Іпотека: Ставки дедалі нижчі, терміни дедалі більші


Іпотека: Ставки дедалі нижчі, терміни дедалі більші

Здається, стабілізація економіки і фінансового сектора обіцяє неабияке потепління в іпотечному кредитуванні. Судіть самі, з кінця жовтня, коли ми публікували наш осінній іпотечний огляд, не тільки збільшилася кількість банків, що кредитують купівлю житла, але й істотно змінилися умови таких кредитів.

Нагадаємо, що влітку банків-іпотечних кредиторів було 25, восени 30, а тепер - близько 40. Ще в чотирьох банках нам повідомили, що розробляють іпотечні програми і почнуть кредитувати в лютому, найпізніше в березні. До іпотечної спеки, яка була до кризи, коли іпотеку давали навіть без першого внеску, звичайно, далеко. Але ставки вже майже на докризовому рівні, перші внески знижуються і знову повертаються валютні кредити.

Якщо дають, то кому?

"Іпотека - тільки для багатих і дуже надійних", - охарактеризувала нинішній стан іпотечного кредитування начальник відділу кредитних продуктів "ОТП Банку" Світлана Спіцина. Але кредити банки все ж дають. Наприклад, у прес-службі "ВТБ Банку" нам зізналися, що в жовтні-грудні 2010-го банк видав 137 кредитів, задовольнивши 75% заявок на такі кредити. В "ОТП Банку" - задовольнили 60%.

Секрет такої крутої статистики в тому, що менеджери банків просто не пропускають непрохідні заявки. А так банкіри говорять, що через низький рівень доходів і зарплат у конвертах повертають більше половини бажаючих купити квартиру в кредит. Банкіри не приховують, кого хочуть бачити своїми позичальниками: держслужбовців, підприємців, працівників та керівників середньої ланки великих компаній, 25-40 років, які живуть у великих містах, сімейних, з дітьми.

Ставки: все нижче, і нижче, і нижче

Іпотечне потепління торкнулося в першу чергу відсоткових ставок. Ще влітку-2010 вони були на рівні 21-26%, восени знизилися до 19-21% річних, а тепер впритул підібралися до докризового рівня - 17-20%. Так, деякі банки досі тримають ставки 22-24% і навіть 28%, але у більшості вони закріпилися на рівні 17-19%. А є ставки ще нижче - 15-16%. Це або акційні пропозиції, які банки формують під рекламну кампанію для залучення клієнтів, або плаваючі ставки (до речі, число банків, чиї ставки "попливли", збільшилася з 6 до 8).

Зустрічаються і більш низькі ставки, наприклад, 8,8% або 12%, але це ставки-зазивали, до яких зазвичай банки пристібають щомісячну комісію, що сильно здорожує кредит. Але головна новина цього іпотечного сезону - повернення валютних кредитів. "Дочірній банк Сбербанку Росії" почав давати іпотеку в рублях під 13-15% річних. Уточнимо, що в РФ материнський "Сбербанк Росії" дає іпотеку під 10-14% річних у рублях і на 30 років. Як пояснив нам перший заступник глави українського банку Олександр Ведяхін, в даний час заборони на видачу валютних кредитів немає - банки лише зобов'язані створювати спецрезерви під такі кредити, видані громадянам без валютних доходів. Тобто валютні кредити в банку дають усім, хто підходить за іншими вимогами. Інші банки, в тому числі дочірні банки великих європейських груп, поки валютне кредитування не відновлюють.

Внески менші, але це не допомагає

Окрім зниження ставок, банки знизили ще й перші внески (з 30% внеском кредитують 20 банків замість 12-ти восени). А ще банки збільшили терміни кредитування: більше банків стали давати іпотеку на 20 років. Всі іпотечні зміни в теорії повинні були серйозно полегшити життя майбутніх позичальників. Але цього не сталося. Наприклад, "Індекс-Банк" знизив ставку з 20% до 17,5-18%, збільшив термін кредиту з 15 до 20 років і зменшив з 50% до 40% перший внесок. Так, восени за кредитом на 15 років позичальник платив 4215 грн. по ануїтету і 5333 грн. за стандартною схемою погашення. Тепер позичальники, які взяли кредити на нових умовах, платять 4445 і 5520 грн. відповідно.

