6045
Відкладений ажіотаж
— Нерухомість
Звернувши кредитні програми в кінці 2011 року банкіри, самі того не бажаючи, позбавили ринок нерухомості шансу на зростання в 2012 році.
Останній рік виявився найменш динамічним для ринку квартир в порівнянні з попередніми. "Якщо 2010 рік багато розцінювали як вихід з кризи, - зазначає Сергій Костецький, аналітик компанії SV Development, - то в 2011 році, можна сказати, продавали квартири ті, кому потрібні були гроші". Це доводять і статистичні спостереження: якщо в останні місяці (найбільш активні) укладалось близько 1 тис. угод купівлі-продажу, то рівно рік тому їх було на 30-40% більше.
Зазвичай тон продажам задають спекулянти. Але вони давно пішли з ринку. За словами Костецького, не більше 2-3% всієї пропозиції випадає на спекулянтів, які "засиділися" з якихось причин у квартирах. Однак у той же час на їх припадає до 10% угод із загального числа. Схоже, спекулянти і зараз задають тон.
Традиційне осіннє пожвавлення купівлі квартир було підігріта ще й різними тлумаченнями прийдешніх змін в роботі БТІ. Багато хто постарався прискорити процес оформлення документів, щоб все-таки продати хоч за те, за що куплять, багато хто поспішав з покупками. А коли пристрасті вляглися (виявилося, що ще рік в процедурі з БТІ все залишається як і раніше), на календарі замаячив Новий рік. Але ще більше психологічний тиск на деяких продавців робить той факт, що 2012 рік високосний. Саме 29-й день в лютому має якусь магічну властивість затьмарити успіх продажу квартири, яка кілька місяців висить в оголошеннях.
За словами Наталії Карпінської, брокера АН "Поліакс", особливо поспішали продати квартиру до кінця року ті, у кого на руках готовий пакет документів. І багато хто готовий був поступитися в ціні, аби угода відбулася. Наприклад, продалася квартира, яка три місяці стояла в заявках на продаж. Крига скресла тільки тоді, коли продавець погодився знизити ціну: від заявленої суми $55 тис. поступилися $3500 (більше 6% в торзі за 1-кімн. З євроремонтом, меблями, побутовою технікою, в 10 хвилинах від метро). Як відзначає Карпінська, рішучий настрій та поступливість у торгах продавців підігрівала невелика кількість покупців, і "закінчення сезону". Святковий січень - мертвий сезон на ринку. А в силу неоднозначних прогнозів щодо курсу валют багато продавців побоюються, що в лютому свої квартири вони не зможуть продати за ті гроші, які їм готові дати покупці зараз.
Дивно, але жоден брокер сходу не назве, на який відсоток готовий продавець знизити ціну квартири в процесі торгу. Адже поступаються конкретно вираженими умовними одиницями. Як зазначає Володимир Коломейко, аналітик компанії "Планета Оболонь", більшість угод проходить у ціновому діапазоні до $100 тис., і при цьому рідкісний продавець погоджується поступитися $2-3 тис., від сили - $5 тис. А якщо продається дорожча квартира, тисяч за $300-500, то покупці раді $10-20 тис., виручені в торзі. Ось і стоять квартири в пропозиціях по кілька місяців, якщо продавцю гроші терміново не потрібні.
Тим часом в списках оголошень "Продам" квартир стало менше, ніж було ще місяць тому, і набагато менше, ніж рік тому. Зате новобудов додається практично з кожним днем. За рік, як підтверджує статистика компанії SV Development, пропозиція вторинного ринку житла знизилася з 50 тис. кв. до 45 тис. кв./місяць. Логічно припустити, що і ціни мали б показувати динаміку, а не стояти на місці. Якщо пропозиція зменшується, то ціна мала б зростати. Однак, як показують реальні угоди, це не зовсім так. У кращому випадку ціни залишаються незмінними. Тільки в найдешевшому сегменті житла, який найбільш активно викуповується аж ніяк не спекулянтами, а потенційними довгостроковими власниками, квадратний метр трохи додав у ціні. Якщо ще два роки тому можна було виторгувати найскромнішу одиничку за $30-35 тис., то зараз цей мінімум сягає $40-45 тис. Але таких пропозицій стає все менше.
Впевнено дешевшає тільки житло класу "преміум" ("люкс", "еліт"), вже третій рік поспіль. Як відзначає Костецький, середня ціна квадратного метра в цьому сегменті знизилася за рік на 7%. А ціна на житло бізнес-класу залишається стабільною. Тож середня температура по лікарні становить +/- невеликий відсоток.
Але, як відомо, ціна відповідає попиту. А списки оголошень "Куплю" теж коротшають, причому із завидною швидкістю. Як відзначає Коломейко, ціна, яку готовий сьогодні віддати покупець за житло з певними характеристиками якості та комфорту, не порівнянна сьогодні з тими цінами, які просять за таке житло продавці. Відсотками і співвідношенням статистів, які намагаються привести ринок житла хоч до якогось спільного знаменника, безпосередньо власники житлових квадратів воліють отримати живі гроші. А у людей, які бажають купити житло, їх немає. І не з'явиться в найближчі півроку-рік, оскільки доходи людей останнім часом не зростають.
Не варто розраховувати, принаймні до літа, і на активне кредитування банками купівлі житла. На думку Костецького, та й всіх інших гравців ринку, поки не почнеться активне іпотечне кредитування банками, ціни на квартири глобально рости не будуть. Швидше будуть залишатися стабільними. І навряд чи якось радикально зміниться ситуація на ринку житла в цілому. Привести в рух ринок житла зможе тільки оживлений реальними грошима попит.
Наталія Гамоля
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
