9574
Іпотека для білих. Кредити на житло брати нікому
— Нерухомість
Отримати кредит на житло стає простіше. Банки пом'якшили умови кредитування, але через суворі вимоги до позичальників іпотека не скоро знову стане масовою.
Отримати кредит на житло стає простіше
"Не раджу брати кредит у моєму банку" - так влітку 2010 року відповів голова правління Укрсоцбанку Борис Тимонькін на запитання кореспондента Фокуса про те, які ставки по іпотеці пропонує його фінустанова. Цим жартом банкір проілюстрував невеселу реальність: банки, у тому числі і Укрсоцбанк, видавали кредити за ставкою майже 30% річних з початковим внеском, що досягав близько половини вартості житла. А багато гігантів фінансового ринку і зовсім перестали кредитувати. Цієї весни в Тимонькіна приводів для подібної іронії немає - менш ніж за рік ставки по іпотеці впали вдвічі, досягнувши майже докризової величини. А кількість банків, які кредитують, за 12 місяців зросла з 8 до 24. Так, Укрсоцбанк кредитує під 14,9-16,9% річних, Credit Agricole (Індекс-банк) - під 16,5-17%, а ВТБ Банк з 11 квітня понизив ставки до 17-18% річних. Правда, йдеться виключно про кредити в гривні. Позичати в іноземній валюті банки не поспішають: вимоги НБУ до клієнтів з таких позик занадто жорсткі.
Брати нікому
Незважаючи на те, що умови іпотечних кредитів поліпшуються, охочих позичити на купівлю квартири або будинку поки небагато. "За весь березень у нас було 10 позичальників по іпотеці, - розповідає Борис Тимонькін, банк якого раніше був одним з лідерів на ринку житлового кредитування. - І це вже добре, враховуючи, що в березні минулого року був всього один". Не особливо збільшується і загальний кредитний портфель фізосіб: за даними Асоціації українських банків, його обсяг тільки за лютий впав на 3 млрд. грн.
Головна причина невеликого попиту на кредити - неможливість документально підтвердити достатній для отримання позики дохід. Адже якщо раніше фінустанови брали до уваги всі доходи, в тому числі і зарплату "в конверті", то тепер тіньовий заробіток враховують лише у виняткових випадках. Справа у вимогах НБУ, які роблять видачу кредитів позичальникам з непідтвердженим доходом невигідною для фінустанов.
"Під такий кредит банк повинен сформувати резерви розміром до 100%, - розповідає Олександр Борщевич, начальник управління іпотечного кредитування ВТБ Банку. - Тобто, умовно кажучи, щоб видати одну гривню, ми повинні купити на ринку дві. Одну надати позичальникові, а другу розмістити на кореспондентському рахунку НБУ як резерв. Ви уявляєте якими "золотими" тоді стануть кредити?".
ВТБ Банк відновив видачу іпотечних позик в кінці липня 2010 року і з цього моменту вже не раз поліпшував умови кредитування, знижуючи відсоткові ставки й розмір початкового внеску, при цьому вимоги для позичальників залишаючи досить жорсткими. Завдяки цьому якість нового кредитного портфеля на порядок вища за докризовий: прострочені платежі є менш ніж у 1% клієнтів. За старими позиками, до проведення програми реструктуризації, прострочення досягала 10-12%. Така ж ситуація і в банку Credit Agricole (Індекс-банк), який видав з початку року вже 100 іпотечних кредитів. Цифра невелика, якщо врахувати, що до кризи майже стільки ж видавали за місяць. Як розповіла Галина Жукова, член правління, директор з роздрібного бізнесу та мережі банку, оздоровлення кредитних портфелів допомогло і те, що зараз банки почали більш активно співпрацювати з кредитними бюро. "Якщо в людини негативна кредитна історія, це практично завжди "стоп" для отримання кредиту", - пояснює вона. Тим більше що зараз дізнатися про фінансові грішки клієнта стало набагато простіше, ніж кілька років тому. "В кризу кредитні бюро обробили величезний масив інформації, - розповідає Олександр Борщевич з ВТБ Банку. - Раніше кожен банк тримав її при собі, не хотів ділитися, а тепер багато хто зрозумів, що це дієвий інструмент".
