7432
Кризове шахрайство: як сьогодні дурять довірливих українців на покупках нерухомості?
— Нерухомість
У Дніпропетровську з’явився новий вид шахрайства з нерухомістю – людям пропонують «липову» банківську квитанцію про розрахунок за квартиру. Як відомо, усі угоди з оформлення нерухомості вартістю понад 150 тис грн проходять через банки. Таким чином, покупець і продавець повинні зробити розрахунок, отримати банківську квитанцію, і з нею йти до нотаріуса. А із такою несправжньою квитанцією виходить, що покупець передає гроші продавцю, але це ніяк не підтверджується.
Вартість таких квитанцій варіюється від 300 до 500 гривень. Проте при тверезому розрахунку, вартість банківських послуг не більше, а ризиків для покупця – а в даній ситуації ризикує саме він – набагато менше.
Популярне шахрайство
Найпоширенішою схемою шахрайства традиційно вважається підробка документів, при чому не лише на ринку нерухомості. Фальшивими можуть виявитися паспорт, довідки з ЖЕКів, заповіти, доручення про продаж, тощо. Знизити ризики тут можна звернувшись до спеціаліста з продажу нерухомості, який допоможе перевірити документи, або самостійно перевіривши хто є власником нерухомості і хто прописаний у квартирі. Перевірити права власності на нерухомість можна через Єдиний державний реєстр. Визначити справжнього власника квартири можна і у простіший спосіб – просто запитати сусідів. Необачно вірити і представникові, найнятому продавцем. Його завданням є продаж квартири з найбільшою вигодою для власника квартири і діяти він буде явно у інтересах останнього, адже хто платить, той музику і замовляє.
Звертати увагу треба і на прописаних у квартирі людей. Наприклад, якщо в квартирі прописані неповнолітні діти, і виселити їх можна, тільки прописавши в іншому житлі і тільки з дозволу органів опіки та піклування. Якщо цей факт виявиться вже після підписання угоди, покупець може “пролетіти”. Нізвідки можуть з’явитися і родичі попереднього власника, які тимчасово були виписані з квартири – через перебування на військовій службі, у в’язниці або на навчанні в іншому місті. За такими родичами зберігається колишнє місце реєстрації та право проживання в квартирі. Так само можна обдурити і з продажем квартири без відома другого з подружжя, якщо вона була спільною власністю, придбаною після шлюбу. Втратити гроші тут можна наступним чином: власник квартири може заявити, що не має грошей і не може повернути всю суму одним платежем. Суд призначить розділити його заборгованість на помісячні виплати. Але такі вони мають становити не більше 30% від офіційної зарплати. І якщо офіційна зарплата у вашого боржника – мінімальна, то скільки ж років він виплачуватиме вартість квартири?
Втратити гроші можна й інакше – якщо офіційно у договорі була вказана занижена ціна, аби зменшити суму оподаткування угоди. В такому разі при розторгенні угоди назад покупець отримає лише офіційну вартість нерухомості. Щоправда останнім часом основним документом, який підтверджує вартість стала офіційна оцінка для оподаткування. Однак, занижувати ухитряються і її.
Є ризик і з покупкою квартири, яка була успадкована. Як відомо, спадкоємці можуть оскаржити заповіт у термін півроку. Покупцеві про “забутих” спадкоємців можуть не повідомити, а от якщо за ними визнають право на спадщину або його частину, тоді покупцеві куплену квартиру доведеться повертати.
Пропонований для підписання договір потрібно прочитати неспішно, повністю, з усіма дрібними приписками – зазвичай, найцікавіше ховається саме у ось цих строчках, набраних найменшим шрифтом. Сумніваєтесь у власній компетентності при цьому? Зверніться до професіонала, а ще краще – кількох. Це обійдеться у зайві витрати, але може врятувати від витрат набагато більших.
