4805
Нерухомість: прогноз на 2014 рік
— Нерухомість
Минулий рік змін ринку практично не приніс. Орендні ставки з комерційної нерухомості в в 2013 році трималися на показниках 2012 року, як і ціни за квадратний метр житла.
Все змінилося в листопаді. До кінця 2013 року, за даними консалтингових компаній, рівень активності орендарів значно скоротився. Частково це пов’язано з загальноекономічною ситуацією, частково – з політичною кризою в Україні. Деякі угоди у зв’язку з цим були відкладені на 2014 рік. І більшість експертів ринку і гравців прогнозують, що 2014 рік буде досить складним для ринку.
Боротьба за орендаря
У 2013 році в столиці з’явилося близько 120 000 кв. м офісної нерухомості. Це стало найнижчим показником за останні п’ять років. За даними консалтингової компанії Jones Lang LaSalle, в 2014 році нових площ з’явиться ще менше – показник лише трохи перевищить 100 000 кв. м. Лише третина побудованих офісів будуть класу А. Для порівняння, в 2013 році офісів такого класу було більше половини. При цьому пустувала п’ята частина приміщень. «Ми прогнозуємо зниження вакантності на ринку до кінця 2014 року з 18,7% до 16,9%», – зазначила керівник відділу по роботі з корпоративними клієнтами Jones Lang LaSalle в Україні Олександра Глобіна.
Заповнюваність офісів класу А в столиці в 2013 році була нижчою, ніж у класу Б, а з огляду на введення на ринок нових площ, слід очікувати на зниження орендних ставок для класу А в майбутньому році. «Водночас ми не чекаємо зміни максимальних ставок оренди ($420/кв. м/рік), виходячи з тривалої успішності преміальних бізнес-центрів», – підкреслила Глобіна.
Гравці ринку менш оптимістичні у своїх прогнозах. Ігор Ніконов, президент «К.А.Н. Девелопмент», вважає, що завантаження бізнес-центрів безпосередньо залежить від економічної ситуації в країні: «Якщо в Україну прийдуть інвестиції, то фірми, що працюють тут, продовжать свою діяльність і, відповідно, будуть орендувати офіси».
У генерального директора «ЕСТА Холдингу» Максима Громадцова оптимістичні прогнози є тільки для бізнес-центрів преміум-класу з хорошою репутацією. «Рівень заповнюваності буде зростати тільки у найбільш якісних бізнес-центрів, які встигли зарекомендувати себе на ринку, – вважає він. – Для менш успішних об’єктів рівень заповнюваності буде поступово знижуватися». Останнім для досягнення рівня заповнюваності 80-90% потрібно як мінімум кілька років.
На думку Громадцова, якісні бізнес-центри збережуть орендну ставку на поточному рівні або трохи її підвищать, а середня ринкова ставка знижуватиметься. «Іншим доведеться залучати орендарів орендними ставками нижче за ринкові, тривалими орендними канікулами, в окремих випадках – повною або частковою компенсацією ремонту власником будівлі», – стверджує експерт.
У «ЕСТА Холдингу» впевнені, що в умовах зростаючої конкуренції зросте значення нематеріальних складових, таких як висококласний сервіс, і особливо – наявність професійної керуючої компанії, а також рівень її компетенції.
А ТРЦ все будуються
У 2014 році навряд чи відбудуться великі зміни в рівні вакантності і розмірі орендних ставок, вважають в консалтинговій компанії Colliers International. У разі збереження стабільності економічної ситуації в країні і відкриття в Києві заявлених ТРЦ «Республіка» та «Проспект» на короткий період може зрости кількість вільних площ у торгових комплексах столиці. Зараз у якісних ТРЦ порожні не більше 2-3%.
«Орендні ставки в менш успішних проектах можуть знизитися на 5-10%», – вважає директор департаменту торговельної нерухомості Colliers International Наталія Кравець. На думку експерта, продовжиться падіння попиту на приміщення стріт-рітейлу на центральних вулицях.
За даними Colliers, до 2016 року кількість нових торговельних площ у Києві може перевищити 700 тисяч кв. м. Інші консалтингові компанії прогнозують появу 1 млн кв. м.
Любов Цапенкова, директор департаменту управління нерухомістю CDA Real Estate (керуюча компанія мережі ТРЦ «Караван»), впевнена, що порівняно з європейськими містами в українських є ще величезний потенціал для збільшення кількості торговельних квадратів. «За прогнозами, до 2016 року ринок ТРЦ повинен поповнитися ще на 1 млн кв. м. Однак, як правило, на практиці реалізується дуже мало, близько 20% заявлених проектів, – пояснює вона. – А більшість тих, яким все ж вдається реалізуватися, обирають спочатку неправильну концепцію або допускають помилки на етапі здачі в оренду».
