2945
Рік завершення розпочатого
— Нерухомість
Падіння ринку житла припинилося, і в I кв. будівельна галузь вже показала зростання на 6,8%.
У планах забудовників на поточний рік - завершити багато недобудовані об'єкти і збільшити пропозицію квартир на ринку первинного житла. А очікуване зниження ставок за іпотечними кредитами до 15% річних і припинення дворічного періоду падіння цін на житло, на думку експертів, прискорить приплив коштів на ринок.
Бездонне дно
Будівництво виявилося найбільш постраждалою галуззю економіки - за три кризових роки її обсяг у грошовому вираженні скоротився на 58%, до 43,2 млрд. грн. "Криза просто знищила ринок нерухомості. Якщо раніше люди охоче купували житло на етапі котловану, то в 2010 р. було складно продати навіть готові квартири за наявності технічного паспорта та акта прийняття в експлуатацію", - говорить директор з економічних питань Argus Real Estate Ігор Черній . "В останні три роки будівництво нового житла не починалося, і зараз на ринку вакуум - ні нового житла", - відзначає президент Української будівельної асоціації Лев Парцхаладзе.
До початку минулого року в Україні налічувалося 4356 недобудованих житлових споруд загальною площею 16,3 млн. кв. м, 2306 з яких - багатоквартирні будинки. Будівельні роботи повністю припинені на 64,4% житлових недобудовах. Майже повна відсутність кредитування та нової пропозиції на первинному ринку підстьобнули падіння цін на "вторинці". Максимальне зниження цін зафіксовано в сегменті житла преміум-класу - 10-15%, економ-класу - 5-8%. "Стрімка кризова корекція цін призвела до того, що вторинний ринок досяг навесні минулого року мінімуму, який сьогодні поступово долається", - вважає голова комітету з аналітики Союзу фахівців з нерухомості України (ССНУ) Всеволод Жоголєв. За даними ССНУ на 8 квітня цього року, ціна 1 кв. м житла економ-класу на вторинному ринку в Києві знизилася з $2,6-3,2 тис. до $1,81-1,85 тис. Придбати однокімнатну квартиру в будинках готельного типу (площею до 35 кв. м) можна за $51, 8 тис., стандартну однокімнатну (40 кв. м) - за $70,6 тис., а двокімнатну (понад 50 кв. м) - за $96 тис.
У регіонах вартість житла становить $740-1200 за кв. м. Найдешевші квартири можна придбати в Чернігові, Сумах, Черкасах, найдорожчі - у Ялті, Одесі, Дніпропетровську, Харкові, Львові. "Ці ціни в порівнянні з I кварталом 2010 року підвищиться на 0,5%. Зростання спровокували не ринкові фактори, а психологічні, а саме - очікування на те, що навесні ринок вийде з кризи і ціни підуть у ріст. Але об'єктивно це далеко не так", - підкреслює пан Черній.
Низький старт
Але в I кварталі поточного року будівництво все ж таки активізувалося. За даними Держстату, обсяг будівельних робіт зріс на 6,8%, до 7,79 млрд. грн. Забудовники активно інвестували в будівництво об'єктів - зростання на 9,3%, до 6,47 млрд. грн, - тоді коли вкладення в підготовку будівельних об'єктів збільшилися на 6,3%, до 511 млн. грн.
Водночас, за оцінками аналітиків, виріс і вторинний ринок. "Ще рік тому громадяни, які мають кошти на купівлю квартири, воліли почекати і розміщували гроші на депозит. А тепер вони купують квартири на вторинному ринку. Обсяг таких операцій в порівнянні з минулим роком збільшився на 25%", - розповідає аналітик WIDevelopment Микола Багаєв. Конкуренцію "вторинці" складає первинне житло, добудова якого планується не тільки в Києві. "Ринок "первинки" зараз буде оживати за рахунок добудови заморожених об'єктів. Поки що це єдина можливість задовольнити попит громадян на нове житло", - відзначає пан Багаєв.
Головна конкурентна перевага "первинки" в тому, що вартість кв. м в об'єктах, що добудовуються, поки набагато нижча, ніж готового житла: "Квартири в багатоповерхових будинках, які добудовуються, продаються за низькою ціною - $1,2-1,4 тис. за кв. м у столиці і великих містах, а в регіонах - $0,5 - 0,7 тис. Але існує серйозна небезпека, що будинок або не буде добудований, або виникнуть проблеми зі здачею в експлуатацію, тому купувати такі квартири поки ризиковано", - розповідає Ігор Чорний. "Зараз, думаю, не можна продати "первинку" вище, ніж за $1,5-1,7 тис. за кв. м", - підкреслює пан Парцхаладзе.
