3105
Заборона на квартири-офіси: малий бізнес "депортують" у бізнес-центри?
— Нерухомість
Законодавча заборона здавати квартири в житлових будинках для потреб виробничого характеру (зокрема, під офіси) викликала обурення в середовищі малого і середнього бізнесу. Не бачачи логіки в необхідності прийняття закону, експерти висувають дві версії: або це "замовлення" податкової, або лобісти документа переслідують інтереси власників порожніх нині бізнес-центрів.
Дивись в слово
У законі "Про внесення змін до статті 6 Житлового кодексу Української РСР (щодо визначення житлової та загальної площ об'єкту житлової нерухомості)", прийнятому парламентом 6 жовтня, його автори (Олег Зарубінський, Юрій Сербін, Владислав Забарський), крім основної мети - визначення житлової та загальної площ, замінили одне слово, яке кардинально трансформує сенс документа. Якщо раніше заборонялося здавати квартири для потреб промислового характеру, то тепер - для виробничого. Це і стало причиною хвилювань серед підприємців та орендодавців.
Президент Асоціації професійних управителів нерухомістю (АПУН) Генріх Людкевич називає дивною ініціативою подібні зміни, оскільки визначення житлової та загальної площі відомі, і ними давно користуються бюро технічної інвентаризації країни.
А глава Всеукраїнського об'єднання малого і середнього бізнесу "Фортеця" Оксана Продан зазначає, що на законодавчому рівні поняття "виробничий" не визначено, а різниці між "промисловим" і "виробничим" в існуючому законодавстві немає. Вона припускає, що це поняття може бути описано в будь-яких підзаконних актах або розроблюваних нині законах.
Проте, юристи вказують на наказ МОЗ "Про затвердження Державних санітарних норм і правил при роботі з джерелами електромагнітних полів" (від 18 грудня 2002 року), згідно з яким "виробничі приміщення - це замкнуті простори в спеціально призначених будівлях і спорудах, в яких постійно або періодично здійснюється трудова діяльність людей, пов'язаних з участю в різних видах виробництва, організації, контролю та управління виробництвом, а також з участю у позавиробничих видах роботи на підприємствах, транспорті, зв'язку тощо".
"Таким чином, відповідне поняття має настільки широке значення, що на практиці фактично будь-яка діяльність підприємців у житлових приміщеннях відповідно до змін до Житлового кодексу України, буде протизаконною", - роз'яснює керівник Західноукраїнської філії адвокатського об'єднання Arzinger Маркіян Мальський.
На думку юристів, державні структури (податкова, санепідемстанція тощо) можуть трактувати поняття "виробничі потреби" як заборону на використання квартир для здачі в оренду, зокрема, під офіси. А, значить, у представників правоохоронних органів та органів державної влади з'явиться додаткова можливість постійного тиску на осіб, які використовують приміщення в житлових будинках у господарській діяльності, вважає М.Мальський.
Крім того, експерти констатують, що злощасна поправка суперечить статті 383 Цивільного кодексу, яка говорить про те, що власник квартири має право використовувати своє майно на свій розсуд, якщо він не порушує громадського спокою і не завдає шкоди сусідам. Колізії можуть виникнути і у випадку з переведеними в нежитловий фонд житловими приміщеннями в будинках.
"На сьогоднішній день абсолютно прийнятним і звичним є розміщення на перших поверхах житлових будинків, кабінетів нотаріусів, підприємств побутового обслуговування населення (майстерні, перукарні, заклади громадського харчування). Високий рівень попиту на такі послуги не передбачає альтернативи розміщенню таких закладів поруч з місцем проживання громадян, у тому числі в житлових будинках, за умови дотримання чітких і зрозумілих вимог, які повинні бути визначені в законодавстві", - вважає представник Arzinger.
Не податком, так хабарем
Підприємці, які не чекають нічого доброго від цих нововведень, вже оцінюють можливі ризики. На думку О.Продан, яка не знаходить логічного пояснення змін, документ призведе або до посилення зловживань з боку контролюючих органів (податкової, санепідемстанції, пожежників і т.д.), або до зловживань великого бізнесу, який буде змушувати переходити в бізнес-центри, у багатьох випадках порожні.
"Ми не можемо сказати, навіщо це робиться сьогодні. Але через якийсь час ми зрозуміємо, що або буде використання цієї норми для того, щоб зловживати тими чи іншими приміщеннями тими людьми, які ініціювали ці зміни, або для того, щоб просто заробляти на хабарах цього бізнесу, який все одно нікуди не подінеться", - вважає вона.
