянку, на якій планується будівництво або почалися будівельні роботи, документи самого забудовника (ліцензія, довідка про реєстрацію);
Уважно вивчіть договір, ще краще для повного правового аналізу всіх ризиків зверніться до фахівця – адвоката або юриста. Як правило, в таких договорах мінімум відповідальності забудовника, максимум відповідальності покупця і мінімум компенсації покупцеві в разі порушення його прав.
Зверніть увагу на терміни, в які забудовник зобов’язується передати вам квартиру. Як правило, багато забудовників не вказують конкретні терміни або ж залишають за собою право такі терміни переносити без несення будь-якої відповідальності і без обмеження кількості разів. Даний момент повинен бути чітко прописаний в договорі (термін здачі в експлуатацію, обмежене право забудовника збільшувати такі терміни).
Зверніть увагу на технічні характеристики квартири. Необхідно, щоб такі характеристики були вказані точно, з усіма даними і мінімальної можливістю забудовника без вашої згоди міняти характеристики і сам предмет покупки.
Також зверніть увагу на гарантії, які ви можете отримати при порушенні договору з боку забудовника.
У будь-якому випадку перед вкладенням своїх коштів у квартиру «без документів» краще зверніться до фахівця для точного аналізу договору, аналізу документів забудовника і фінансового стану забудовника (наявності судових позовів тощо), для підготовки документів про внесення змін до договору.
Хочу звернути увагу, що якщо забудовник намагається будь-яким чином відмовити вам у попередньому прочитанні договору, копій документів на об’єкт будівництва, варто задуматися чи потрібна вам покупка такої квартири, оскільки це перша ознака того, що c об’єктом будівництва не все в порядку.
Разом з тим, які б перспективи не обіцяв би забудовник покупцеві, покупка квартири з переоформленням права власності на покупця при угоді завжди краще, ніж всілякі схеми покупки житла без документів, оскільки покупка такого житла не завжди дає можливість отримати покупцеві бажане і в терміни”.
Зверніть увагу на технічні характеристики квартири. Необхідно, щоб такі характеристики були вказані точно, з усіма даними і мінімальної можливістю забудовника без вашої згоди міняти характеристики і сам предмет покупки.
Також зверніть увагу на гарантії, які ви можете отримати при порушенні договору з боку забудовника.
У будь-якому випадку перед вкладенням своїх коштів у квартиру «без документів» краще зверніться до фахівця для точного аналізу договору, аналізу документів забудовника і фінансового стану забудовника (наявності судових позовів тощо), для підготовки документів про внесення змін до договору.
Хочу звернути увагу, що якщо забудовник намагається будь-яким чином відмовити вам у попередньому прочитанні договору, копій документів на об’єкт будівництва, варто задуматися чи потрібна вам покупка такої квартири, оскільки це перша ознака того, що c об’єктом будівництва не все в порядку.
Разом з тим, які б перспективи не обіцяв би забудовник покупцеві, покупка квартири з переоформленням права власності на покупця при угоді завжди краще, ніж всілякі схеми покупки житла без документів, оскільки покупка такого житла не завжди дає можливість отримати покупцеві бажане і в терміни”.
Також, Володимир Клочков пояснив, як бути, якщо забудовник не видає документи на квартиру:
“У випадку, якщо забудовник не видає документи на квартиру в першу чергу необхідно врахувати умови договору в частині зобов’язань виготовлення документів на квартиру.
“У випадку, якщо забудовник не видає документи на квартиру в першу чергу необхідно врахувати умови договору в частині зобов’язань виготовлення документів на квартиру.
Як правило, зобов’язання виготовити документи може бути покладено як на забудовника, так і на покупця.
Якщо зобов’язання виготовити документи на забудовника, відповідно в першу чергу покупець повинен виконати вимоги договору зі свого боку, які передують діям забудовника з виготовлення документів на квартиру (наприклад, повна оплата за договором з боку покупця, підписання акту та/або додаткової угоди про узгодження технічно характеристик об’єкта).
Якщо зобов’язання виготовити документи на забудовника, відповідно в першу чергу покупець повинен виконати вимоги договору зі свого боку, які передують діям забудовника з виготовлення документів на квартиру (наприклад, повна оплата за договором з боку покупця, підписання акту та/або додаткової угоди про узгодження технічно характеристик об’єкта).
Після цього, ви можете вимагати у забудовника виготовити і видати вам документи на квартиру. Таку вимогу необхідно направити в письмовій формі з копіями документів, що підтверджують виконання зобов’язань з боку покупця, цінним листом з описом та повідомленні про вручення.
Якщо після такого листа забудовник не робить ніяких дій з виготовлення документів, захистити свої права покупець може тільки шляхом звернення до суду про примушення забудовника виготовити документи.
