6136
Чи можна вирішити житлову проблему у нас?
— Казна та Політика
Житлова проблема - це вічна проблема і СРСР, і незалежної України. Скільки було прийнято законів, указів і постанов, які вказували, закликали і обіцяли, що ще трохи, і проблема буде вирішена. Чого тільки варта Житлова програма часів СРСР, де було обіцяно кожній сім'ї до 2000 року окрему квартиру. А скільки було проведено нарад та конференцій на цю тему, де політики з розумними обличчями заявляли про істотний прорив або про швидке вирішення житлової проблеми. Але, на жаль, проблема залишається проблемою.
Я думаю, нікому не потрібно пояснювати, що головна проблема не у відсутності грошей у населення на купівлю житла, а в недостатності самого житла. Сімдесят років будували і ще двадцять років будували, але, якщо порівняти з розвиненими країнами, в Україні на одного жителя припадає житлової площі в рази менше, ніж у тій же Чехії чи Польщі. Тому після кризи ціни на житло впали, але залишаються високими для більшості людей. Дефіцитний товар завжди в ціні.
На поточний момент у Верховній раді зареєстровано більше десятка різних законопроектів, які націлені на реформування, удосконалення, збільшення темпів і обсягів житлового будівництва. Які тільки ідеї не висувають законодавці, просто любо-дорого читати. Але тільки читати. Навіть при побіжному знайомстві з цими законопроектами видно, що нічим вони не допоможуть нашому житловому будівництву. Бо не для того вони писані. А шкода. Взагалі, є такий розумний вислів "навіщо винаходити велосипед". Досвід нормальних країн у будівництві житла такий багатий, що варто тільки його взяти і впровадити у нас, і питання буде вирішене. Так просто? Так, дійсно просто. Але є одна проблема. Цей метод організації будівництва житла і взагалі будівництва настільки простий з точки зору здорової логіки, що, боюся, нашим керівним особам не осилити.
Як будують житло в нормальних країнах
Є звичайне місто. Роблять так зване "зонування". Тобто територію міста згідно з генпланом розвитку розбивають на окремі зони з урахуванням специфіки містобудування, прийнятої в даній країні.
У США, наприклад, прийнято робити окремі зони для офісів, для торгово-розважальних центрів, для житла. У них такі високі хмарочоси для офісів і багато одноповерхових будинків тому, що якщо це житлова зона, то там не може бути ні офісів, ні магазинів, ні шкіл. Вважається, що діти в школах дуже сильно шумлять, тому школи повинні бути якомога далі від житлових будинків. У європейських країнах ситуація інша. Там теж існує зонування на житлові та офісні площі, але при цьому житлові проектуються з урахуванням розташування там торгових центрів, шкіл, центрів відпочинку. При цьому житлові зони можуть бути розділені на соціальне житло і на елітне житло. Але не це все головне. Головна суть цих зон полягає в тому, що архітектори та інші фахівці розраховують і чітко прописують, які потрібні комунікації, дороги та інші об'єкти інфраструктури.
Кажуть, що випускники наших будівельних інститутів і університетів теж можуть це все розрахувати і чітко прописати, скільки і яких труб треба в землю зарити, щоб потім будинок міг існувати без проблем років сто. Мало того, ще в 2003 році приймалися постанови і рішення про зонування Києва та обласних центрів. Але ідея поки що залишилася ідеєю.
На перший погляд може здатися, що ці зони нічим не відрізняються від нашого генерального плану будь-якого міста. Але насправді все не так. У наші генеральні плани можна нескінченно вносити і вносити зміни. І, як результат, у нас висотки будують на місці дитячого майданчика, а комунікації не дозволяють цьому будинку нормально функціонувати. Зональний проект передбачає, що в рамках окремої зони все вже підраховано і розраховано, і міняти нічого не можна. І тепер починається найцікавіше.
Будівельна компанія, якщо вона хоче побудувати будинок, звертається в муніципалітет, дивиться на зональний проект і вибирає той будинок або будинки, а може офіси, які вона хоче побудувати. Після цього будівельник купує у муніципалітету ділянку землі під конкретний будівельний об'єкт. Буває, муніципалітет продає ці ділянки землі на аукціоні. У кожному разі, він отримує достатньо грошей, щоб за рахунок цих грошей побудувати всі комунікації і дороги. Вважається, що при розробці зональних проектів муніципалітет чітко визначає, скільки потрібно грошей для будівництва всіх комунікацій і доріг.
