3850
Як розбагатіти на перепродажі нерухомості у Лондоні?
— Нерухомість
Лондонська нерухомість приваблює покупців з усього світу. Інвестори купують об’єкти не тільки для здачі в оренду, але і з метою перепродажу. Згідно з даними Knight Frank, в 2012 році іноземці вклали в первинне житло центру британської столиці 2,2 млрд фунтів стерлінгів – на 22% більше, ніж у 2011 (1,8 млрд). Серед тих, хто укладає угоди з об’єктами цього типу, висока частка закордонних покупців – 60%. За обсягом покупок первинної нерухомості в Лондоні лідирують громадяни Сингапуру, Гонконгу, Китаю та Малайзії.
Вигода від лондонської первинної нерухомості очевидна:
- Ціни постійно зростають;
- Протягом як мінімум найближчого десятиліття в місті не буде надлишку нових об’єктів;
- Новобудови продаються з 10-річною гарантією Національної ради житлового будівництва (National House Building Council).
До 2017 р. новобудови подорожчають на третину
Центральний Лондон володіє стійким ринком новобудов, ціни тут постійно зростають. Згідно з даними CBRE, в IV кварталі 2012 р. первинна нерухомість коштувала в середньому 6760 фунтів стерлінгів/м² – проти 6400 півроку раніше. За рік обсяг продажів квартир вартістю понад 10 760 фунтів стерлінгів/м² виріс на 240%. Це пояснюється тим, що все більше інвесторів поспішають вкласти кошти в нерухомість, яка швидко зростає в ціні. Крім того, забудовники стали більше зводити якісних об’єктів у хороших районах. Сьогодні купівля житла в нових проектах вважається малоризикованою.
Роман Григор’єв, керівник компанії LonGrad, розповідає, що в попередні роки ціни на нерухомість в Лондоні помітно виросли: «У цьому році ми уклали декілька угод з житлом, ціни на яке з 2004 р. виросли в два рази. Чи повториться таке ж зростання цін, важко сказати, але залежно від району і розташування квартири в будинку можна розраховувати на 10-15% річних».
Нерухомість преміум-класу дорожчає швидше, ніж об’єкти середнього цінового діапазону.
«За останні два роки ціни на елітні новобудови в центрі виросли в середньому на 20% (з моменту запуску продажів до закінчення будівництва), і подібна динаміка повинна зберегтися. Але бувають випадки, коли інвестори вкладають в ексклюзивні і рідкісні об’єкти на етапі будівництва, і тоді зростання капіталізації може бути в рази вищим – 30-50%», – говорить Марина Кузьміна, керівник проектів відділу закордонної нерухомості Knight Frank.
За прогнозами Jones Lang LaSalle, ціни на житло в нових ключових проектах Лондона з 2013 по 2017 будуть зростати в середньому на 5,5% щорічно. Сукупне зростання за цей період складе 30,5%.
Наприклад, той, хто на початку 2013 року купив первинну квартиру за 1,5 млн фунтів стерлінгів, в 2016 році зможе її продати в середньому на 11,8% дорожче, тобто майже за 1,7 млн.
«Найбільше дорожчатимуть квартири в новобудовах центрального Лондона. Це пов’язано з високою щільністю забудови, нестачею якісної нової пропозиції та високим попитом на первинне житло в центрі, – говорить Марина Кузьміна. – Також є хороші перспективи у районів, що стрімко розвиваються, наприклад, біля південного берега Темзи і першої лінії річки. Сьогодні в цих районах здійснюються кілька знакових проектів, зростання капіталізації яких буде пов’язано з тим, що на південному березі немає аналогічних пропозицій, але є високий попит на апартаменти з видами на річку».
Баттерсі – найперспективніший район
За повідомленням Telegraph, найбільш перспективні райони Лондона для інвестицій в первинні об’єкти – Воксхолл, Найн-Елмс і Баттерсі. У них зосереджені ключові проекти.
«У Баттерсі і Найн-Елмс будується цілий мікрорайон за 10 хвилин ходьби від Слоан-сквер в Челсі. Так, пропозиція велика, але через те, що створюється новий район, який на 90% складатиметься з елітного житла, і, до того ж, так близько від Челсі, то попит теж буде високий», – говорить Роман Григор’єв.
Вважається вигідним вкладати кошти в Баттерсі не тільки через його вдале розташування, але й через активний ринок будівництва: тут будуть побудовані 16 тис. одиниць житла, квартири розпродаються швидко.
