2799
Це все пусте
— Світ
Проблема незаселених будинків, що подекуди формують цілі квартали, сама по собі не нова. Але під час світової фінансової кризи ситуація погіршилася і не вирішилася досі. Тільки в Європі в порожні будинки можна було б заселити всіх місцевих волоцюг – їх втричі менше, ніж вільних будинків. Схожі проблеми у США та Китаю. Шляхи вирішення проблеми шукають уряди багатьох країн, проте успіхами можуть похвалитися далеко не всі.
Стосується всіх
Порожні будинки можна умовно розділити на три групи. До першої входять недобудовані і готові будинки, які з тих чи інших причин залишилися незаселеними. Як правило, це не індивідуальні, а досить масштабні проекти. До другої категорії належить житло, відібране банками за борги, до третьої – квартали, які примикають до великих підприємств і втратили переважну більшість своїх мешканців після згортання виробництва.
Різке зростання числа покинутих будинків почалося в 2008 році, одночасно зі світовою фінансовою кризою. Як підрахувала газета The Guardian, після шести років тільки в Європі пустує понад 11 мільйонів об’єктів. Примітно, що в числі країн, де це питання стоїть особливо гостро, виявилися як найслабші (Іспанія – 3,4 мільйона вільних будинків; Італія – 2-2,7 мільйона; Португалія – 735 тисяч; Ірландія – 400 тисяч; Греція – 300 тисяч), так і сильні (Франція – 2,4 мільйона; Німеччина – 1,8 мільйона; Великобританія – 700 тисяч) європейські економіки.
Деякі аналітики говорять про те, що статистичні дані про порожнє житло завищені. За їхніми словами, в підрахунках часто враховуються літні або курортні будинки, які власник використовує щонайбільше пару місяців в році. Як би то не було, число покинутих будинків велике, і в найближчі роки повністю ліквідувати їх не вдасться.
У режимі очікування
У країнах, які не оговталися від економічних потрясінь, багато заморожених будівництв і житла, відібраного за борги. Показовий приклад – Іспанія. Перед кризою там був справжній будівельний бум, і тривав він досить довго: щорічно зводилося по мільйону будинків (більше, ніж у Німеччині, Франції та Англії разом узятих), іпотечні кредити роздавали направо і наліво, а ціни стрімко росли. У результаті на ринку утворилася класична «бульбашка», яка обернулася тим, що зараз в країні пустує кожне сьоме домоволодіння, ще півмільйона об’єктів стоять недобудованими, а ціни на житло впали в середньому на 40-50 відсотків. Згідно з прогнозами, надлишок пропозиції скоротиться тільки до 2017 року.
Іспанський уряд шукає виходи з ситуації. Стосовно власників порожніх будинків вводяться штрафні санкції, підвищені податки на нерухомість або нові види зборів. Все це стимулює банки не притримувати нерухомість в очікуванні зростання цін, а швидше виводити її на ринок. Так, в Каталонії при середній вартості квадратного метра в 3100 євро власникам будинків, що пустують більше двох років, загрожує штраф у розмірі 100 тисяч євро. Крім того, влада намагається протистояти шахраям, які за певну плату заселяють мешканців у будинку, що перебувають у процесі відчуження за борги.
Однак, на думку аналітиків, незважаючи на велику кількість вільного житла, немає сенсу змушувати банки швидше продавати нерухомість: будинки, вилучені за борги, виходять на торги регулярно. За словами експерта інтернет-центру закордонної нерухомості Tranio.Ru Юлії Кожевнікової, в нормальних умовах банкіри прораховують, чи вдасться компенсувати збитки, дочекавшись зростання цін, або необхідно продати нерухомість до того, як її утримання стане невигідним. Як розповів «Дому» президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock Станіслав Зінгель, при нинішньому обвалі ринку зростання пропозиції за рахунок дешевого банківського житла матиме лише негативний ефект. Наприклад, в США така нерухомість продається на 15-25 відсотків дешевше, що заважає звичайним продавцям і сприяє подальшому зниженню цін і обвалу банківської системи. Експерт вважає, що при екстремально глибоких спадах ринку треба використовувати житло іпотечних банкрутів і збанкрутілих забудовників для різних соціальних програм.
До слова, ринок житла США також далекий від відновлення після іпотечної кризи. На піку рецесії в 2010 році в країні налічувалося 11 відсотків порожнього житла, і до кінця 2013 року цей показник практично не знизився. Для порівняння, до утворення «бульбашки» у 2000 році пустувало 8,8 відсотка будинків. При цьому частка вільних об’єктів, що пропонуються до продажу або в оренду, продовжує знижуватися.
Найяскравішим прикладом перетворення густонаселеного мегаполісу в напівпокинуте місто став Детройт. Із закриттям і банкрутством виробництв жителі стали залишати місто, і зараз там пустує кожен п’ятий будинок. Станіслав Зінгель каже, що протистояти цьому процесу влада може, лише створюючи нові робочі місця і раціонально використовуючи дешеву нерухомість. Зокрема, підприємства можуть розселити своїх співробітників у житло, що пустує, і заощадити таким чином власні кошти. Найбільш занедбані квартали теж можуть стати ринком праці: оскільки будівлі занепадають, їх потрібно розбирати або перебудовувати, а землю – рекультивувати для подальшого будівництва промислових підприємств або ведення сільського господарства.
