4128
"Доступне житло" від Колеснікова: прогноз - фіаско
— Нерухомість
В останні роки уряди, і нинішній, і попередній, постійно обіцяють “доступне житло”. Найближчим часом в Україні стартує чергова програма під цим уже обридлим гаслом, яку буде втілювати в життя Міністерство інфраструктури.
“Реальна економіка” уже аналізувала попередні житлові програми Кабміну. Усі вони виявилися не життєздатними і малоефективними. Утім, віце-прем’єр-міністр Борис Колесніков, який є ініціатором і головним ідеологом чергової ініціативи, стверджує, що його план спрацює.
План Колеснікова
Втілювати в життя ідею Колеснікова буде Національне агентство з питань доступного житла, яке ще не створене. За задумом, це відомство,яке підпорядковуватиметься Мінінфраструктури, буде також займатися підготовкою до чемпіонату Європи з баскетболу 2015 року та зимової “Олімпіади 2022”.
Одна з головних “фішок” ініціативи Мінінфраструктури – це зведення житла за так званими фінськими проектами. Така ідея в міністра виникла, коли він влітку разом із мерами найбільших українських міст відвідав Фінляндію, де саме і ознайомився з місцевими програмами соціального житла.
Джерело: finance.obozrevatel.com
За словами Колеснікова, використання досвіду фінських колег дозволить здешевити житло, і коштуватиме “квадратний” метр не більше 6 тисяч гривень. Двокімнатну квартиру площею 50 квадратних метрів можна буде придбати за 300 тисяч гривень або близько 37 тисяч доларів.
Громадяни, які не мають таких коштів, зможуть купити житло на умовах фінансового лізингу під 3% на 12-15 років. Чиновники розраховують, що цим буде займатися “Ощадбанк”, і “можливо, інші фінустанови”.
Так, початковий внесок становитиме 15%, а щомісячний платіж сім’ї – лише 2 тисячі гривень. Це дуже привабливі умови, адже оренда двокімнатної квартири, наприклад, в будь-якому районі столиці сьогодні коштує удвічі-утричі дорожче.
Ключі від квартири з оздобленням, сантехнікою і кухонними комплектами покупець одержить у день надання банку документів, які підтверджують його платоспроможність, і сплати початкового внеску.
Для реалізації даного проекту залучено п’ять фінських архітектурних бюро, які, за словами міністра, приступили до розробки даної програми.
Щоб залучити забудовників, держава зобов’язується компенсувати відсотки за кредитами під час купівлі технологій і будівельного обладнання. Крім того, за рахунок держави планується прокласти інженерні мережі у мікрорайонах, що будуються, а місцева влада безкоштовно виділить землю.
Джерело: презентація Мінінфраструктури
До речі, самих забудовників держава буде обирати на тендерах. Тож, враховуючи досвід Колеснікова під час підготовки “Євро-2012”, цілком варто очікувати і в цій програмі нових “альткомів”.
Планується, що перші проекти соціального житла можуть бути запущені в Києві, Харкові, Одесі, Дніпропетровську, Донецьку та Запоріжжі у травні-червні 2013 року. І восени наступного року, начебто, можна буде уже придбати “фінське” житло.
Завдання на 2014 рік – побудувати як мінімум 10 тисяч таких квартир, у 2014 році – 25 тисяч квартир, а потім вийти на щорічне будівництво 50-100 тисяч квартир.
“Тобто, збирайте 45 тисяч гривень поки. Сконцентруйтеся на цьому. А вже ближче до осені 2013 року можна буде купити квартиру”, – запевняє Колесніков.
Голова транспортного міністерства стверджує, що його програма не має слабких місць. На його думку, попередні програми “доступного житла” не були популярними через те, що потенційні покупці не могли бути впевненими в компенсації державою 13% кредиту протягом такого значного терміну як 15-20 років.
Крім цього, наголошує міністр, раніше ніхто не заморочувався щодо оздоблення житла та обладнання сантехнікою. Зараз “все буде включено”.
