1004
Чи зрушить із мертвої точки ринок української нерухомості
— Нерухомість
За останні п’ять років список больових точок будівельної галузі не змінився. Дорогі кредитні ресурси, ускладнена процедура виділення земельних ділянок, відсутність зонінгу, завищені технічні умови монополістів. Брак чітких правил гри призводить до розквіту бича будівельної галузі – корупції.
Останній рік, який ознаменувався девальвацією і збройним протистоянням на Донбасі, тільки ускладнив умови роботи будівельним і девелоперським компаніям.
Що було зроблено
Торік профільне міністерство розробило законопроект про децентралізацію повноважень у сфері архітектурно-будівельного контролю. Відомство пропонує повернутися до старої системи роботи, коли інспекція державно-архітектурного контролю повинна підкорятися місцевій владі, а не Мінрегіону. «Із хорошого: перепідпорядкування дасть змогу місцевим органам влади повністю контролювати роботу на місцях і впливати на недобросовісних забудовників», – каже віце-президент ПАТ ХК «Київміськбуд» Василь Дудурич.
Але, продовжує він, мінусом може стати поява самовільного будівництва. Нині ДАБК строго стежить за дотриманням державних будівельних норм і має прямий зв’язок із профільним державним органом – Міністерством регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ, яке чітко декларує принципи роботи. На місцевий рівень ступінь впливу Мінрегіону не поширюється, і, як наслідок, може бути втрачено контроль.
Документ зареєстрували у серпні 2013 року, але парламент не встиг проголосувати.
Де гроші
Ситуація з фінансуванням галузі нагадує кризовий 2008-й. Кредитні гроші занадто дорогі – близько 20% річних, розповідає голова правління Інвестиційно-трастового банку Олександр Подолянко. Проектного фінансування майже нема.
Залучити гроші з ринку достатньо важко. На ринку житлової нерухомості кількість угод майже не змінилася, але покупці переорієнтувалися на квартири економ-класу. У сфері комерційної нерухомості теж досить непроста ситуація. Локомотивом цього сегменту завжди була торговельна нерухомість, та за минулий рік рівень вакантності в столичних торговельних центрах досяг рекордних показників – 9%.
Це середній показник по ринку. Насправді порожніх приміщень немає тільки в найвдаліших проектах, тоді як у торговельних центрах другого ешелону рівень вакантності може доходити до 20–25%. Весь минулий рік ритейлери працювали над скороченням кількості магазинів, зменшенням займаних орендних площ. Наприклад, торік свої торговельні точки закрили мережі одягу Bosco Sport, River Island, OVS, взуття Minelli та інші.
У сегменті офісної нерухомості рівень вакантності, за даними консалтингової компанії JLL, становить 23%. Для порівняння: роком раніше у столиці пустувало 18,3% професійних офісних приміщень. У сегменті складської нерухомості рівень вакантності становить близько 30%.
«Нині багато венчурних інвесторів, які вірять, що країна досягла дна. Їх цікавлять нерухомість і АПК. Стратегічних інвесторів дуже мало», – каже партнер юридичної компанії «Ілляшев та партнери» Максим Копейчиков.
Як може держава сприяти поверненню інвестиційної привабливості країни? Вгамувати девальвацію. Також владі необхідно переконати великих інвесторів, що жодні збройні сутички не є загрозою для приватної власності. За словами Копейчикова, потрібно посилити покарання для осіб, наприклад держреєстраторів чи суддів, які сприяли незаконній зміні власника.
Позитивну роль відіграє впровадження в життя існуючої норми закону про виконання рішень Європейського суду з прав людини. Згідно з нею, держава, за наявності винного у завданні збитків, бере на себе зобов’язання щодо погашення збитків потерпілому. Гроші, витрачені на це, держава згодом стягує з винного.