Розглянемо другий випадок, коли зобов’язання виготовити документи покладено на покупця. Як правило, Забудовник зобов’язаний видати довідку Покупцеві про повну оплату об’єкта нерухомості з боку покупця і погоджений акт про приймання-передачі квартири з її технічними характеристиками і планом.
Якщо забудовник видає вищезазначені документи, дії знову ж таки ідентичні як і в першому випадку, тільки зобов’язання виготовити документи все одно буде покладено на покупця.
Розглянемо другий випадок, коли зобов’язання виготовити документи покладено на покупця. Як правило, Забудовник зобов’язаний видати довідку Покупцеві про повну оплату об’єкта нерухомості з боку покупця і погоджений акт про приймання-передачі квартири з її технічними характеристиками і планом.
Якщо забудовник видає вищезазначені документи, дії знову ж таки ідентичні як і в першому випадку, тільки зобов’язання виготовити документи все одно буде покладено на покупця.
Якщо будівництво будинку було заморожено, люди вклали гроші, можливо повернути їх назад? В які органи звертатися?
Як правило, якщо будівництво будинку заморожено, це означає, що фінансове становище забудовника не в найкращому стані. Можливо, що забудовник взагалі готується до процедури банкрутства.
У такому випадку ви можете звернеться до суду щодо захисту своїх прав. Якщо будівництво тільки почало припинятися, у покупця є шанс стягнути кошти з забудовника за рішенням суду.
Якщо ж такі звернення покупців квартир в суд стали масовими – стягнути кошти з фінансово нездатного забудовника покупець все одно не зможе у зв’язку з їх відсутністю.
Якщо ж такі звернення покупців квартир в суд стали масовими – стягнути кошти з фінансово нездатного забудовника покупець все одно не зможе у зв’язку з їх відсутністю.
Природно покупцеві необхідно відштовхуватися від того, на скільки завершений його об’єкт будівництва, можливо при 95% готовності об’єкту все ж краще за собою залишити право на квартиру, а не право на грошові кошти, яких ніколи не буде.
Так само варто звернути увагу на можливість стягування таких коштів з третього боку, наприклад, з продавця цінних паперів, якщо покупка квартири робилася шляхом придбання цінних паперів.
У будь-якому випадку, при заморожуванні будівництва Покупцеві не варто сидіти склавши руки, необхідно пробувати всі законні способи захисту своїх прав, в т.ч. і звернення в правоохоронні органи “.
“Нерухомі” прогнози
Експерти вважають, що до кінця року кількість угод як і раніше буде не більшою, але до тих пір, поки в країні не нормалізується політична й економічна обстановка.
“Без цього банки не будуть стимулювати ринки. На даний момент банки не дають гроші, кількість угод по іпотеці менше ста по всій країні. Банки в основному працюють з конкретними забудовниками. Приміром, Укргазбанк працює з Укрбуд або Укрміськбудом. Це дві державні компанії і вони один одному допомагають “, – розповів Михайло Артюхов, керуючий директор компанії ARPA Real Estate.
До осені ціни на нерухомість бізнес-класу можуть знизитися ще на 8-10%. Причин такого зниження цін декілька. На початку кризи в кінці 2013 року цінові очікування власників таких квартир були значно завищені. За різними оцінками операторів ринку нерухомості – на 20-25%. У 2014-2015 ціни на бізнес-клас весь час знижувалися. І тенденція зниження цін у цьому сегменті збережеться як мінімум до осені.
При цьому кількість потенційних покупців таких квартир скорочується через складну економічну ситуацію в країні. Так, багато потенційних покупців, у яких є на покупку 150-200 тис. доларів, почали орієнтуватися на зарубіжні ринки.
Також ціни знизилися і на житло економ-класу. Сьогодні такі квартири можна купити дешевше на 25-30%, ніж минулого літа.
При цьому кількість потенційних покупців таких квартир скорочується через складну економічну ситуацію в країні. Так, багато потенційних покупців, у яких є на покупку 150-200 тис. доларів, почали орієнтуватися на зарубіжні ринки.
Також ціни знизилися і на житло економ-класу. Сьогодні такі квартири можна купити дешевше на 25-30%, ніж минулого літа.
Едурад Бразас, керівник комітету з інформаційних систем і аналітики Асоціації фахівців з нерухомості України, вважає, що робити якісь прогнози досить складно. Однозначно, потенціал падіння цін присутній на ринку. “Якщо буде ескалація конфлікту та його поширення на нові території, то нерухомість буде знецінюватися”, – вважає він, – до кінця року ціни будуть потихеньку знижуватися. Але дуже потихеньку – на рівні 0,5% на місяць. Це, сподіваюся, дозволить трохи активізуватися попиту”.
Автор: Юлія Бондарь
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