Орендарі поступово будуть перерозподілятися між якісними ТРЦ. Ймовірно, буде надлишок в конкретних географічних секторах. «Кілька великих торгових центрів, розташованих поруч, рано чи пізно з’їдять один одного», – прогнозує Цапенкова.
Все залежить від іноземних туристів
У 2013 році завантаження готелів у Києві залишилося на тому ж рівні, що й минулого року. А ось тарифи за номер значно знизилися – з $260 минулого року до $210 нинішнього, за даними консалтингової компанії Jones Lang LaSalle. Готелям, щоб підтримувати завантаження на належному рівні, доведеться і далі знижувати ціни, а також робити номери більш доступними для гостей і менш прибутковими для власників або операторів.
У 2014 році очікується знакова подія на ринку Києва – поява першого в країні представника міжнародного мережевого оператора Marriott – відкриття готелю Renaissance Hotel. Довгоочікуваний Hilton, ймовірно, теж відкриється в нинішньому році, так само, як і готель Park Inn. «Враховуючи відкриття трьох нових знакових об’єктів, ми не можемо прогнозувати рівень завантаження або збільшення вартості номера – готелі будуть розраховувати на можливість підтримання рівня завантаження на необхідному рівні і обмеження подальшого скорочення тарифу», – роз’яснив Девід Дженкінс, голова департаменту готельного бізнесу компанії Jones Lang LaSalle.
Нові готелі будуть орієнтовані на залучення нової аудиторії і напевно будуть конкурентоспроможними за ціною. «На ринок, можливо, чекає серйозне падіння тарифів», – прогнозує Дженкінс.
Врятувати тарифи може збільшення кількості приїжджаючих з бізнес-метою представників великих компаній або державних структур – тих, хто готовий платити більш високу ціну за номер. «Поточна політична нестабільність може негативно відбитися на всіх секторах ринку, особливо – готельному бізнесі, результати якого безпосередньо залежать від туристичної активності в країні», – застеріг Девід Дженкінс.
Президент компанії «Прем’єр Інтернешнл» Олег Болотов сумнівається, що держава вкладатиме в 2014 році гроші в розвиток туризму в Україні, і не чекає особливих змін. «Європа зараз також переживає кризу, і населення неохоче витрачає гроші на туризм, тим більше, на таку країну, як наша, де ця галузь не розвинена. Припливу не буде», – вважає отельєр. На його думку, завантаження номерного фонду залишиться на рівні 50-60% для хороших готелів. І теж дотримується думки, що вартість номера буде знижуватися. «На ринок Києва виходить два великих готелі. Тому, безумовно, будуть застосовані цінові інструменти для утримання рівня завантаження», – прогнозує він.
Житло залишається стабільним
Ринок житлової нерухомості виявився стійким до політичних потрясінь. За даними консалтингової компанії SV Development, у середньому на ринку Києва в 2013 році відбувалося 1000 угод на місяць. На кожного покупця припадало від 10 до 20 пропозицій. На думку Сергія Костецького, провідного аналітика SV Development, кількість угод в 2014 році збільшиться на 10-15%, а цінові коливання будуть в межах одного відсотка. «Значного зростання цін не буде», – стверджує експерт. За його словами, покупці віддають перевагу первинному ринку у зв’язку з низкою законодавчих змін. Зокрема, йдеться про обмеження на угоди готівкою до 150 000 гривень.
Збільшення обсягів ринку в Києві очікується на рівні 2013 року – близько 1 млн кв. м. Це відбуватиметься за рахунок будівництва нових черг вже готових об’єктів від усталеного пулу девелоперів.
Експерти девелоперської компанії UDP поки не готові робити однозначні прогнози щодо ринку. «У зв’язку з поточною політичною і непростою економічною ситуацією в Україні зробити однозначний прогноз досить важко. Втім, за відсутності значних потрясінь ринок житлової нерухомості в 2014 році збільшиться в межах 10%», – прокоментували в компанії.
Президент «К.А.Н. Девелопмент» Ігор Ніконов впевнений, що хороші проекти будуть в ціні завжди, а тому знижувати ціни ніхто не буде. «Скільки б не виходило на ринок нових проектів, все одно мають право на життя ті, які зроблені якісно і знаходяться в правильному місці. Сьогодні гранична собівартість вже досягнута. Через брак коштів девелопери можуть зупинити будівництво. Але знижуватися ціна за квадрат точно не буде», – упевнений він.
А якщо хто і буде демпінгувати, то попит на житло активізується там, де створені найкращі умови для покупки – розстрочення та кредити. При цьому вторинному ринку житлової нерухомості Ніконов прогнозує пониження цін, оскільки до покупця прийшло розуміння вагомих переваг нового житла.
Саша Тімашова, Євгенія Підгайна
За матеріалами: Forbes.ua
Поділитися новиною
