2042
Повторне обдурювання
— Нерухомість
Друга хвиля фінансової кризи буде викликана тими ж причинами, що й перша: бульбашками на ринках нерухомості. Цього разу небезпека виходить не лише з США, але і з інших країн світу. Нобелівський лауреат Нуріель Рубіні нарахував як мінімум 17 «перегрітих» ринків житла. Уряди і центральні банки вже почали стримувати зростання цін на нерухомість.
Лауреат премії імені Альфреда Нобеля з економіки Нуріель Рубіні, відомий своїм прогнозом світової кризи 2008-2009 років, опублікував статтю – попередження, в якій називає півтора десятка країн світу, де, на його думку, спостерігається занадто швидке і не викликане об’єктивними обставинами зростання цін на житлову нерухомість.
Серед країн, яким загрожує небезпека, Рубіні виділяє Швейцарію, Швецію, Норвегію, Фінляндію, Францію, Німеччину, Канаду, Австралію, Нову Зеландію, Сполучене Королівство (в першу чергу Лондон). У країнах, що розвиваються, на його думку, ринки роздуті в Гонконзі, Сінгапурі, Китаї та Ізраїлі, а також в основних міських центрах Туреччини, Індії, Індонезії та Бразилії.
Економіст називає кілька ознак того, що зростання цін носить характер міхура: занадто швидкі темпи цього зростання, високе і зростаюче співвідношення цін і доходів населення, а також висока частка іпотеки в загальній сумі приватних кредитів. Причини надування міхура в різних країнах різні. У розвинених економіках основна відповідальність за це лежить на центральних банках, що занадто довго утримують ставки за кредитами на дуже низькому рівні. Великий обсяг дешевих грошей піднімає ціни на всі активи, в тому числі і нерухомість.
У країнах.ю що розвиваються, діють інші механізми. У Туреччині, Індії, Індонезії та Бразилії високий загальний рівень інфляції; в Китаї та Індії державні обмеження на інвестиційну активність роблять житло одним з небагатьох доступних активів для заощадження коштів; в багатьох економіках, що розвиваються, йде процес урбанізації, через що попит на житло у великих містах набагато перевищує пропозицію.
При цьому, як зазначає Рубіні, центральні банки країн з перегрітими ринками не поспішають реагувати на ситуацію, що склалася підвищенням відсоткових ставок. Вони застосовують заходи «макропруденційного» характеру, тобто впливають на ринок в цілому, відмовляючись від пільг щодо банків, що видають іпотеки, наказуючи банкам посилювати стандарти видачі кредитів на нерухомість і створювати додаткові резерви. Проблема в тому, що такі заходи складно проводити з точки зору політичних ризиків: спроби відібрати у банків ліквідність викликають протест як у самих банкірів, так і у звиклих до дешевих кредитів споживачів і виступаючих на їх стороні чиновників. Вкрай складно пояснити людям, чому Центральний банк або уряд нібито «забирають» у них священне право на житло, наприклад припиняючи фінансувати з бюджету частину ставки за іпотекою.
Рубіні нагадує, що чим більший буде міхур, тим страшніше виявляться наслідки його вибуху. Рано чи пізно центробанкам доведеться почати підвищувати ставки і відмовлятися від стимулювання іпотеки, що викличе різке зростання витрат населення на оплату кредитів і падіння цін на нерухомість.
Це, в свою чергу, призведе до хвилі банкрутств, як домогосподарств, так і банків, і скорочення частки доходів сімей, що йдуть на поточне споживання, що викличе уповільнення зростання ВВП або його зниження.
Поки що, на думку економіста, до цього далеко: шалених грошей на ринках багато, а банки мають хороший запас ліквідності. Але не звертати увагу на ситуацію, що склалася. вже не можна: вона все більше нагадує поїзд, що мчить на всіх парах до того ж обриву, що і в 2008-2009 роках. Але зараз, маючи за спиною відповідний досвід, цей поїзд іще можна зупинити.
Уряди і центральні банки деяких країн усвідомили небезпеку. Так, буквально в ті ж дні, коли Нуріель Рубіні опублікував своє попередження, Банк Англії оголосив про скорочення підтримки іпотечного кредитування. З 2014 року ЦБ відмовиться від програми сприятливого для комерційних банків режиму розрахунку капіталу при іпотечному кредитуванні. Тепер ця програма буде переорієнтована на підтримку малого бізнесу.
Втім, урядова ініціатива «Допомога в купівлі житла», яка пропонує підтримку покупцям, які не мають можливості заплатити великий початковий внесок, продовжиться, незважаючи на критику, викликану зростанням цін. За цією програмою уряд гарантує, що покупець заплатить не більше 5% від ціни житла в якості початкового внеску і не більше £1 тис. на місяць у вигляді оплати кредиту.
Скорочення підтримки іпотечного кредитування в Англії викликано швидким зростанням цін на житло: цього року вони підскочили на 6,5-7% в цілому по країні, прогнозується зростання на 10% в 2014 році, темп зростання в Лондоні вже обчислюється двозначними величинами. Зараз середня вартість житла по країні всього на 6% нижче пікових значень 2007 року, тобто наступного року вона може перевищити колишні максимуми. Однак у деяких учасників ринку є сумніви щодо правильності вибору моменту для відмови від програми Банку Англії з підтримки іпотеки. Експерти побоюються, що вжиті заходи навряд чи позначаться на перегрітому ринку Лондона, зате напевно негативно вплинуть на регіони, де зростання цін тільки почалося.
Уряд і Центробанк Канади поки що заперечують наявність міхура на ринку нерухомості, але «уважно стежать» за ситуацією, тому що ризик його надування, на їх думку, високий.
При цьому МВФ і ОЕСР вже називають канадський ринок нерухомості одним з найбільш перегрітих в світі. Тим не менш, поки що відсоткові ставки за кредитами залишаються низькими, канадські позичальники в змозі оплачувати іпотеку. Але, якщо ставки підуть вгору, витрати домогосподарств на оплату іпотеки різко зростуть, що призведе до масових банкрутств.
Водночас в Ісландії уряд, навпаки, прагне полегшити життя іпотечним позичальникам. Прем’єр-міністр острівної держави Сігмундур Давид Гуннлаугссон в суботу оголосив про введення нового податку на фінансові організації, кошти від якого підуть на списання частини боргів позичальників. Крім того, уряд позбавить банки частини податкових пільг. Передбачається, що протягом чотирьох років влада зможе зібрати 120 млрд ісландських крон ($1,25 млрд) і погасити за їх рахунок борги ісландців – по кілька тисяч доларів на кожного іпотечного позичальника.
Росії міхур на ринку нерухомості не загрожує. Посткризове відновне зростання цін перейшло в стагнацію, квартири дорожчають приблизно відповідно до інфляції або навіть повільніше. Застій в економіці, політичні ризики і відносно високі відсоткові ставки по іпотеці на тлі відновлених до докризового рівня цін на житло обмежують попит на квартири. Але, як показує історія попередньої кризи, в глобалізованому світі вплив на ринки можуть вчиняти не лише внутрішні події, а й зовнішні шоки. Якщо житлові бульбашки почнуть лопатися в Європі, Азії та США, це позначиться і на російському житлі.
Олександр Садовський
За матеріалами: Газета.Ru
Поділитися новиною
