Як знизити податкове навантаження, якщо ви володієте нерухомістю: поради юриста


Як знизити податкове навантаження, якщо ви володієте нерухомістю: поради юриста

Не секрет, що часто нерухомість власники оформляють не на юридичні особи, з якими може відбутися багато бізнес-неприємностей, але на фізиків – себе, або своїх родичів. Це досить ефективно з точки зору захисту прав власності, оскільки ризики незаконного відчуження такого майна в даному випадку нижче.

Однак це може бути ефективно і з точки зору оподаткування. Хотілося б поділитися неновим, але ефективним методом мінімізації податкових платежів від здавання нерухомого майна в оренду, в нашій ситуації, коли такою нерухомістю володіє фізична особа.

Суть схеми в створенні фізичною особою (кількома фізичними особами) юридичної особи (як правило – Товариства з обмеженою відповідальністю) з передачею до статутного капіталу такої юридичної особи права користування та передачі в оренду житлових та нежитлових приміщень. Така схема далеко не нова, але я пропоную розглянути, як вона використовується станом на 2014 рік.

Отже, давайте коротко змалюємо:

1. Є фізична особа (кілька осіб), яка володіє нерухомістю на праві власності з повністю оформленими документами.

2. Така особа (особи) створюють ТОВ, і роблять внесок права користування та правами передачі в оренду такої нерухомості.

3. Юридична особа обирає спрощену систему оподаткування – переважно 4 групу єдиного податку.

ВИГОДИ В ПОДАТКОВИХ ПЛАТЕЖАХ

Вигоди в даному випадку очевидні. Ви уникнете сплати податку на прибуток (15% – для фізичних осіб-підприємців, 17% – для фізичних осіб, не зареєстрованих як ФОП з щомісячним доходом понад 10 мінімальних зарплат), сплати податку на додану вартість – 20% (за умови обрання варіанту оплати 5% від суми доходу без реєстрації платником ПДВ).

Сума єдиного податку становитиме 5% від суми доходу без реєстрації платником ПДВ, або ж 3% від суми доходу з обов’язковою реєстрацією платником ПДВ. Логічно, що оптимальною ставкою в даному випадку є 5% від суми доходу.

У контексті отримання прибутку кінцевим власником важливим є питання податку на дивіденди, який складає 5% від суми дивідендів.

Таким чином, суми податкових відрахувань при звичайному порядку складуть близько 40% від суми доходу для фізосіб-підприємців, не менше 17% від суми доходу – для фізичних осіб, не зареєстрованих як ФОП, а при запропонованій схемі – лише до 10%. Виграш у податкових платежах для кінцевого одержувача прибутку – фізичної особи є більш ніж очевидним.

ЩО Є ВНЕСОК ДО СТАТУТНОГО КАПІТАЛУ?

Проте необхідно розглянути питання, що ж є в даному контексті майновими правами, і чи можна їх вносити до статутного капіталу ТОВ.

Майнові права є одним з видів, згідно зі ст. 190 ЦК України. Вони визначаються як неспоживні речі і містять в собі право володіння, право користування і право розпорядження.

Ст. 177-178 ГК України майнові права визначені як об’єкти цивільних прав, які можуть вільно відчужуватися і переходити від однієї особи до іншої, якщо вони не вилучені з обігу, обмежені в обороті, або не є невіддільними від фізичної чи юридичної особи .

Закон України «Про господарські товариства» визначає, що вкладом до статутного капіталу можуть бути гроші, цінні папери, інші речі, або майнові та інші відчужувані права, що мають грошову оцінку. При цьому встановлюється, що забороняється використовувати для формування статутного капіталу господарського товариства бюджетні кошти, кошти, отримані в кредит та під заставу, векселі, майно державних (комунальних) підприємств, яке відповідно до закону (рішення органу місцевого самоврядування) не підлягає приватизації, а також майно, яке знаходиться в управлінні бюджетних установ, якщо інше не встановлено законом.

Інакше описано це поняття в Господарському Кодексі України: «Внеском учасників та засновників господарських товариств можуть бути будівлі, будинки, обладнання та інші матеріальні цінності, цінні папери, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями і будинками, а також інші майнові права (включаючи майнові права на об’єкти інтелектуальної власності), гроші, в тому числі в іноземній валюті».

