Дохідна нерухомість як фінансовий інструмент: чому REIT стають альтернативою депозитам і ОВДП

19.05.2026, 09:50 — Нерухомість

2046

У цій статті з умовними прикладами й згадкою історичних діапазонів дохідності розповідаємо про те, який прибуток генерують REIT-фонди та чому вони ефективніші за такі інструменти, як депозити та ОВДП.

Роль REIT-фондів та прибутковість

REIT (Real Estate Investment Trusts) — це спосіб інвестувати в дохідну нерухомість без купівлі конкретної квартири чи офісу. Інвестор купує не «стіни», а частку фонду, який володіє портфелем об’єктів: бізнес-центрами, складами, торговими центрами, готелями, житловими комплексами.

Фонд збирає орендні платежі з орендарів, сплачує витрати на утримання й управління, а чистий грошовий потік розподіляє між інвесторами у вигляді дивідендів. У багатьох юрисдикціях REIT зобов’язані виплачувати більшу частину прибутку, тому їхня модель від самого початку орієнтована на регулярний грошовий дохід його інвесторам.

На практиці REIT часто сприймаються як «облігації плюс нерухомість». З одного боку, інвестор отримує періодичний дохід — як купон за облігацією чи проценти за депозитом. З іншого — володіє активом, вартість якого може зростати разом із ринком нерухомості.

Про те, наскільки є ефективними у плані прибутковості REIT-фонди, висловився комерційний директор інвестиційної компанії S1 REIT — Віктор Бойчук.

«Тривалий час банківський депозит був „базовою станцією“ для українців, але сьогодні він перестав виконувати функцію примноження капіталу. А що ж насправді? Ставки в 10−13% у гривні ледь покривають реальну інфляцію. Якщо врахувати податки, то інвестор у кращому разі виходить „у нуль“. ОВДП, обсяг яких порівняно з травнем минулого року зріс на понад 61%, стали гарним тимчасовим рішенням завдяки відсутності податків, але це все одно фіксований дохід, який не росте разом із ринком. Тому запит на REIT-фонди — це запит на „розумні гроші“. Класичні „депозитчики“ шукають інструмент, який дає від 10% саме у валюті та має реальне забезпечення у вигляді нерухомості, яка історично завжди зростає в ціні. Але, за фактом, деякі фонди нерухомості можуть давати до 15−16% річних у валюті», — розповідає експерт.

Зазначимо, якщо в умовному прикладі річний депозит дає 10−15% у гривні, а ОВДП — 15−18%, то дивідендна дохідність публічних REIT часто коливається в діапазоні 10−16% на рік у валюті.

Різниця в тому, що реальна загальна дохідність REIT включає ще й зміну ринкової вартості частки — як у акцій.

До слова, в фондах S1 REIT запланований прибуток складає до 10,4% річних у валюті. Окрім того, в новому фонді на базі торгового центру первинна інвестиція становить лише 1 тис. гривень, а це дозволить нерухомості конкурувати з банківськими депозитами не лише за зручністю, а й за доступністю. Також компанія закриває всі питання щодо управління дохідними об’єктами. Для інвестора це справжній пасивний дохід.

Зазначимо, що S1 REIT має три інвестиційні фонди. Наприклад, капіталізація, тобто зростання вартості активу одного з них, — S1 ВДНГ, за словами комерційного директора, за минулий рік склала +5,7% у валюті. Це додатковий плюс до дивідендної дохідності інвесторів фонду. Тож за період з квітня по грудень 2025 року загальна річна дохідність цього фонду склала 16,9% в доларі або 20,5% в гривні*.

Водночас, як зазначив Віктор Бойчук, варто підкреслити податкову ефективність доходу від РЕІТів.

«Депозит — це мінус 23% вашого доходу на користь держави. У REIT-фондах податкове навантаження суттєво менше (14% замість 19% ПДФО), що дозволяє залишати більше прибутку „в кишені“ інвестора. Друге, захист від девальвації. Депозит у гривні — це завжди ризик курсових коливань. Дохідна нерухомість у S1 REIT фактично прив’язана до валюти, що робить її природним хеджем проти падіння гривні. І третє, — подвійний дохід. Банк платить вам тільки відсоток. РЕІТ-фонди пропонують і дивідендні виплати, і капіталізацію — зростання вартості самого об’єкта», — каже Віктор Бойчук.

Дохідність REIT формується з двох основних компонентів: дивідендів і зростання вартості тіла інвестиції. На розмір дивідендів впливають середні орендні ставки, структура договорів (фіксовані ставки чи прив’язка до інфляції), частка заповнених площ, операційні витрати, вартість залученого боргу.

У середовищі зростання ставок і подорожчання кредитів фонди з високим борговим навантаженням можуть втрачати частину прибутку на обслуговування боргу, що зменшує дивіденди. Натомість у періоди економічного підйому, коли попит на оренду та ставки зростають, REIT часто демонструють кращу динаміку, ніж «фіксовані» інструменти на кшталт депозитів та ОВДП.