Земля і підключення
Протягом останніх років в Україні було створено цілу систему для викачування грошей із забудовника, нарікає генеральний директор Midland Development Ukraine Олена Шуляк. «Ця система працює досі, вона не залежить ні від кількості вбитих на Донбасі, ні від курсу долара. Відсутність кадрових змін − сигнал для всіх учасників будівельного ринку про те, що нічого не змінилося. Систему легко зламати, потрібно просто змінити правила, спростивши процедури, які вимагають дуже багато грошей і часу», − переконує вона.
Не можна сказати, що останні кілька років держава зовсім не проводила реформ у будівельній галузі. Наприклад, спростили процедуру отримання дозволу на будівництво. Раніше цей процес займав близько 300 днів, а зараз, за словами президента Конфедерації будівельників України Лева Парцхаладзе, − 11-60 днів. «Це дало свої результати. Якщо в 2012 році було видано 30 000 таких дозволів, то в 2013 році, після того як зміни вступили в силу, − вже близько 130 тисяч», − каже він. Однак цих реформ виявилося недостатньо, щоб побороти корупцію. За словами Парцхаладзе, чиновники зменшили свої апетити, але на тлі падаючого ринку такі додаткові витрати важко даються забудовникам.
За оцінкою президента Гарвардського клубу України (очолює команду радників при Міністерстві економічного розвитку) Данила Паська, дерегуляція будівельної галузі дозволить скоротити корупційні потоки на 21 млрд грн на рік. Один із процесів, де вимагають найбільше хабарів, − виділення земельних ділянок. Він займає в середньому один-два роки. «Ми розробили законопроект, який дозволить скоротити термін до 70 днів за рахунок зменшення кількості погоджень. Зараз документ знаходиться в профільному Комітеті Верховної Ради, Мінекономіки», − додає Парцхаладзе.
Але, навіть маючи власну землю, забудовник при реалізації проекту стикається з величезним бюрократичним навантаженням і нераціональними вимогами з боку міста та комунальних служб. «Наприклад, ми хочемо побудувати будинок на певній ділянці. Для цього нам потрібно отримати від комунальних служб технічні умови, які в деяких випадках взагалі до цієї землі не відносяться. Наприклад, є розпорядження зробити перекладку мереж на значній відстані від ділянки, тобто мереж, які до спорудженого будинку взагалі ніякого відношення не мають. А прокладання мереж (які ми потім абсолютно безкоштовно передаємо місту) тягне за собою 15-20%-ве подорожчання вартості житла. Але ми змушені ці умови виконувати, інакше наш об’єкт потім не візьмуть», − розповідає Дудурич.
За підрахунками експертів, корупційна складова при підключенні до інженерних мереж становить $10 в структурі собівартості одного квадратного метра об’єкта нерухомості. Цю проблему профільні асоціації не раз пропонували вирішити за рахунок закріплення на законодавчому рівні виділення наділів з уже підведеними інженерними мережами.
Задовольнятися малим
Генеральний план розвитку населених пунктів − ще один «довгограючий» галузевий серіал. Сьогодні забудова більшості українських міст має хаотичний характер. Формалізація вимог до забудови, їх прозорість, зрозумілість і публічність апріорі спростить дозвільні процедури, знизить кількість звернень до органів виконавчої влади, викорінить «ручне управління» та знизить кількість надходжень до кишені чиновникам.
Періодично виділяються державні кошти на розробку тієї чи іншої документації, але позитивного результату немає. Наприклад, чиновники ніяк не можуть затвердити розроблений Генплан Києва. «Корупційна система працює, системі так вигідно», − нарікає Олена Шуляк.
Поки історія із затвердженням генплану триватиме, міські проблеми можна вирішувати за допомогою зонінгу. «При розробці нового житлового проекту потрібно передбачити кілька ключових пунктів − навчальні заклади, торгово-розважальні зони, комерційні приміщення, зони відпочинку, парковку і все. Фактично це і є зонінг», − пояснює Микола Толмачов, гендиректор компанії «Т.М.М.». За підрахунками Парцхаладзе, зонування столиці обійдеться в досить скромну суму − 30-50 млн грн.
Марія Заславська
За матеріалами: Forbes.ua
Поділитися новиною