Загальним в трактуванні майнових прав користування та передання в оренду нерухомості є те, що вони виступають як оборотоздатні об’єкти цивільних прав, крім випадків передбачених ст. 178 ГК України і можуть передаватися Учасниками ТОВ як внесок до статутного капіталу цього ТОВ.

ОЦІНКА І ПЕРЕДАЧА МАЙНОВИХ ПРАВ ДО СТАТУТНОГО КАПІТАЛУ

Проте для реалізації схеми на практиці необхідно провести оцінку і передачу майнових прав, а також провести державну реєстрацію юридичної особи.

Процедура оцінки та передачі майнових прав до статутного капіталу не містить великих відмінностей від процедури оцінки та передачі речей, проте необхідно враховувати деякі моменти, характерні безпосередньо для майнових прав.

На даний момент вже усталеною є практика оцінки внеску за погодженням між учасниками товариства або ж оцінка незалежним експертом, у випадках передбачених законом. Одразу відзначимо, що в нашому випадку оцінка вкладу із залученням незалежного експерта не є обов’язковою. Оптимальною виглядає оцінка внесків за погодженням учасників з оформленням відповідного акту оцінки внеску до статутного капіталу Товариства. Нормативів і правил оцінки Учасником (Учасниками) майна як такого законодавство не встановило, відповідно вартість внесених прав визначається виключно самим Учасником (Учасниками). Оцінка фіксується у відповідному Акті оцінки, який підписується Учасником (Учасниками).

Після цього слідує передача вкладу до статутного капіталу на підставі акта прийому-передачі, який підписується кожним учасником і особою, уповноваженою Загальними зборами засновників на прийом майна (як правило – це Директор товариства). Процедура оцінки та передачі відображається у протоколі Загальних зборів засновників товариства, а також у статуті Товариства.

Подібна практика підтверджується листами Держкомпідприємництва № 8022 від 16.11.2004 року, від 27.02.2009 року № 1930.

Необхідно згадати про правильне відображення назви майна у статутних документах компанії, а саме: необхідно передбачити в тексті Статуту можливість внесення майнових прав до статутного капіталу ТОВ, а також детально описати процедуру оцінки, порядку внесення вкладу (а також повернення Учаснику), термін, на який передаються вищевказані права. Також необхідно якомога більш детально описати вид, грошовий еквівалент вкладу, правовстановлюючі документи, факт реєстрації таких документів.

За ст. 761 ГК України правом передачі майна в оренду володіє власник речі, або особа, якій належать майнові права. Відповідно юридична особа, до статутного капіталу якого внесені майнові права на передачу в оренду майна, має повне право на передачу такого майна в оренду, укладення договорів, отримання платежів.

РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВ

Однак ми не згадали ще один момент, пов’язаний з реєстрацією внесених прав. Не забуваємо, що відповідні права виникають тільки після їх державної реєстрації.

Так, згідно зі ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію майнових прав та їх обмежень», обов’язковій реєстрації підлягають майнові права на нерухоме майно, розмішені на території України, зокрема інші майнові права, крім прав власності та прав користування.

Виникає цілком логічне запитання про ті документи, які необхідно буде подавати в Реєстраційну службу для реєстрації таких прав. Згідно п. 27 Порядку реєстрації майнових прав та їх обтяжень заявник може подавати інші документи, не передбачені безпосередньо Порядком для реєстрації свого права. У даному контексті, ймовірно, можна вести мову про такі документи як статут, протокол і акт про передачу майна.
До речі, подібне регулювання відрізняється від регулювання ще якихось два роки тому, коли подібні права користування та право передачі майна в оренду на практиці не можливо було реалізувати.

Проте зараз на практиці дійсно проводиться державна реєстрація таких прав, переданих до статутного капіталу ТОВ. Водночас, оскільки чіткого порядку реєстрації немає, рекомендуємо бути готовим до надання реєстратору документів, безпосередньо не передбачених законом, наприклад копій правовстановлюючих документів на нерухоме майно, актів оцінки вкладу і т.п.

Володимир Єніч
Адвокат юридичної компанії «Дешунін, Юфест і партнери»

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

Дивись також
Сервіс підбору кредитів
  • Надішліть заявку
  • Дізнайтесь про рішення банку
  • Підтвердіть заявку та отримайте гроші
грн
Замовити кредит онлайн
В Контексті Finance.ua