«Район Баттерсі показав найбільше зростання цін за останні три роки в Лондоні. До 2020 року прогнозується стрімке подорожчання нерухомості в зв’язку з масовою реструктуризацією району: будуть побудовані дві нові станції метро, вісім комплексів з ресторанами і торговими центрами. Крім того, сюди переїде американське посольство. Район вирізняється розкішним місцем розташування на річці Темзі і вважається одним з найкращих в центральному Лондоні», – каже Оксана Салфалі, директор-розпорядник компанії London Relocation Consultancy.
Звичайно, не варто забувати і найбільш фешенебельні райони Лондона.
Роман Григор’єв рекомендує: «Є сенс дивитися квартири в невеликих новобудовах в найпрестижніших місцях, так як в елітних районах практично не будують нового житла і тому попит на новобудови в цих районах завжди набагато більший, ніж пропозиція. Хороший приклад – Vicarage Gate в Кенсінгтоні. Це перша новобудова преміум-класу в цьому районі за останні 10 років».
Роман Григор’єв рекомендує: «Є сенс дивитися квартири в невеликих новобудовах в найпрестижніших місцях, так як в елітних районах практично не будують нового житла і тому попит на новобудови в цих районах завжди набагато більший, ніж пропозиція. Хороший приклад – Vicarage Gate в Кенсінгтоні. Це перша новобудова преміум-класу в цьому районі за останні 10 років».
У центральному Лондоні варто звернути увагу і на околиці Ліверпуль-стріт (Сіті). Цей район почав оновлюватися одним з перших в Лондоні. Через п’ять років ціни на житло тут можуть зрости на 23%. Забудовується і квартал «Лондонський міст», де з’являються нові будинки, офіси та магазини.
Серед південно-східних районів Лондона великим потенціалом володіє Грінвіч. За прогнозами Savills, в найближчі п’ять років місцеве житло подорожчає на 19,4%.
Майже на стільки ж (19%) піднімуться ціни в Стратфорді, північно-східному районі, в якому проходили літні Олімпійські ігри 2012 року. Для цього заходу тут були зведені 2800 одиниць житла.
Ціни на новобудови
За даними CBRE, первинна нерухомість в Лондоні коштує в середньому на 30% дорожче, ніж вторинна. У Кенсінгтоні і Челсі різниця ще більша – 55%. П’ятірка найдешевших районів включає Стратфорд, Каннінг-таун, Баттерсі, Клепхем та Елефант-енд-Касл. Тут середня ціна не перевищує 7500 фунтів стерлінгів/м².
Одним з проектів 2012 року, що найшвидше продаються, став Embassy Gardens в районі Найн-Елмс. Житловий комплекс, що включає 2 000 квартир в стилі лофт, буде зданий в експлуатацію в 2015 році. Апартаменти площею 90 м² продаються по 920 тис. фунтів стерлінгів.
Також у Найн-Елмс зводиться житловий комплекс Riverlight. Квартири з двома спальнями продаються тут за ціною від 757 тис. фунтів стерлінгів.
Поруч, у Воксхоллі, будується St George Wharf Tower – цей хмарочос обіцяє стати одним з найвищих житлових будинків Великобританії. Квартири з двома спальнями продаються за 1,77 млн фунтів стерлінгів. Можна купити цілий поверх за 20 млн.
Один з найбільш незвичайних проектів Лондона – перебудова електростанції Баттерсі на житловий комплекс. Тут будуть знаходитися елітні квартири, причому 75% апартаментів загальною вартістю 600 млн фунтів стерлінгів були зарезервовані для купівлі всього за п’ять днів. Ціни починаються від 338 тис. фунтів.
Багатьма нагородами відзначений проект Neo Bankside в Саут-Бенк. Розкішні апартаменти з панорамним видом на Лондон можна придбати за 5,3 млн фунтів стерлінгів.
До літа 2013 р. в районі Ліверпуль-стріт завершиться будівництво вежі The Heron, в якій буде 285 квартир. Вестибюль будинку буде прикрашений величезним акваріумом з акулами. Ціни варіюються від 525 тис. до 5,25 млн фунтів стерлінгів, 80% апартаментів вже розпродано.
Не так давно був зданий в експлуатацію хмарочос The Shard – найвища житлова будівля в Європі. Вона включає 10 пентхаусів, найдорожчий з яких коштує 50 млн фунтів стерлінгів.
Вигідне місце розташування в проекту One Tower Bridge – навпроти Тауера. Крім квартир вартістю від 875 тис. фунтів стерлінгів, тут будуть знаходитися тренажерний зал, басейн і симулятор для гри в гольф.