Поява необжитих районів також може бути наслідком надмірного зростання економіки. Через низьку купівельну спроможність населення і непродумані обсяги забудови в «міста-примари» перетворюються нові мікрорайони в Китаї. Наприклад, досі не вдалося заселити побудований в 2007 році в передмісті Ханчжоу квартал SkyCity, відомий як «Париж у мініатюрі». Всього за останнє десятиліття в країні з’явилося майже два десятки безлюдних міст і ще більше порожніх районів новобудов. Разом з тим активне будівництво підтримує зростання ВВП, і в уряді розраховують, що рано чи пізно попит зрівняється з пропозицією і квартали будуть заселені.
«В даному випадку держава може адміністративними або економічними методами домогтися зниження вартості нерухомості, тим самим забезпечивши платоспроможний попит з боку місцевого населення. Позитивну роль грають і великі програми з індустріалізації економіки, що передбачає створення безлічі робочих місць в швидко зростаючих містах», – зазначає Зінгель.
Великобританія, у свою чергу, зараз активно бореться з появою «міні-Детройтів» – районів, що прийшли в занепад після закриття великих фабрик. Щоб пожвавити такі квартали, влада вирішила продавати покинуті будинки по одному фунту стерлінгів за штуку. Такі програми вже реалізуються в Ліверпулі та місті Сток-он-Трент. Власниками покинутого житла за символічну суму можуть стати місцеві жителі, якщо вони купують нерухомість вперше і їхній дохід не перевищує встановленого рівня. За кілька років нові господарі зобов’язані відремонтувати будинок, взявши кредит у влади міста. Щоб уникнути випадків шахрайства, влада дозволила продавати або здавати будинок в оренду тільки після закінчення певного терміну (5-10 років). За задумом чиновників, програма відродить неблагополучні квартали, які зараз є розсадником сквоттерів, котрі самовільно займають порожні будинки.
У великих містах будинки скуповують приватні інвестори, і тут теж все не дуже гладко. Лідируючі позиції в рейтингах кращих міст для інвестицій в нерухомість утримує Лондон. На Бішоп-авеню, відомій як «вулиця мільярдерів», пустує третина особняків. Будинки загальною вартістю 350 мільйонів фунтів стерлінгів простоюють десятиліттями, і багато з них вже прийшли в непридатний стан. Зареєстровані в офшорних зонах власники ставляться до цього спокійно – як вкладення ці об’єкти все одно не втрачають в ціні.
Фінансово вплинути на заможних господарів складно, проте в законах, що свято оберігають приватну власність, є лазівки для сквоттерів. У США і Великобританії відомі десятки випадків, коли люди займали багатомільйонні будинки та виселити їх звідти виявлялося доволі проблематично.
Будинки не для бездомних
Що чекає порожні будинки в майбутньому? Якщо житло перебуває у власності приватників або фінансових організацій, то незалежно від ціни і стадії готовності вирішувати його долю будуть самі власники. Важелі впливу, наявні у влади, поки неефективні; про знесення приватної власності мова не йде. Таким чином, або на підйомі ринку попит поглине надлишки і забудовники таки завершать свої проекти, або будинки прийдуть в остаточне запустіння і будуть чекати демонтажу під більш успішні будівництва. При цьому за добудову варто братися виключно за наявності державних гарантій або попередніх угод купівлі-продажу.
А ось інструменти, спрямовані проти спекулятивного попиту, здатні призупинити «розмноження» порожніх будинків. У числі таких інструментів може бути заборона на купівлю готових новобудов з інвестметою або податок на об’єкти, що пустують більше встановленого терміну. У Великобританії обговорюється можливість скасування або посилення умов видачі інвесторських віз, які дають право отримати вид на проживання покупцям нерухомості дорожче мільйона фунтів стерлінгів.
У Європі та США діють організації, які ратують за те, щоб занедбане житло було надано тим, хто потребує. За підрахунками однієї з таких компаній під назвою Empty Homes, в ЄС нараховується 4,1 мільйона бездомних – це майже втричі менше, ніж кількість вільних будинків. У США також говорять про те, що можна повністю вирішити проблему бездомних, заселивши незначну частину порожнього житла.
Але при детальному розгляді ця ідея виглядає утопічною. По-перше, власники навряд чи просто так відмовляться навіть від малоліквідних об’єктів, а грошей на їх викуп і добудову у влади немає. По-друге, заселяти «міста-примари» без комунікацій не дозволяють законодавчі норми. Додатково до цього розміщення в таких кварталах бездомних загрожує появою «гетто для жебраків» і погіршенням криміногенної ситуації.
На думку Станіслава Зінгеля, набагато ймовірніше заповнення порожніх кварталів представниками творчої інтелігенції, які зазвичай працюють там же, де живуть. Але цей метод теж не універсальний – на всі порожні квартали людей творчих професій не вистачить.
Дмитро Давидов
За матеріалами: Лента.РУ
Поділитися новиною
