2369
Іпотека народного масштабу
— Нерухомість
Президент України Віктор Янукович презентував нову ініціативу: уже в травні поточного року в країні повинна запрацювати програма кредитування під житлове будівництво. Як очікується, державна іпотека під низькі відсоткові ставки спростить видачу кредитів на придбання квартир, забезпечить роботою будівельний сектор і суміжні галузі, а заодно піджене економічний розвиток країни. Втім, експерти ринку сумніваються в життєздатності цієї програми.
Державна рука допомоги
Купівля власного житла - одна з найболючіших проблем сучасного українця. Перш за все, відлякують ціни на ринку нерухомості. А відсоткові ставки з іпотечного кредитування, які зараз досягають 20-23% річних, не підйомні для більшості населення. Тому квартира залишається мрією, красивою і найчастіше недосяжною.
Напередодні парламентських виборів влада згадала про житлові проблеми громадян. За обіцянками Президента вже наприкінці весни ситуація може кардинально змінитися після запуску державної іпотеки. Адже ставки за нею обіцяють 2-3%, решту буде компенсувати держава. Термін кредитів - 10-15 років.
Механізм пропонується простий. З проханням про надання житлового кредиту позичальник звертається в комерційний банк, який співробітничає з відповідним державним органом, наприклад з Державною іпотечною установою (ДІУ). Зараз у неї налічується 106 банків-партнерів, з яких 30 активно кредитують населення. Позичальник підписує з банком угоду про виділення кредиту під 15% річних. А держава через ДІУ компенсує відсоткову різницю через зарахування коштів на рахунок клієнта. Низькі відсоткові ставки - це результат "потрійного союзу" між позичальником, банком і державою. Підкреслимо, що акцент нинішньої ініціативи робиться саме на допомогу держави.
Однак ще до запуску програми експерти засумнівалися в її життєздатності. За їхніми словами, українці можуть зіткнутися з істотними труднощами при оформленні кредиту. Будь-який союз, в тому числі і потрійний, передбачає рівність сторін. В даному випадку мова про їх платоспроможність. Ось тут і виникають сумніви.
Так, президент Асоціації українських банків Олександр Сугоняко вважає, що значною проблемою іпотечного кредитування стане невисокий заробіток позичальника. Банкір пояснив, що іпотеку навіть під такі низькі відсоткові ставки зможуть собі дозволити лише сім'ї, чий щомісячний офіційний дохід досягає 8-10 тис. грн. Але якщо звернутися до даних Державної служби статистики, в січні цього року середня зарплата українця становила 2722 грн. Таким чином, платежі навіть під 3% річних пересічному українцеві все одно не по зубах.
Не менш небезпечною проблемою може стати і відсутність компенсаційних коштів з боку держави. Адже серйозні програми вимагають дуже вагомих вкладень. "Ви приходите в банк і підписуєте договір як фізособа під 20% річних. Половину відсоткової ставки вам компенсує держава шляхом зарахування на рахунок в цьому банку. Якщо з якоїсь причини, як уже було в попередні роки, у держави немає грошей, їх не передбачили в бюджеті, виплати не надходять. Але ваші зобов'язання перед фінансово-кредитною установою ніхто не скасовував. Це небезпечні "ігри" з державою, я б не рекомендував так робити", - пояснив незалежний консультант Ярослав Цуканов.
Втім, на Банковій запевняють, що зможуть впоратися з "підводними каменями" держіпотеки. Перший заступник глави Адміністрації Президента Ірина Акімова запевнила, що кошти на покриття різниці у відсотках між ринковою ставкою і ставкою, яка надаватиметься, знайдуться. У 2012 році з держбюджету планують виділити близько 1 млрд грн. на ці цілі. Це майже в 9 разів більше, ніж передбачається бюджетом на сьогодні (113 млн грн.)
Правда, Акімова поспішила внести деяку ясність. На масову іпотеку від держави зможуть претендувати далеко не всі. Ініціатива торкнеться молоді і тих людей, незалежно від віку, які потребують житла, але не можуть самостійно заплатити високу ціну. Відбором цільової категорії на держіпотеку займуться Національний банк і Міністерство фінансів.
Експерти підрахували, що якщо на компенсацію відсоткових ставок, які планується знизити з нинішніх 20% до 3%, направити вказаний 1 млрд грн., то кредитів вистачить на придбання 29,4 тис. квартир. Це за умови, що вартість житла складе 400 тис. грн., а сума кредиту строком на 10 років - 200 тис. грн. Якщо врахувати той факт, що в чергах на отримання житла від держави, за даними Міністерства регіонального будівництва, зараз стоять близько 1,3 млн осіб, на жаль, держпідтримка не здається значною.
Ситуація на ринку кредитів
Державні чиновники обіцяють довести справу з дешевими кредитами до кінця, але комерційні банки побоюються, що головний удар все одно припаде на них. Йдеться, перш за все, про проблемні кредити. У банківських колах посилаються на офіційну статистику: частка проблемних кредитів становить 10%. За неофіційними даними, ця цифра досягає 40%, а деякі навіть називають 70%.
