2680
Як Китай бореться з бульбашкою на ринку нерухомості
— Нерухомість
1 березня Держрада Китаю оголосила про нову партію обмежень, спрямованих на приборкання цін на нерухомість шляхом припинення спекулятивного попиту. Ці заходи включають в себе жорсткі обмеження на купівлю будинків людьми, які не є жителями даного міста, 20% податок на капітал, обов’язкові 70% авансових платежів, а також ставка 30% для другої іпотеки.
Попередній раунд обмежень для сектора житла, реалізований трохи менше двох років тому, хоч на деякий час і підмочив настрій учасників ринку, але так і не зміг стримати зростання цін на нерухомість. Останні заходи, ймовірно, допоможуть охолодити турбулентний ринок нерухомості Китаю, який спирається на дешеві кредити, але в довгостроковій перспективі для вирішення цієї проблеми потрібно розібратися зі слабкими сторонами кредитно-грошової політики, пишуть в співавторстві на Project Syndicate президент і керівник досліджень Fung Global Institute Ендрю Шень і Сяо Ген.
Для того щоб контролювати грошове забезпечення, Народний банк Китаю (НБК) вже давно використовує кредитні квоти як “керівне вікно” для банків. Політика йде корінням в централізоване планування, яке три десятиліття тому призвело до штучно занижених цін і, в свою чергу, до браку предметів першої необхідності та основних факторів виробництва, таких як сталь і зерно.
Десятиліття по тому, у відповідь на глобальну фінансову кризу, Китай послабив кредитні квоти і керування плануванням. У період з листопада 2008 по червень 2009 року банки Китаю видали 8,6 трильйона юанів (1,3 трильйона доларів США) у вигляді нових кредитів. В результаті темпи зростання кредитування збільшилися з 14% у вересні 2008 року до 35% роком пізніше, а ціни на нерухомість в деяких містах зросли вдвічі і більше.
Надмірно низькі відсоткові ставки викликали невідповідність між цінами на житло і наявною пропозицією, оскільки служили прихованою субсидією для тих, хто може позичати – наприклад, для багатих і держпідприємств – і таким чином простимулювали попит на елітні об’єкти. Для приборкання даної тенденції політики воскресили квоти як макроекономічний інструмент, проте цього разу для житлового кредитування.
Як і квоти на промислові товари, нові квоти створюють подвійну ціну в системі розподілу, де державні підприємства можуть брати позики за значно меншими відсотковими ставками, ніж малі та середні підприємства, яким необхідно спиратися на відсоткові ставки понад 2% на місяць. Проте усунення квот з метою дозволити цінам досягти ринкової рівноваги не є на даний момент гарним рішенням через складність і конкурентоспроможність ринків нерухомості та кредитів.
Три основні фактори перешкоджають політикам в підвищенні відсоткових ставок до рівнів ринкової рівноваги. По-перше, це зацікавлені структури всередині країни, що виграють від низької вартості запозичення, які стали перешкоджати їх лібералізації. Серед позичальників існує “консенсус здорового глузду”, що полягає в тому, що підвищення відсоткових ставок може підірвати темпи зростання ВВП, зайнятості і цін на активи.
По-друге, багато хто стверджує, що підвищення відсоткових ставок викличе приплив спекулятивного капіталу з низькодохідних країн з розвиненою економікою. І якщо Народний банк Китаю не зможе стерилізувати грошовий приплив, тиск на обмінний курс юаня буде загрожувати конкурентоспроможності.
І нарешті, недостатнє розуміння структурної інфляції (зростання цін на неторговані активи) породило помилкову думку, що Китай зможе зберегти рівні інфляції і стабільності обмінного курсу на такому ж рівні, як і в країнах ОЕСР. У результаті протягом останнього десятиліття неявною метою китайської влади щодо річної інфляції і посилення курсу валют було підтримання їх на рівні трохи вище 3%.
Однак Китай домігся набагато сильнішого зростання ВВП, ніж країни ОЕСР, в основному завдяки швидкому зростанню продуктивності, характерному для “наздоганяючої” фази розвитку ринку, що розвивається. У Китаї продовжують здійснюватися ринкові реформи, і ціни на неторговані активи – такі як нерухоме майно, природні ресурси, комунальні послуги, обслуговування та заробітні плати – будуть продовжувати зростати набагато швидше, ніж у країнах ОЕСР, поки нарешті не зійдуться в одній точці. Цей процес неминуче призведе до зростання структурної інфляції та курсу валюти в Китаї.
Якщо номінальні відсоткові ставки нижчі, ніж реальна віддача від інвестицій, пов’язаних зі зростанням ВВП, результатом будуть фінансові репресії і збільшення доходів та майнової нерівності. Щоб уникнути подібного результату, у разі більшої швидкості зростання ВВП Китаю, в порівнянні з країнами ОЕСР, його номінальні відсоткові ставки повинні бути вищими, його обмінний курс повинен бути більш гнучким і він повинен піддаватися більш високій структурній інфляції.
Дійсно, незважаючи на опір всередині країни, Народний банк Китаю повинен підняти номінальні відсоткові ставки, щоб вони відповідали структурній інфляції. Подібний крок буде стримувати надмірні інвестиції у виробничі потужності та спростить реалізацію більш гнучкого режиму обмінного курсу. В той же час досить згадати той збиток, який принесли нерегульовані торги азіатським економікам в 1990-х роках, щоб зрозуміти, чому Китаю необхідно звести бар’єр для захисту свого внутрішнього ринку від припливу гарячих грошей.
Альтернативою подібному орієнтованому на ціни підходу – тривалому використанню системи квот – стануть значні адміністративні витрати, втрати ефективності та соціальні витрати, що випливають із погоні за прибутком і через корупцію. Так само як і система квот, що існувала 30 років тому, нинішня залежність від квот у довгостроковій перспективі є нестійкою.
Для управління непомірним попитом на фінансові та матеріальні активи китайські лідери повинні вирішити його початкову причину: низьку вартість капіталу. Подібні заходи зажадають підтримки деякого контролю над рахунками руху капіталу, одночасно з підвищенням відсоткових ставок до рівнів, що визначаються ринком. Саме це, а не введення нестійких квот, є реальним завданням грошово-кредитної політики, що стоїть перед Китаєм на сьогоднішній день.
За матеріалами: Вєсті Економіка
Поділитися новиною