Государєва допомога
Збільшити приплив коштів приватних інвесторів у добудову житла намагається і Кабінет міністрів, який з 2009 р. почав реалізацію програми "Доступне житло". Відповідно до неї, громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, з бюджету оплачується 30% вартості квартир у будинках з високим ступенем готовності. Інші 70% має інвестувати покупець, можливо, за рахунок банківського кредиту. В рамках цієї програми Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства визначило 459 недобудованих об'єктів, завершення будівництва яких оцінено в 5,4 млрд. грн. Сумарно держава направить в 2011 р. в галузь тільки 1 млрд. грн.
Наступного року уряд обіцяє галузі 10 млрд. грн, але забудовники в це не вірять. У 2010 р. сума, призначена у держбюджеті для будівництва житла, була урізана на 650 млн. грн, до 390 млн. грн, а обіцяні 625 млн. грн кредитів Ощадбанку і Укрексімбанку так і не були видані. У початку 2011 р. фінансування знову урізали - з 340 млн. грн до 150 млн. грн. Навіть якщо держава виділить частину інвестицій, освоїти їх буде непросто. "Щоб стати учасником програми та отримати доступне житло, покупцеві необхідно стати в чергу і пройти ряд бюрократичних процедур. Тому клієнти, в яких є кошти, будуть чекати на адекватну пропозицію на первинному ринку, а не отримувати житло через програму", - повідомляє Микола Багаєв.
Поліпшити ситуацію парламент спробував за допомогою закону "Про регулювання містобудівної діяльності", який набув чинності 17 березня. Він встановлює видачу дозволів на будівництво за принципом "єдиного вікна" за менший термін (скорочено з 6 місяців до 50 днів), а введення об'єктів в експлуатацію місцева влада повинна здійснювати за 10 днів. Закон зменшив перелік дозвільних документів та погоджувальних процедур з 93 до 23, а час отримання скоротився з 12 до 2 місяців. "Ці законодавчі ініціативи навряд чи змінять ситуацію на краще. В девелоперів поки що немає коштів на добудову і будівництво житла. Крім того, в законі не прописані ключові процедури, без яких він працювати не буде", - вважає генеральний директор Global Solutions Сергій Тумасов.
Знову в борг
Збільшити житлове будівництво можна за рахунок іпотеки, яка відновилася півроку тому. "Ми очікуємо на плавне збільшення кількості угод цього року. Досить багато банків вже видають кредити на купівлю житла", - говорить член правління Піреус Банку Дмитро Мусієнко. За даними компанії "Простобанк Консалтинг", іпотечні кредити надають 28 банків, у тому числі 16 - на первинному ринку. Середня ставка складає 21,2%, перший внесок - 30-50%. За словами начальника управління заможних клієнтів Укрсоцбанку Ольги Шостак, банкам цікаво фінансувати купівлю житла на вторинному ринку, оскільки у кредиту є "тверда застава": "Потенційні клієнти стали менше боятися брати кредити, банки пом'якшили підходи до оцінки платоспроможності покупця, спростили умови кредитування". "Виходячи з поточної тенденції зниження депозитних ставок, клієнт автоматично вже через рік отримає зниження кредитної ставки мінімум на 0,5-1%", - вважає пан Мусієнко. "Ринок не оживе, поки оренда житла дешевше, ніж іпотека. Оптимальна ставка не повинна бути вище 15%", - відзначає президент ССНУ Олександр Рубанов.
Аналітики впевнені, що потенційні клієнти зважаться на укладення угоди ближче до осені, коли вартість житла почне зростати, хоч і трохи - на 1-1,2%. "Це спровокує збільшення угод на ринку житла, оскільки люди зрозуміють, що осінь - єдиний період, коли можна буде придбати квартиру за низькою ціною. За стабільної економічної ситуації навесні 2012 р. ціни збільшаться до 5%", - вважає Микола Багаєв. "Вартість кв. м об'єктивно обмежена собівартістю житла, і нижчою вона бути не може. Тому потрібно поспішати купувати житло за оптимальною ціною вже зараз", - закликає пан Тумасов. "Слід побоюватися ситуації, подібної до 2006 р., коли у зв'язку з ажіотажним попитом вартість житла в центрі Києва збільшилася в 6 разів, а у великих містах ціна квартир виросла на 60%", - попереджає Лев Парцхаладзе.
За матеріалами: Коммерсант-Україна
Поділитися новиною
Також за темою
Як оформити договір дарування квартири: важливі нюанси
Як підвищити шанси на успішну оренду житла — корисні поради
Як зміниться київський ринок оренди у вересні: експерти назвали тенденції
«Квартира під ремонт»: як отримати житло на пільгових умовах у польському місті
Чому Німеччина повертається до будівництва панельних будинків
Скільки треба сплатити за перший внесок по «єОселі» — регіональний розподіл
