3118
Перекредитування іпотеки: чи є шанс?
— Кредит&Депозит
Дуже принадно взяти сьогодні кредит на придбання житла, а через декілька років змінити банк-кредитор, а з ним і надхмарні ставки за кредитом на менші. Чи варто розраховувати на рефінансування іпотечного кредиту і до яких "сюрпризів" варто підготуватися - дізнавався Prostobank.ua.
Два роки тому, в жовтні-2008 за даними дослідження компанії "Простобанк Консалтинг", 12 банків з 50-ти найбільших за активами пропонували програму рефінансування іпотечних кредитів. Сьогодні на ринку в епоху надхмарних ставок з іпотеки пропозицій з рефінансування нам знайти не вдалося. Але оскільки ставки по кредитах на придбання житла поступово знижуються, та поява таких пропозицій - всього лише питання часу. Та є важливі особливості рефінансування, про які потрібно знати вже сьогодні, - як тим, хто вже взяв іпотечний кредит під високу ставку і розраховує перекредитуватися пізніше, коли ставки впадуть, так і тим, хто лише збирається брати кредит на житло.
Це зможе не кожен
Стандартна схема перекредитування виглядає, як правило, таким чином. "Клієнт, який узяв іпотечний кредит в одному банку, звертається в інший банк з проханням про видачу нового іпотечного кредиту під ту ж заставу. Банк видає клієнту новий кредит, який використовується для погашення старого шляхом перерахування всієї суми кредиту в перший банк. Застава (квартира або будинок) перереєструвалася на "новий" банк і продовжує служити засобом забезпечення кредиту, а клієнт починає розплачуватися по "новому" кредиту за новою, нижчою відсотковою ставкою", - пояснює Максим Кошевцов, керівник індивідуального бізнесу Всеукраїнського Банку Розвитку.
На перший погляд все просто, єдина складність - це перехід заставної квартири-забезпечення по кредиту від одного банку до іншого. "Як правило, видача нового кредиту і погашення старого відбувається одноразово, за заздалегідь обговореним сценарієм між банками, позичальником і нотаріусом", - відзначає Сергій Павлов, начальник відділу "Житло в кредит" департаменту індивідуального бізнесу Українського Бізнес Банку.
Тому не дивно, що традиційне рефінансування має відбуватися з відома того банку, в якому ви взяли кредит. "У момент оформлення операції нотаріус, який оформляв першу іпотеку, повинен оформляти і другу. Іпотечна застава за листом банку (первинного кредитора) про зняття заборони зі своєї застави передається в іпотеку другої черги. А після того, як видається новий кредит і погашається попередній, застава виходить з-під забезпечення за закритим кредитним договором і стає звичайною заставою по кредиту, виданому за програмою рефінансування", - розповідає Антон Шаперенков, директор департаменту маркетингу роздрібного бізнесу VAB Банку.
Як правило, для проведення рефінансування вищезазначеним способом вам навіть доведеться запитати письмово згоду банку, в якому ви брали кредит, - адже у нього в заставі ваша квартира. І обійти цю умову практично неможливо. "Здійснити перекредитування без згоди банку, в якому узятий кредит, не можна. Це прописано у всіх кредитних договорах, і нотаріус, який оформляє іпотеку, завжди звертає на це увагу", - попереджає Антон Шаперенков.
На цьому етапі бажаючі перекредитуватися можуть зіткнутися з першою проблемою на своєму шляху: не всякий банк дасть згоду на перекредування. Така позиція банків недивна: вони не зацікавлені віддавати тих клієнтів, які добре погашають кредит, адже установа втрачає свої доходи. За словами експертів, багато банків швидше погодяться на індивідуальну програму реструктуризації іпотеки, змінивши умови вашого договору: наприклад, продовживши термін кредиту на додаткові 5-10 років, що зменшить щомісячний платіж по кредиту (але збільшить загальну переплату банку).
Prostobank.ua обдзвонив банки, що надають іпотечні кредити на придбання нерухомості на вторинному ринку житла в жовтні-2010 і запитав, чи дозволяє фінустанова після декількох років користування кредитом рефінансувати його в іншому банку? Жоден співробітник банку не відповів відмовою. Правда, в одній установі нам чесно призналися, що "на 100% гарантувати не можуть". Але в інших навперебій стверджували, що "можна, іпотечний договір цього не забороняє", "оскільки ви все одно повністю погашаєте кредит за рахунок кредитних коштів іншого банку, то це йде як повне "достроково". А один представник одного банку взагалі запропонував в разі падіння ставок з іпотеки "подати заявку в банк на пониження ставки, і якщо він вже відмовить, то тоді можна перекредитуватися в іншому банку".
Незважаючи на твердження банківських консультантів, що рефінансування можливе, не забудьте вивчити ваш кредитний договір на предмет того, чи немає в ньому пункту, що забороняє перекредитування, а також які умови дострокового погашення кредиту (наприклад, в жовтні-2010 в 2-х банків, що кредитують покупку іпотеки, ми виявили комісії за дострокове погашення).