Зменшив кількість потенційних позичальників і вихід з ринку нерухомості спекулянтів, які за кредитні гроші отримували квартири для подальшого перепродажу. За оцінками співрозмовників Фокуса, таких клієнтів в українській іпотеці було близько 20%.
Сім'я і гроші
У банку Credit Agricole Кредитний комітет, орган, який схвалює рішення про те, видавати гроші, чи ні, засідає три рази на тиждень. Кожен член комітету отримує на руки роздруківку своєрідного особової фінансової справи охочого отримати кредит. Головне в цьому документі - кількість балів, набраних клієнтом. Як і в інших банках, в Credit Agricole позичальників оцінюють за десятками параметрів, серед яких освіта, сімейний стан, стаж роботи та наявність дітей. Всі ці чинники, які, здавалося б, мало мають причетності до заробітків людини, безпосередньо впливають на рішення про отримання позики. "Сімейний стан банки враховують обов'язково, - розповідає Галина Жукова. - Люди, які перебувають у шлюбі, більш відповідально ставляться до виплати боргів, а найбільш надійні позичальники - це сім'ї з одним-двома дітьми".
Підвищує шанси на отримання кредиту і солідний стаж роботи в одній і тій же компанії, а особливо кар'єрне зростання. "Цей фактор говорить про те, що клієнта цінують на роботі, і він навряд чи буде першим, кого звільнять у випадку кризи, - пояснює банкір. - Правда, це не стосується людей пенсійного віку: вони, як правило, у важкі часи першими потрапляють під скорочення".
Важливим критерієм оцінки є і те, яку частину доходу прокредитованому клієнтові доведеться щомісяця віддавати банку. "Раніше в позиці не відмовляли навіть у тому випадку, якщо платіж по кредиту становив 80% доходу клієнта, - розповідає банкір, - тепер це співвідношення в багатьох банках зменшилося до 50-60%".
Але якщо в Україні подібні системи перевірки застосовуються тільки лише для ухвалення рішення про видачу кредиту, то в інших країнах за результатами аналізу навіть розраховується ставка за іпотечними позиками. Дмитро Крепак, заступник голови правління Першого Українського Міжнародного Банку, розповідає, що чим більшу суму балів набирає клієнт, тим під менший відсоток він отримує кредит. Банкір знає про систему не з чуток: він жив кілька років у Сполучених Штатах, і в 2005 р. особисто брав в кредит $180 тис. на покупку будинку за ставкою 4,75% річних. Причому, рівень платіжної дисципліни Крепак, оцінювали, в тому числі, і по тому, наскільки акуратно він розплачувався за комунальними рахунками. "Всього один лише раз я затримав платіж за електрику, а це вже стало приводом до того, що ставку за кредитом мені підвищили на 0,05%", - згадує банкір.
Іпотечне далеко
Для українських позичальників така система видачі іпотечних кредитів - поки лише мрія. Можливо, вже влітку її запустить ВТБ Банк, материнський банк якого в Росії - ВТБ 24 - вже знижує відсоткові ставки для клієнтів, які набрали найбільшу кількість балів при перевірці. Правда, у нас таке кредитування почнеться зі споживчих позик, а коли дійде до іпотеки - поки невідомо.
У цьому сегменті найближчими роками вимоги до фінансового стану клієнтів, як і раніше будуть дуже жорсткими, попереджає Євген Дем'янов, директор департаменту продуктів і маркетингу для приватних клієнтів Райффайзен банку Аваль. За його прогнозом, на послаблення варто чекати тільки в частині ставок за кредитами. "До осені вони впадуть до 14-15% річних в гривні", - вважає він. А ось масовим кредитування житла стане ще не скоро. Екс-голова Ощадбанку Анатолій Гулей вважає, що для відновлення обсягів кредитування на рівні 2008 року банківській системі знадобиться не менше 8 років. "Саме стільки економіка країни буде виходити з кризи", - резюмує він.
Катерина Шаповал
За матеріалами: Фокус
Поділитися новиною