А якби позичальник міг внести за квартиру 50% першого внеску, то його платежі були б 3612 і 4500 грн. відповідно. Але ситуацію це не рятує. У більшості потенційних позичальників, як і раніше, немає грошей на перший внесок і низький рівень доходів. До речі, вимоги банків до доходів не змінилися - вони, як і раніше, повинні бути великі й офіційні, тобто підтверджені довідкою з роботи або іншим документом. За словами члена правління банку "Форум" Кшиштофа Кужбіка, "сума платежу по кредиту не повинна перевищувати 60% від доходу, який залишається після вирахування обов'язкових витрат на харчування, квартиру, одяг". У інших банків ця вимога простіша: дохід повинен бути в 2-2,5 рази більшим від платежу по кредиту. Погодьтеся, що такими доходами похвалитися можуть далеко не всі.

Коли полегшає

Як ми з'ясували, позичити на купівлю квартири, незважаючи на спрощення умов видачі кредитів, легше не стало. Причому опитані нами експерти вважають, що докризова іпотечна халява повернеться дуже нескоро, а подальші послаблення, якщо й будуть, то не відразу. "Ми не очікуємо іпотечного буму в 2011 році. Великий прорив вже був зроблений минулого року, в тому числі за ставками, а подальша лібералізація буде протікати плавно. Ми очікуємо, що за підсумками цього року ставка знизиться ще на 2-2,5% , а початковий внесок в середньому опуститься до 25-30%", - вважає Кшиштоф Кужбік з банку "Форум".

"Цього року умови іпотеки будуть лише потроху поліпшуватися, але бажаючих взяти іпотечний кредит не додасться. Цього не дозволить низька платоспроможність потенційних позичальників", - погоджується з колегою президент Українського аналітичного центру Олександр Охріменко. Деяким порятунком для майбутніх позичальників, на думку експерта, може стати активізація роботи Державної іпотечної установи, чий капітал держава збільшила на 2 млрд. грн., до 2,2 млрд. "Дуже хочеться вірити, що тепер ДІУ займеться цим рефінансуванням іпотечних кредитів. Якщо вони будуть рефінансувати по 11% і банки додадуть свою невелику маржу, у багатьох людей буде можливість взяти кредит під 14-15%", - сподівається Олександр Охріменко.

Для більш помітних зрушень в іпотечному кредитуванні потрібні серйозні зміни. Наприклад, для більшості наших банків, як і раніше, закриті зовнішні ринки капіталу. Вирішити цю проблему може підвищення рейтингів, для чого потрібне стабільне зростання ВВП, виконання вимог МВФ, погашення зовнішніх боргів. Якщо ми все це виконаємо і страховий рейтинг буде підвищуватися, тоді можна буде говорити про масову іпотеку під 12%. Але наші експерти вважають, що це стане реальністю не раніше 2012-2013 року.

Тетяна Надточій, директор департаменту роздрібного бізнесу АТ "Ерсте Банк"

Іпотека стане доступнішою для позичальників, коли знизиться ціна ресурсів, які залучають банки (депозити фізичних осіб) та посилиться конкуренція серед банків, тоді більше банків почнуть видавати іпотечні кредити і ціни на ці кредити будуть більш привабливі.

Олександр Охріменко, президент Українського аналітичного центру

Доступною іпотека стане не раніше 2013 року. У 2011-му можна говорити лише про те, що частково покращаться умови кредитів, але бажаючих взяти іпотечний кредит не додасться. Точніше, взяти іпотеку не дозволить низький рівень платоспроможності і кредитоспроможності більшості потенційних позичальників.

Що до ставок, то хочемо того чи ні, але банкам все ще необхідно буде компенсувати збитки за старими іпотечними кредитами, а для цього в ставки по нових позиках доведеться закладати "плату за збитки за старими кредитами". У результаті реальні ставки по іпотеці нижче 18% в 2011 році не опустяться.

Кшиштоф Кужбік, член правління з роздрібного бізнесу Банку Форум Commerzbank Group

Ми не очікуємо буму іпотечного кредитування в 2011 році. Великий прорив вже був здійснений минулого року. Зараз умови кредитування адекватні вартості ресурсу на ринку і макроекономічними показниками національної економіки. Подальша лібералізація умов буде протікати плавно, і за підсумками поточного року складе 2-2,5% падіння за відсотковою ставкою і досягнення середньоринкового рівня в 25-30% щодо початкового внеску.

Антон Одарюк

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

Сервіс підбору кредитів
  • Надішліть заявку
  • Дізнайтесь про рішення банку
  • Підтвердіть заявку та отримайте гроші
грн
Замовити кредит онлайн
В Контексті Finance.ua