Другий компонент — зміна вартості активів фонду, що відповідно впливає на зростання вартості тіла інвестиції - це робить REIT схожими на акції. Інвестор отримує можливість заробляти не лише на дивідендах, а й на зростанні капіталізації фонду, якщо ринок оцінює його портфель дорожче.

За довгі періоди в деяких розвинених ринках загальна річна дохідність REIT (дивіденди плюс зростання. — Авт.) становила близько 9−12% на рік, що історично було співмірно або навіть вище за широкі індекси акцій, але з короткостроковими періодами падіння в десятки відсотків під час криз. Для порівняння: високоякісні облігації в таких періодах давали скромніші, але рівніші результати.

Якщо перевести це в умовний «портфельний» приклад: інвестор із горизонтом 10+ років може тримати, скажімо, 50% у консервативних інструментах (депозити, ОВДП), що дають умовні 8−12% річних у гривні, і 20−30% у REIT, розраховуючи на середню дохідність близько 9−11% у валюті за тривалий період, але готовий до суттєвих коливань. Таке поєднання дозволяє скомбінувати передбачуваність грошового потоку з депозитів та ОВДП та потенціал зростання і диверсифікації через глобальний ринок нерухомості.

Переваги REIT-фондів

Ліквідність — одна з головних переваг REIT. Якщо інвестор володіє фізичною квартирою, продати її швидко, без дисконту та з мінімальними витратами складно. Частку ж у публічному REIT можна продати на біржі протягом торгового дня, якщо це міжнародний ринок. В Україні це реалізовано через зворотній викуп або продаж частки на вторинному ринку. При цьому повернути свою інвестицію можна за лічені години чи один робочий день.

Для порівняння: депозит часто або «закритий» до кінця строку, або передчасне розірвання веде до втрати нарахованих відсотків, а продаж ОВДП у вторинному обігу потребує брокера та готовності прийняти ринкову ціну, яка може відрізнятися від номіналу.

REIT, особливо великі й ліквідні, спрощують цей вихід: інвестор бачить поточну ціну купівлі сертифікату у додатку та може продати свою частку в кілька кліків у смартфоні.

Можна сказати, що ОВДП — це ідеальний «сейф» для середньострокових планів. REIT — це фундамент зростання вашого капіталу.

«В облігаціях номінал зафіксований: скільки б не зростали ціни на послуги чи житло, ви отримаєте рівно ту суму, що вказана на вашій облігації. У випадку з REIT ваша частка зростає разом із ринком. Тобто ваші гроші зберігають свою реальну, а не просто номінальну вартість», — наголошує Віктор Бойчук.

Ризики

Окремий блок — специфічні ризики REIT, які важливо усвідомлювати. Це ризик перегріву окремих сегментів нерухомості (наприклад, офісного чи складського), військові ризики, концентрація портфеля в одному регіоні чи типі орендарів, а також людський фактор — професійність менеджменту фонду.

Інвестору важливо дивитися не лише на дивідендну дохідність за останній рік, а й на структуру портфеля, публічну звітність та аудити, історію управлінських рішень, динаміку показників фонду, прозорість розкриття інформації.

Добре структурований REIT з доведеним досвідом та диверсифікованим портфелем може стати міцною частиною інвестиційної стратегії, але це вже крок від «депозитного» мислення як зберегти до мислення, як примножити.

Зазначимо, ризиковий профіль REIT відрізняється від класичного банківського депозиту. Депозит у межах гарантованої суми — це, по суті, ставка на стійкість банку та регуляторної системи, з фіксованою ставкою та дуже низькою волатильністю.

ОВДП — ставка на платоспроможність держави та її макрополітику: у нормальних умовах це теж низькоризиковий інструмент, але з прив’язкою до інфляції, відсоткових ставок, валютних коливань.

REIT залежать від іншого набору факторів: стану ринку оренди, рівня зайнятості площ, темпів будівництва й попиту, якості менеджменту фонду. Якщо ринок нерухомості входить у фазу спаду, зростає вакантність, знижуються орендні ставки, це швидко відображається на доходах фонду.

Висновок

Підсумовуючи, REIT — це місток між ринком нерухомості та публічними ринками капіталу. Вони дають можливість отримувати дохід від реальних об’єктів, не купуючи їх безпосередньо, й поєднують регулярні виплати з потенціалом зростання капіталу.

Для консервативного інвестора, який звик до депозитів та ОВДП, REIT можуть стати логічним наступним кроком: інструмент із вищою очікуваною дохідністю та кращою диверсифікацією, але й з більшою відповідальністю за вибір фонду, довшим горизонтом інвестування та готовністю витримувати ринкові коливання.

Якщо ж сприймати їх не як «заміну депозиту», а як додатковий клас активів у портфелі, REIT можуть суттєво посилити загальний баланс між доходом, ризиком і ліквідністю.

*«Інвестиції у фонди „С1 ВДНГ/Оболонь“ захищають інвестора від багатьох ризиків, але не від усіх. Запланований прибуток не гарантується. Результати діяльності фонду у минулому не є гарантією доходів в майбутньому. Перед інвестуванням ознайомтесь з умовами та проконсультуйтесь із фінансовим радником.»