Менше угод – менше обману
Нових схем у шахрайстві останнім часом не з’являється, відмітив адвокат Юридичної компанії “Дешунін, Юфест і партнери” Володимир Єніч. Ринок нерухомості завмер, а разом з ним і шахрайські комбінації.
“Є окрема специфіка з нерухомістю в Криму. Там зовсім незрозумілим був порядок користування реєстром. З чуток я знаю, що певні нотаріуси, поки не закрилося вікно до кримського реєстру, робили різні цікаві угоди в тому ж Києві по кримській нерухомості.
Але зараз практика шахрайства не є активною через те, що угод на ринку практично немає”, – розповів Єніч.
Але зараз практика шахрайства не є активною через те, що угод на ринку практично немає”, – розповів Єніч.
Фактично ж будь-яка угода, укладена зараз у Криму, може бути визнана недійсною або Росією, або Україною. Нотаріуси в Криму ще не отримали дозволу на роботу від влади Криму, і до того ж не можуть працювати за українськими законами навіть технічно – український державний реєстр власників у Криму відключений.
Аби уберегтися від “дніпропетровської схеми” з фіктивною банківською квитанцією, адвокат радить контролювати усі стадії процесу покупки, в тому числі і проведення розрахунків. Отримати підтвердження в тому ж банку, не тільки на рівні фіктивних платіжок, а і на рівні виписок з печатками банку варто у тому разі, коли очевидно, що покупець чи продавець не є надійним. “Схожа схема колись давно використовувалась при купівлі авто. Але в Києві про такі випадки з нерухомістю я точно не чув”, – додав експерт.
Схема із заниженням вартості офіційної угоди – це стара історія. Уберегти себе в такому випадку можна через додаткові договори. “Довести щось в такому випадку доволі важко, особливо якщо інша частина коштів не закріплена якимось іншим зобов’язанням. Часто це робиться позиковими зобов’язаннями. Наприклад, загальна сума вартості об’єкту нерухомості – 150 тис. дол. Угоду купівлі-продажу уклали на 100 тис. дол., а ще на 50 тис. виписується розписка або укладається договір позики про те, що одна сторона позичила іншій таку суму і зобов’язується віддати до певного періоду. Можна “прикрити спину” й іншими договорами. До таких угод є питання, але тактика така була завжди”, – пояснив Єніч. Загалом адвокат відмітив, що грамотність українців у питаннях купівлі та продажу нерухомості за останні роки зросла.
“З 2006-2007 років, коли відбувся дуже серйозний кредитний бум і піднялася вартість усіх квартир, серйозно піднялася і освіченість громадян у цих питаннях. Це можна прослідкувати навіть по текстам тих договорів, які укладаються – вони стали набагато грамотніше прописаними з юридичної точки зору. За останні 8 років стали більш чіткими і вимоги до технічної документації, правоустановчої. Нові технічні паспорти, документи на землю робляться набагато якісніше. Ведеться новий реєстр права власності на нерухоме майно, який фактично вже є єдиним і в якому більш-менш грамотно, з урахуванням рекомендацій, ведеться облік права власності. Рівень установчих документів, рівень ведення реєстрів, складання документів на нерухомість суттєво зріс. Стало набагато більше роз’яснень, зросли знання громадян. Тому якщо говорити про угоди, які зараз підписуються – вони однозначно більш грамотніші, ніж були років 6-7 тому. Люди більш відповідально до цього відносяться, хоча звісно, трапляються і “цікаві персонажі”, – підсумував Єніч.
Рухи на ринку нерухомості двоякі – з одного боку, через нестабільну роботу банків та загалом напружену ситуацію в Україні покупку нерухомості багато хто відклав у довгий ящик. Інші ж поспішили вкласти свої гривні у ринок первинного житла, аби таким чином уберегти їх від знецінення. У будь-якому разі, зараз попит на житло буде відкладеним: більш злободенні проблеми витіснять плани з покращення своїх житлових умов. А з ними – і ризики бути обманутим.
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