На думку аналітиків Tranio.Ru, велику цінність має нерухомість з видом на річку або канал. На березі Темзи в Фулемі будується комплекс з 744 квартирами вартістю 769 950 фунтів стерлінгів.
Час – гроші
Одне з головних питань, які задають собі інвестори, – скільки часу чекати, перш ніж перепродавати нерухомість. Якщо позбутися активів занадто рано, можна втратити потенційний дохід, а якщо зробити це занадто пізно, можна пропустити момент, коли ринок досяг піку.
За словами Романа Григор’єва, зазвичай є сенс почекати від трьох до п’яти років.
Оксана Салфалі зазначає: «Вибір часу для перепродажу обумовлений бажаннями і планами інвестора: нерухомість в Лондоні зростає в ціні як мінімум на 7% за рік, новобудови на етапі будівництва (якщо правильно обраний комплекс, поверх і вид з вікна) дорожчають на 10% за рік. Тому ми радимо почекати як мінімум 18 місяців, але чим довше, тим, звичайно ж, краще для інвестора». Втім, іноді навіть не обов’язково чекати, поки об’єкт off-plan здадуть в експлуатацію.
«Все залежить від стратегії інвестора, ситуації на ринку і темпів продажів в проекті. Зазвичай стратегія передбачає перепродаж відразу після здачі об’єкта, але часто буває і таке, що вже і на етапі будівництва ціна зростає, і попит перевищує пропозицію, тоді інвестор може прийняти рішення виставити об’єкт на продаж до закінчення будівництва», – пояснює Марина Кузьміна.
Чи безпечно купувати off-plan в Лондоні?
Ринок Великобританії вважається надійним: тут немає таких проблем, як заморожування проектів, відтягування термінів і підробка документів. При зведенні нових будинків спеціальні органи стежать за дотриманням всіх норм.
«В Англії добре опрацьована процедура купівлі об’єкта нерухомості і, як правило, договір передбачає захист прав як продавця, так і покупця. При виборі об’єкта слід зібрати інформацію про всі супутні платежі за угодою, а також про подальшу вартість управління об’єктом. Якщо інвестор планує перепродати нерухомість, то щоб мінімізувати ризики, бажано зібрати максимально повну інформацію про ринок конкретного району, вивчити актуальну аналітику та прогнози, щоб розуміти, наскільки ліквідним буде об’єкт після закінчення будівництва», – говорить Марина Кузьміна.
Але навіть у такій «надійній гавані», як Лондон, інвесторів можуть очікувати приховані пастки.
«Головна небезпека – у переплаті. Багато забудовників і агенти, коли чують російське прізвище, завжди говорять повну вартість і не зменшують ціну. У більшості випадків знижку можна отримати, і з правильним підходом ви зможете заощадити пристойну суму», – розповідає Роман Григор’єв.
Може бути ще одна небезпека – коливання цін. Справа в тому, що у великих проектах на продаж зазвичай виставляють відразу багато об’єктів. Вони схожі за стилем інтер’єру і плануванням, можуть відрізнятися лише виглядом з вікна і поверховістю. У міру розпродажу квартир ціни можуть опускатися, але в таких проектах житло дешевшає рідко.
Є небезпека, що куплена квартира виявиться неліквідною, тобто по закінченні часу її буде важко продати. Щоб запобігти такій ситуації, треба вибирати житло якомога комфортабельніше, у місці з розвиненою інфраструктурою.
«При виборі ліквідної квартири важливо дотримуватися правильного співвідношення багатьох факторів: район, інфраструктура, наявність аналогічних пропозицій в районі та місті, існуючий попит на подібні об’єкти», – коментує Марина Кузьміна.
Роман Григор’єв додає: «Правильне планування, наявність балкона і паркувального місця – все це робить квартиру більш ліквідною». У центрі Лондона вже майже не залишилося вільного місця. Щільність забудови настільки велика, що з вікон багатьох квартир не видно нічого, окрім стін сусідніх будівель. Тому найбільшу цінність має житло з видами на парки, водну гладь або на вулиці, що йдуть за горизонт.
«Чим кращий вид (на річку, парк або просто міські вулиці), тим більший попит», – говорить Роман Григор’єв.
Часто інвесторам складно самостійно співвіднести всі фактори, що зумовлюють ліквідність, тому рекомендується звертатися до консультантів, які мають хорошу репутацію. Фахівці Tranio.Ru допоможуть не тільки зорієнтуватися на ринку Лондона, але і вибрати ліквідний об’єкт.
Юлія Кожевнікова
За матеріалами: Tranio.Ru
Поділитися новиною
