Нерухомість-2011: торг можливий... — Finance.ua
0 800 307 555
0 800 307 555

Нерухомість-2011: торг можливий...

Нерухомість
5622
Ситуація з вартістю житла в Києві цього року нагадуватиме маятник: невелике просідання до весни, потім плавний підйом - сезонне пожвавлення. В головному експерти майже одностайні: підстав для зростання цін на столичне житло в 2011-му немає. Адже ставки за іпотекою далекі від доступних, а законодавчі зміни не обіцяють нічого хорошого для малого і середнього бізнесу - основного споживача ринку житла. На думку аналітиків, у випадку збереження економічної ситуації на поточному рівні сценарій розвитку ринку буде подібний на торішній.
Підсумки ринку житла минулого року
А ось підсумки минулого року агентства нерухомості і консалтингові компанії підвели по-різному: за підрахунками одних, середня вартість житла на вторинному ринку Києва знизилася на 8%, на первинному - на 13%. Інші зафіксували підвищення вартості вторинного на 7%. Така розбіжність може говорити про те, що щомісячні коливання в ту або іншу сторону складали всього 0,5-1%, що дає підстави стверджувати про стабілізацію цін на житло.
Проте, незважаючи на демонстративні виступи деяких агентств нерухомості, що побачили торішнє зростання всіляких показників, чи то кількість операцій або підвищення цін, ріелтори визнають, що 2010 рік був одним із найдепресивніших періодів для ринку нерухомості.
Кількість операцій ще не дотягує до докризових показників, а в більше 90% випадках житло купували для власного проживання. Але при цьому відсутність на ринку спекулянтів зовсім не ознака його "хворобливості", стверджують експерти.
За різними даними, на кінець минулого року середня вартість житла на вторинному ринку склала 1795-2170 дол./кв.м, на первинному - 12972 грн./кв. м.
У мережі агентств нерухомості Real Druzi відзначили, що протягом всього року заявлені ціни плавно знижувалися, за винятком другого кварталу, коли спостерігалося їх підвищення. За рік найістотніше ціна пропозиції знизилася в Дніпровському і Шевченківському районах, водночас, незначне зростання вартості житла спостерігалося в Голосіївському районі столиці.
Найменше за рік знизилася середня вартість пропозиції в найбільш затребуваному сегменті однокімнатних квартир - на 7%, за дво- і трикімнатними квартирами зниження склало 9% і 10%.
За даними компанії, в структурі пропозиції квартир у 2010 році відбулися деякі зміни. Зокрема, кількість пропозицій за рік зросла на 64%. До кінця року сумарне збільшення частки однокімнатних квартир на ринку склало 4%, в порівнянні з початком року. Водночас, частка двокімнатних квартир на ринку за цей період знизилася на 2%. Таким чином, в кінці грудня пропозиція однокімнатних квартир складала 30%, двокімнатних - 35%.
Минулого року найбільший попит мали квартири в ціновому діапазоні 50-75 тис. дол., а частка операцій за ними склала більше 60%. На другому місці в структурі попиту був ціновий діапазон 75-100 тис. дол., третю позицію зайняло житло вартістю 100-150 тис. дол.
Дежавю-2010
За відсутності економічних катаклізмів експерти обіцяють відносну цінову стабільність і в нинішньому році, про кризові скачки вартості житла можна забути.
"Немає передумов для того, щоб ціни зростали. Основний споживач - малий і середній бізнес. А перспектив для його розвитку ніяких немає. Відповідно, і говорити про підвищення вартості житла не варто. Немає ресурсу", - вважає президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов.
Президент СФНУ чекає просідання цін на 1,5-2% до весни, а з приходом весняного сезону і пожвавлення - незначне зростання вартості житла. В цілому, за його словами, ситуація протягом року залишатиметься практично незмінною.
За словами голови національної ради Ріелторської палати України Олександра Бондаренка, депресивні настрої на ринку нерухомості, в першу чергу, пояснюються негативними очікуваннями щодо погіршення загальної економічної ситуації та умов роботи, зокрема у зв`язку з ухваленням Податкового кодексу, у середнього класу, представники якого є основними покупцями житлової нерухомості.
На думку директора девелоперської компанії "Герц" Валерія Кирилка, очікування прогнозованого деякими експертами двократного зниженні цін на житло цього року не виправдаються.
"В економ-класі заявлені ціни продовжать плавне зниження. Виняток становитимуть нове вторинне житло і будинки, які знаходяться на популярних масивах", - уточнили в компанії Real Druzi.
До речі, незважаючи на заяви про те, що мінімальна ціна квартири в столиці складає 60 тис. дол., в оголошеннях про продаж досі можна знайти "гостинку" за 38 тис. дол., "хрущовку" за 45 тис. дол., однокімнатну за 57 тис. дол. у спальних масивах. Найдешевше житло зосереджене в Академмістечку, на Воскресенці, Вітряних горах, в Новій Дарниці і на Лісовому масиві.