Такий вид має соціальне житло в Фінляндії перед уведенням в експлуатацію. Джерело: finance.obozrevatel.com
До того ж, ще і кожний охочий зможе скористатися програмою. “Черг не буде”, – стверджує чиновник.
Хоча, як показує простий аналіз, “фінська” програма відрізняється від інших хіба що зовнішнім оформленням, а начинка така ж сама, як і в інших невдалих житлових ініціативах уряду.
Лізинг не панацея
У першу чергу, нова програма ніяк не вирішує проблему відсутності у фінансових установ “довгого” ресурсу. І державні банки не виняток в цьому правилі.
На думку Колеснікова, однією з головних переваг його ініціативи є купівля квартири через схему фінансового іпотечного лізингу, відповідно до якої споживач безпосередньо з банком укладає договір на придбання квартири.
“Ця схема максимально відрізняється від того, коли банк надає кредит під 16%, а потім держава компенсує позику, через що потрібно щорічно закладати в бюджет певну суму. Це у будь-якої нормальної людини викликає сумніви. Тут пряма угода, і що би не трапилося, ви все одно будете сплачувати 3%”, – пояснює міністр
Що собою являє фінансовий лізинг? Ця схема, насправді, по-суті нічим не відрізняється від класичної кредитної угоди.
Відповідно до неї лізингодавець – банк або лізингова компанія – укладає з покупцем квартири договір, за яким передає йому в оренду конкретну квартиру з подальшим правом викупу. Орендатор згідно з графіком вносить платежі і в кінці терміну може викупити квартиру.
Щомісячний платіж при лізингу складається з двох частин: перша – орендна плата, яка визначається, виходячи з вартості квартири, терміну лізингу і схеми погашення; друга – винагорода орендодавця, в даному випадку за ставкою 3%.
Додатково в платежі також можуть бути включені плата за супровід і страховка квартири.
До моменту викупу квартира є власністю лізингодавця. Він же повинен дати дозвіл на реєстрацію мешканців і їх заселення у квартиру. Тоді як, наприклад, в іпотеці покупець одразу отримує право власності на квартиру, тільки вона перебуває у заставі в банку до повного погашення кредиту.
У зв’язку з цим виникають певні ризики для потенційного споживача такого продукту.
По-перше, до повного розрахунку в квартирі неможливо буде оформити прописку – угодою, як правило, передбачається лише тимчасова реєстрація.
По-друге, житлом розпоряджається орендодавець, що може мати для орендатора і негативні наслідки. Наприклад, теоретично перший може взяти додатковий банківський кредит під заставу кредиту навіть на 15-й рік оренди. І тоді важко буде щось пояснити.
Припустимо, що держава не допустить таких “сюрпризів” хоча б тому, що лізингодавцем виступатиме той же “Ощадбанк”. Утім, виникає інше питання: де банк зможе залучити кошти для таких довгострокових проектів – 12-15 років?
Адже, зі слів Колеснікова виходить, що держава виступає замовником будівництва такого житла і визначає забудовників під час тендеру. Потім житло викуповує “Ощадбанк”, щоб здати його в лізинг кінцевим покупцям. За підрахунками “РЕ”, на перші 10 тисяч квартир потрібно буде не менше 2,5 мільярда гривень.
Очевидно, що банку потрібен або дешевий ресурс, який може виділити лише держава в особі Нацбанку. Тоді реальність ставки 3% викликає великі сумніви, оскільки державі, мабуть, доведеться використовувати позикові кошти для реалізації програми, а залучити їх бодай під 2% у нинішніх умовах нереально.
Щодо можливості участі в програмі комерційних банків, то їх навряд чи зацікавить така перспектива. Останнім часом вони не бажають заморожувати свій капітал в об’єктах нерухомості.
До того ж, як відомо, будівельну галузь українська влада часто ігнорує. Коли мова заходить про секвестр бюджету, урізають першими якраз житлові програми.