Керівник об'єднання помітила, що один із співавторів закону навіть не відмовляється від замовного характеру проекту. "Зарубінський в коментарях сказав про те, що такий проект був потрібен податковій. Тому все, що там написано, направлено... тільки на те, щоб знайти якусь додаткову зачіпку до тих, хто використовує ці приміщення в житлових будинках", - додала вона.
Приміром, припускають учасники ринку, податкова захоче отримати реєстр всіх власників нерухомості, які здають її в оренду і не платять податки. "За останні роки дуже багато власників квартир оформлялися як суб'єкти підприємницької діяльності й абсолютно легально здають житло в оренду. Частина таких власників, які не зареєструвалися як СПД, отримують доходи, але тут теж немає криміналу, оскільки наприкінці року власник такого приміщення може задекларувати цей дохід і заплатити 15% податку", - вважає Г.Людкевич.
На думку експертів, у разі набрання чинності закону "заборонена" норма торкнеться як дрібного бізнесу (перукарі), так і більшого (банки, нотаріуси). У той же час, як правило, кафе, ресторани і аптеки орендують приміщення, переведені в нежитловий фонд.
У свою чергу, ріелтори також побоюються перевірок з боку податкової власників квартир, які здають їх під офіси, і вважають закон спробою державного регулювання орендного бізнесу.
"Цей закон дає можливість податковому інспектору законним шляхом вплинути на тих фізичних осіб, які використовують не за призначенням свої квартири", - відзначає президент Всеукраїнського об'єднання фахівців з нерухомості "ФІАБСІ-Україна" Тельман Аббасов.
Така посилена увага до підприємців з боку контролюючих органів може також простимулювати законослухняних орендарів змінити квартиру на офісний центр.
"Якщо піде така політика, то доведеться орендарям офісів переїжджати в офісні центри. Може це теж одне із завдань суб'єктів законотворчої діяльності?", - задається питанням Г.Людкевич.
Масового переселення не буде
Після набрання чинності закону для орендодавців як і раніше існує можливість перевести квартири в нежитловий фонд. Однак ця процедура витратна і тривала (займає не менше року), тому навряд чи знайдеться багато бажаючих це зробити.
"Я не думаю, що зараз всі масово почнуть переводити свої приміщення в нежитловий фонд. Швидше за все, буде наростати невдоволення, будуть проблеми з людьми, які продовжать здавати в оренду", - вважає президент АПУН. За його оцінками, в Києві лише близько 5-10% квартир, які здаються під офіси, переведено в нежитловий фонд.
Разом з тим, президент Союзу фахівців з нерухомого майна України Олександр Рубанов зазначає, що попитом користуються тільки приміщення на перших поверхах житлових будинків, які якраз переведені в нежитловий фонд. "На сьогодні та кількість приміщень, що залишилися - другі, треті лінії, усередині кварталів - мало цікаві з точки зору розвитку бізнесу", - вважає він.
У той же час віце-президент Ліги експертів України Володимир Винокур вважає, що вартість оренди офісних приміщень або приміщень, переведених з житлового в нежитловий фонд, буде зростати.
"Я навіть не сумніваюся, що в основі такої поправки стояли ті, кому цікаво, щоб ціни в офісних приміщеннях збільшувалися", - додав він.
Сьогодні оренда офісу в житловому фонді Києва обійдеться в середньому в 15 дол./кв.м на місяць за приміщення недалеко від центру, в офісних центрах на околицях міста - в 10-15 дол./кв.м, в центрі міста - в 60 дол./кв.м. Середній рівень вакантності для професійних бізнес-центрів столиці оцінюється в 8%.
Експерти заспокоюють: здавати квартири в оренду для проживання ніхто не забороняє, за умови реєстрації СПД та сплати 15%-ного податку за оренду житла. Сьогодні немає проблем і здати квартиру під офіс, головне - не робити шуму і не доставляти незручностей сусідам. А ось після набрання чинності закону (його ще має підписати Президент), а також після законодавчого визначення поняття "виробничого характеру" у контролюючих органів з'явиться вагомий аргумент, за допомогою якого можна "прищучити" і дрібних підприємців, і власників офісів у квартирах.
Тетяна Акімова
За матеріалами: УНІАН
Поділитися новиною
Також за темою
Чи реально купити квартиру на українські зарплати
Конфлікт на Близькому Сході вдарив по Дубаю: що із цінами на житло
Чи можна здавати в оренду квартиру в іпотеці за «єОселею»
Після важкої зими оренда в Києві не подешевшала — ЛУН (інфографіка)
Третина нових квартир у 2025 році продана завдяки «єОселі»
Нерухомість у Києві: аналітика попиту та пропозиції