Втім, якщо дійде до рефінансування, і ваш банк буде не згоден вас "відпустити", у вас буде ще один шанс на перекредитування, хоч і слабкий: це залежатиме від банку, чиїм позичальником ви збираєтеся стати. "Враховуючи схему перекредитування зовсім обійти банк-первинний кредитор навряд чи вийде саме на етапі оформлення застави другої черги. В такому разі багато залежатиме від нового банку-кредитора, наскільки він буде готовий узяти на себе ризик фактично беззаставного кредиту нехай навіть на дуже короткий час (в межах 1-2 днів)", - відзначає Тарас Блощаневич, начальник управління роздрібних клієнтів департаменту активних операцій банку "Київ". "Рефінансування без згоди банку здійснити можна, якщо новий банк готовий піти на ризик і видати кредит позичальнику з відкладальною умовою надання забезпечення (що, як правило, неприйнятно для банків). Якщо хороший клієнт вибирає інший банк і йде - це завжди неприємно", - підтверджує Сергій Павлов. При цьому виникає забавне протиріччя - банки будуть раді позбавитися лише від неблагонадійних позичальників, а якраз таких клієнтів не захочуть рефінансувати нові фінансові установи.
Якщо хочеш - заплати
Ще одна особливість рефінансування, яка може стати для вас несподіванкою, - це додаткові фінансові витрати. Цілком можливо, що вам доведеться заплатити новому банку комісії за розгляд кредитної заявки, видачу кредиту, за відкриття і ведення позикового рахунку. "Додаткові витрати будуть пов'язані з нотаріальним оформленням договору застави, внесенням до державних реєстрів обтяжень майна інформації щодо предмету застави, витратами зі страховки, оскільки необхідно в договорі страхування змінити найменування вигодоотримувача (з одного банку на іншій) або застрахувати предмет застави, якщо він не застрахований. Крім того, попередній банк може встановити комісію за надання дозволу на повторну заставу", - додає Оксана Адаменко, заступник начальник управління супроводу кредитних операцій Південкомбанку. Тонкощі, пов'язані зі страховкою, заслуговують на окрему згадку. "Страховка - це єдине, на чому можна заощадити, - переконаний Тарас Блощаневич. - Із страховою компанією, швидше за все, можна буде домовитися без додаткових витрат - там просто станеться зміна вигодоотримувача". Втім, цей закон - не універсальний. Може статися, що новий банк зажадає оформлення полісу в іншій СК, акредитованій в установі.
Але і на цьому можливі фінансові "сюрпризи" не закінчуються. "Банк в обов'язковому порядку проводить перевірку об'єкту нерухомості, що передається в заставу, і може оцінити його нижче, ніж банк позичальника", - попереджає Максим Кошевцов.
Тому експерти радять перш ніж наважуватися на рефінансування, ретельно підрахувати можливу вигоду від цього і пам'ятати універсальний закон: якщо ставки в обох банках розрізняються менш ніж на 3 відсоткові пункти, то рефінансування точно не має сенсу.
А може, краще плаваюча ставка?
Хороший вихід для прибічників точки зору, що іпотека скоро значно подешевшає - скористатися кредитом з плаваючою ставкою. Адже в такому разі зі здешевленням ресурсів для банку знижуватиметься ставка за кредитом - і необхідність в рефінансуванні відпаде. А це у свою чергу призведе до того, що не доведеться оплачувати додаткові витрати при оформлення нового кредиту.
До речі, експерти вважають, що першими програми рефінансування запустять саме банки, що пропонують плаваючу ставку з іпотеки. "Ті банки, які пропонують сьогодні кредити з плаваючою відсотковою ставкою, думаю, скоро пропонуватимуть і рефінансування, бо це дає можливість залучити клієнтів з хорошою кредитною історією. А каналів оримання нових клієнтів не так багато на цьому ринку", - упевнений Антон Шаперенков. - Я б рекомендував позичальникам брати іпотечний кредит за плаваючою ставкою без яких-небудь надій на рефінансування, розуміючи, що ставки по кредитах на період іпотеки можуть як знижуватися, так і піти вгору, якщо буде дорожчання вартості залученого ресурсу".
Втім, саме така непередбачуваність плаваючої ставки пов'язана з ризиками: якщо у вас немає упевненості, що в найближчі 20-30 років фінансової кризи не буде, відповідно, ресурси для банку не подорожчають, тоді ваш вибір - саме стабільна ставка, яку поки банкам підвищувати в односторонньому порядку заборонено законом. А потім, можливо, - рефінансування, коли банківська система оправиться від кризи. Головне, не забудьте заздалегідь запевнитися в згоді банку на цю процедуру. "Банки в разі зміни ринкової ситуації, швидше, будуть готові вести переговори про зниження ставки шляхом реструктуризації заборгованості, ніж відпускати хорошого, дисциплінованого клієнта", - вважає Тарас Блощаневич, начальник управління роздрібних клієнтів департаменту активних операцій банку "Київ".
Аліса Лісицина
За матеріалами: Простобанк Консалтинг
Поділитися новиною