За прогнозами фахівців компанії, за підсумками року зниження вартості житла в Києві буде зіставне з торішніми показниками і складе до 10%.
Ті, хто цього року зважаться на покупку квартири, особливо на вторинному ринку, можуть розраховувати на торг (минулого року він складав близько 20% вартості квартири), оскільки основною рушійною силою продажів, як і раніше, будуть власні заощадження потенційних покупців. Ріелтори все ще впевнені, що їхніх об`ємів вистачить на те, щоб забезпечити продаж хоч би на торішньому рівні.
У Real Druzi вважають, що саме за рахунок збереження розміру торгу кількість операцій купівлі-продажу житла в 2011 році зросте. При цьому істотних зсувів у структурі попиту і пропозиції не очікується.
За оцінками експертів, на кількості операцій деяким чином можуть також позначитися анонсовані рядом великих банків іпотечні програми з привабливішими умовами.
"Зараз 80% покупок відбуваються за заощадження громадян. Попит обмежений, платоспроможний попит низький, а пропозиція перенасичена. Поки іпотека не стане масовою, ситуація не зміниться", - відзначив В.Кирилко.
Іпотека не для бідних...
Експерти не очікують появи цього року іпотечних програм в бюджетному сегменті житла. Банки ж заявляють в основному про старт програм іпотеки для купівлі житла бізнес-класу.
"Банки перевіряють платоспроможність. Вони охочіше дадуть кредит людині з вищими доходами, яка купить житло бізнес-класу за 200-300 тис. дол., ніж за 50 тис. дол. Специфіка цього бізнесу - кредитувати дороге", - відзначив Кирилко.
У появі доступної іпотеки на житло економ-класу сумнівається і фінансовий аналітик компанії "Простобанк Консалтинг" Володимир Паюк.
"Банки не готові видавати кредити на бюджетне житло в першу чергу тому, що ліквідність його досить низька, а пропозиція такого житла істотна. Відповідно, продати його швидко буде складно", - вважає він.
Як й інші експерти, Паюк покладає надії на заощадження людей. "Депозитний портфель істотно зріс і тенденція до зниження ставок існує, відповідно, населення може відкладати гроші на достатньо високий на сьогодні первинний внесок. Можливо, первинний внесок знижуватиметься цього року. Ймовірно, невеликими темпами банки пропонуватимуть якісь додаткові програми з плаваючою ставкою", - пояснив аналітик.
За даними "Простобанк Консалтинг", в 2010 році середня ефективна ставка іпотечного кредитування купівлі житла на вторинному ринку Києва знизилася на 7 процентних пункти (п.п.) - до 19,5-20% річних в гривні, на первинному ринку столиці - знизилася на 3,5 п.п. - до 19%. Середній термін кредитування складає 10 років, а первинний внесок на вторинне житло - від 50%, на первинне - 40%. Максимальна сума кредитування на кінець 2010 року складала 450 тис. грн. - 1,5 млн. грн.
Як відзначив Паюк, процентна ставка на первинному і вторинному ринках практично однакова за рахунок того, що "первинку" кредитує менше банків. А внаслідок того, що на первинному ринку банки часто кредитують тільки свої об`єкти, ставки можуть бути навіть трохи нижчі.
Кількість банків, що видають іпотеку на покупку житла на вторинному ринку, минулого року зросла в чотири рази - до 24-25 банків, а кількість іпотечних програм збільшилася в шість разів - до більше 45 програм на кінець 2010 року. На "первинці" кількість банків, що видають іпотеку зросла в 2,8 рази - з 3-4 банків на початок 2010 року до 13-14 банків до кінця року. На кінець 2010-го банки пропонували більше 30 іпотечних програм для покупки житла на первинному ринку Києва.
Паюк відзначив, що минулого року з`явилися пропозиції щодо кредитування купівлі житла на первинному ринку в цілому, крім програм за конкретними об`єктами, будівництво яких кредитували банки.
"Частина програм - під конкретні проекти, частина банків кредитує первинку, коли людина може сама вибрати собі житло", - додав він.
Цього року експерти очікують зниження процентних ставок за житловою іпотеці на 1-2 процентних пункти - до 17-18%.
"Зниження може скласти 1-2 п.п до кінця року. Тому що на даний момент ставки за депозитами дуже сильно впали з початку минулого року. Але все-таки банки працюють на різниці, і знижувати ставки ще більше - не є рентабельно. Один-два процентних пункти - дуже оптимістичний прогноз", - вважає Паюк.
А ось на 2012 рік експерти покладають надії, пов`язані з початком зростання посткризи і, відповідно, припускають підвищення вартості житла.
Зінаїда Блок
За матеріалами:
УНІАН
Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Підпишіться на нас