Будівельна компанія, купивши ділянку землі, де чітко вказано, який будівельний об'єкт тут можна побудувати, самостійно розробляє будівельний проект, але при цьому вона дотримується всіх вимог до об'єкта будівництва в цій зоні. Не можна побудувати десять поверхів, якщо в зональному проекті будинок розрахований на дев'ять поверхів. Не можна зменшувати прибудинкову територію за рахунок збільшення загальної житлової площі, не можна забудовувати місця відпочинку не за призначенням. Є навіть вимоги до загального вигляду фасаду будинку, але в цілому для архітекторів достатньо простору для їх фантазії.
А тепер ще цікавіше. Розроблений будівельний проект не потрібно ніде узгоджувати і затверджувати. Мало того, не потрібно отримувати дозвіл на будівництво або на проведення будівельних робіт. Не потрібно постійно вирішувати проблеми з перевіряючими і перевіряти ще раз. Будівельники самостійно будують і будують. Коли будинок побудований, їм не потрібно здавати будинок ні державній комісії, ні пожежникам, ні санітарам, ні іншим особам, які люблять добре випити і закусити. Не існує взагалі поняття "здачі будинку".
Це ж блюзнірство, а як же ціла армія перевіряючих з різних служб архітектурного та будівельного нагляду? Як будівельники будуть без цих чітких помічників? Повна неефективність всіх цих служб відома будь-якому мешканцю українського дому. Те, що вони роблять вигляд, що вони щось контролюють, зовсім не означає, що вони дійсно щось контролюють. Насправді, вони тільки створюють проблеми будівельникам, і це через них суттєво дорожчає собівартість будівництва.
І все ж, хто відповідає за якість будівництва? Як і належить, будівельники. Причому несуть не тільки матеріальну, а й кримінальну відповідальність. Якщо з будинком трапиться проблема, то керівник будівництва сяде у в'язницю на довгі роки, навіть якщо він "Заслужений будівельник". Тому, як правило, у нормальних країнах такої великої кількості будівельних контор, як у нас, немає. Існують великі й середні будівельні компанії, які, по-перше, дорожать своєю репутацією, а по-друге, вони розраховують працювати довго й успішно і робити відверту халтуру їм просто не вигідно.
А грошики на будівництво?
Єдиного підходу немає. Можуть фізичні особи брати кредити в банку і купувати квартири в споруджуваних будинках, хоча це буває не часто. Найчастіше використовується такий метод фінансування - будівельна компанія після того, як купила ділянку землі, звертається в банк, закладає цю ділянку землі, і отримує кредит на будівництво всього будинку. Після того, як будинок побудований, як правило, найняті ріелтерські компанії розпродають житло, і будівельна компанія погашає кредит. Бувають випадки, що банк дає будівельній компанії гроші і на купівлю ділянки землі. Все дуже просто на перший погляд. Але насправді все виглядає інакше. Банк ніколи не видасть кредит будівельній компанії, яка нещодавно створена, не має досвіду вже побудованих об'єктів за рахунок власних коштів, або якщо у неї погана кредитна історія. Тому будівельники там не працюють за схемою "зареєстрував ТОВ, побудував і збанкрутував ТОВ". Позитивний досвід має велике значення для будівельної компанії на ринку.
Як бачите, все досить просто. Якщо запустити цей механізм, можна було б не на словах, а на ділі почати масово будувати і житло, і офіси, і сауни. У багатьох розвинених країнах світу вже відчувається надлишок житла, хоча всі лають високі ціни на житло. Але, в будь-якому випадку, якщо житла багато, тоді можна і про ціни на житло сперечатися. Нам поки що до цього далеко...
Олександр Охріменко
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
Також за темою
З Ужгорода вирушили перші поїзди до ЄС новою євроколією
Велика Британія оголосила про зимову допомогу Україні на 142 млн фунтів
НБУ випустив в обіг нову пам’ятну монету «Видатні особистості України»
З 1 жовтня набувають чинності нові правила оподаткування ПДВ
МВФ прогнозує дефіцит фінансування України до 2027 року в розмірі до 20 мільярдів доларів — Bloomberg
Шмигаль розповів про рівень мобілізації та резерви в Україні