Проблемні кредити змушують банки зайвий раз перестраховуватися. Звідси і завищені ставки на позики, які викликають обурення у споживачів і аналітиків. За оцінками Сугоняко, оптимальна відсоткова ставка не повинна перевищувати 5%. "Якщо говорити про реальність, то на сьогодні відсоткова ставка нескінченно висока на тлі високих ризиків. Що буде через рік з нашою економікою, доходами населення? Ми цього не знаємо. У відсоткових ставках і закладаються ці ризики. Чим вищі ризики, тим вищі і відсоткові ставки. Їх необхідно мінімізувати. Над цим потрібно працювати уряду і Національному банку", - переконаний експерт.
У свою чергу, Цуканов вважає, що населення впорається і з більш високими відсотками. За його словами, позичальники пам'ятають ставки близько 12% річних. І як показала практика, саме під ці відсотки люди готові кредитуватися. Консультант вважає, що оптимальною ставкою буде до 15%, але ніяк не 20%.
Говорячи про обсяги іпотеки, експерти озвучують не менше страхітливі цифри. У 2008 докризовому році обсяг виданих кредитів на придбання житла досягав 40 млрд грн. У 2011 році, за даними Української національної іпотечної асоціації, на які посилається ДІУ, іпотека впала до 1,6 млрд грн.
Частка держави в особі ДІУ в минулому році виявилася мізерною - лише 6%, або 100 млн грн. від загальної суми. Проте в цьому році цей показник має зрости. На фінансування Програми завершення будівництва установа має намір направити 730 млн грн., що дозволить добудувати понад 500 тис. кв. м житла. У той же час в рефінансування іпотечних кредитів планується вкласти близько 700 млн грн.
Оцінюючи перспективи іпотеки, фахівці розходяться в думках. За прогнозами президента Українського аналітичного центру Олександра Охріменка, кількість кредитів все ж може збільшитися. "При існуючому механізмі кредитування і фінансування будівництва можна очікувати збільшення видачі іпотечних кредитів тільки за умови масового запуску емісії гривні. Але при цьому не варто вважати, що емісія гривні - це погано. У США багато в чому емісія долара врятувала країну від краху", - сказав аналітик, припустивши, що перспективи ринку також будуть залежати від парламентських виборів в 2012 році.
Іншої позиції дотримується Цуканов. Він вважає, що погіршиться ставлення фіскальних органів до фізичних осіб. Також на українському ринку негативно позначиться відсутність грошей у європейських банків, дочірні структури яких працюють в нашій країні: "Зараз в європейських банках досить явно простежується тенденція до появи дефіциту грошової маси, і вони будуть згортати кредитування "дочок" по неперспективних ринках. Якщо така ситуація збережеться, ми потрапимо в ситуацію, коли грошовий потік на пільгових умовах перестане йти в наші банки. Відповідно, вони не зможуть видавати кредити".
Портрет позичальника
На тлі настільки неоднозначних перспектив фінансово-кредитні установи обережні. Зараз банки, які надають іпотеку, висувають дуже жорсткі критерії до кандидатів на житловий кредит. Не дивно, адже, переживши кризу, установи більш уважно прораховують іпотечні ризики. Сьогодні привабливим позичальником називають офіційно працевлаштованого громадянина України віком 22-65 років, який пропрацював на останньому місці роботи не менше 6 місяців. Також у банку звернуть увагу на стаж, кваліфікацію і рід діяльності претендента на іпотеку.
Але основною вимогою до позичальника виявилася його висока офіційна платоспроможність. При цьому мова йде про "чистий дохід" кандидата - за вирахуванням квартплати, оренди житла, погашення кредитів та інших обов'язкових платежів. За оцінками деяких фахівців, щоб сім'я з трьох осіб могла всерйоз думати про іпотеку, її сукупний дохід повинен знаходитися на рівні 12 тис. грн. У цьому випадку ризики для банків будуть прийнятні.
З труднощами зіткнеться той, хто має "сірий" заробіток. Але це не означає, що кандидату з неофіційною зарплатою відмовлять у наданні житлового кредиту. У цій ситуації йому доведеться доводити свою спроможність, підтверджувати кредитну історію або пред'являти документи про придбання майна.
Крім названих "залізних" критеріїв для претендентів, установа звертає увагу і на об'єкт кредитування. "Банки, як правило, фінансують об'єкти в тих випадках, коли задіяні в будівництві безпосередньо, або нерухомість, яка дісталася банку в результаті судово-претензійної роботи з боржниками, або це програми, що пройшли акредитацію в Державній іпотечній установі", - пояснив голова правління ПАТ "КОНВЕРСБАНК" Дмитро Грабовецький. Він уточнив, що труднощі в кредитуванні даного сегмента викликає і те, що ціна на нерухомість нестабільна, ринок перебуває "в очікуванні".
Ініціатива про дешеву іпотеку, озвучена Президентом, виглядає привабливо саме для середньостатистичних українців і тому знайде підтримку з їхнього боку. Сьогодні найважливіше - дати імпульс розвитку житлового будівництва, яке є барометром економіки. І втримати його після виборів, продовжуючи виконувати раніше взяті на себе зобов'язання.
Євгенія Губіна
За матеріалами: МінПром
Поділитися новиною