Натомість в тій же Фінляндії, приклад якої наводить Колесніков, існує безліч форм підтримки державою будівництва, і значну роль тут відіграють різноманітні фонди.
Є, наприклад, фонд технологій і інновацій Tekes, який фінансує виробничі і дослідницькі проекти компаній. До речі, найбільше джерело державного фінансування дослідницької діяльності в Фінляндії.
Інший інноваційний фонд – Sitra – є незалежним громадським утворенням і працює під егідою фінського парламенту. Він був заснований ще 1967 року і фінансується за рахунок доходів уставного капіталу та об’єктів венчурних капіталовкладень.
Разом з тим соціальним житлом в Фінляндії займається Державний центр фінансування і розвитку житла – ARA. Він будує гуртожитки, апартаменти для оренди, а також субсидіює кредитування на придбання квартир.
В якості підтримки будівельного сектору фінська влада пропонує податкові послаблення для бізнесу.
Що фіну добре, українцю – смерть…
Виходить, що для ведення бізнесу в Фінляндії створюються по-справжньому сприятливі умови, чого не скажеш про Україну.
Поряд з цим фіни мають реальну державну програму підтримки енергозбереження в будівництві. Держава всіляко заохочує будівельників до створення таких проектів і поширює інформацію про енергозберігаючі заходи.
Тож не дивно, що їх досвід сьогодні намагаються застосувати багато інших країн, в тому числі Україна, яка ігнорує програми енергозбереження уже не перший рік.
При цьому в нашій країні, як виявляється, є ціле Державне агентство з енергоефективності та енергозбереження. Чим займається це відомство, досі залишається загадкою, але його утримання у 2012 році обійдеться бюджету в 500 мільйонів гривень.
Джерело: презентація Мінінфраструктури
В цілому, панельне зведення житла за фінськими технологіями, кажуть забудовники, давно застосовується у будівництві. Воно полягає в тому, що панелі, які виготовляються на залізобетонних заводах, вмонтовують на будівництві.
За використання залізобетонних конструкцій в Фінляндії будується більше 70% житла. Причина – суворі зими.
“На відміну від уже звичних каркасів, фінські виготовляються на високоточному обладнанні з застосуванням нових технологій… Крім того, у фінські панелі зашиваються утеплювачі, що дозволяє зробити дім енергоощадним. Оскільки каркаси виготовлятимуть у цеху, монтувати таке житло можна буде за будь-якої погоди”, – зазначив агентству УНІАН віце-президент ПАТ “ХК “Київміськбуд” Едуард Шевчук.
На думку керівництва холдингу, будувати житло з коротким терміном будівництво для компанії буде вигідно. Зараз ведуться переговори і консультації щодо участі “Київміськбуду” в цьому проекті. Можливо, компанія кооперуватиметься з виробником панелей.
Будівництво панельного будинку в районі Пасила, Хельсінкі
Джерело: finance.obozrevatel.com
Як уже зазначалося, держава пообіцяла компенсувати забудовникам відсотки за кредитами при купівлі технологій та обладнання і залученні іноземних фахівців. Утім, більшість будівельних компаній скептично ставляться до програми.
По-перше, не всіх задовольняє ціна 6 тисяч гривень за “квадрат”, особливо компанії, які працюють на столичному ринку. За їхніми словами, собівартість будівництва житла тут вища за 6 тисяч.
По-друге, ніхто не гарантує безкоштовні комунікації і землю. В Мінінфраструктури хоча і декларують такі наміри, проте на практиці місцеві чиновники можуть застосувати інші “накрутки”.
До того ж, нинішнє законодавство поки що не передбачає безкоштовного виділення землі для будівництва.
По-третє, забудовники не вірять у “прозорі” тендери. За словами одного із керівників столичної будівельної компанії, в таких програмах беруть участь “свої” компанії, або ті, хто готовий платити чиновникам щедрі “преміальні”.
Тож в українських реаліях фінські методи навряд чи приживуться.
Ольга Завгородня, Дмитро Дєнков
За матеріалами: Реальна економіка
Поділитися новиною
