Будівельникам з нового року дадуть грошей, але чи буде житло дешевше? — Finance.ua
0 800 307 555
0 800 307 555

Будівельникам з нового року дадуть грошей, але чи буде житло дешевше?

Нерухомість
1992
Уряд сушить голову над тим, як полегшити життя забудовникам і покупцям нерухомості. Процедури видачі дозволів стануть простішими, приватних інвесторів - потенційних покупців житла, захищатимуть від шахраїв, і, найголовніше, ініціюються процедури, які дозволять понизити вартість квадратного метра з нинішніх $1000-2000 до максимум $500. Механізми, що дозволяють все це здійснити, містяться в Містобудівному кодексі, що готується до другого читання в парламенті. Але що окрім регуляторних заходів варто зробити, щоб нерухомість в Україні стала доступнішою? Розбирався портал "Політика і гроші".
Дуже дорогі гроші
Торік будівельники змогли здати в експлуатацію лише 6,4 млн кв. метрів житла, що на 40% менше, ніж в докризовому 2008 році. Останні статистичні дані показують, що цього року будівництво залишиться на низькому рівні і йому знадобиться мінімум рік-два для нарощення обсягів будівництва.
Правда, ще на початку літа глава Мінрегіонбуду Володимир Яцуба був налаштований досить оптимістично і заявляв, що побудувати зможуть навіть більше 8 млн квадратів. Правда, ця заява прозвучала ще до липневого секвестру бюджету, який ці слабкі надії швидко поховав, скоротивши витрати на будівництво на 650 млн грн.
Як відзначають експерти, зараз галузь застигла на самому "дні" попиту. До того ж реальних механізмів кредитування житла не пропонує ні держава, ні банки. В держави грошей просто немає. А поточні банківські процентні ставки в розмірі близько 20% залишаються непідйомними як для будівельників, так і для населення. Відповідно, у людей немає коштів, щоб купувати, а в компаній немає виручки і можливості у встановлені раніше терміни завершувати роботи на відкритих майданчиках і починати нові проекти.
Банки ж поки не можуть запропонувати інших умов учасникам ринку через борги багатьох позичальників. Виходить замкнуте коло недофінансування: банки мають гроші, але за відсутності надійних позичальників ризики для кредитування настільки високі, що це виражається в надхмарних відсотках, через які багато компаній і приватних інвесторів не можуть дозволити собі взяти кредити.
За даними рейтингового агентства "Кредит-рейтинг", за півроку обсяг простроченої заборгованості збільшився на більш ніж 7,5 млрд грн. і склав понад 10% від загальної кількості виданих кредитів. Найчастіше проблеми в банків виникають з такими галузями, як сільське господарство, транспорт, переробна промисловість, але лідером у боргах залишається будівництво.
Обіцянки не виконуються
Тут саме час пригадати передвиборну обіцянку Віктора Януковича про відродження іпотечного кредитування, та ще і з небувалою раніше річною ставкою за користування кредитами - не більше 7%. Подібні ставки на іпотеку, а в деяких країнах і нижчі, діють зараз в Європі. У Швейцарії, наприклад, максимальна фіксована ставка становить всього лише близько 3%. А в проблемній Греції, яка декілька місяців тому балансувала на межі дефолту, іпотечний кредит можна взяти під 8% річних.
Представники українських банків тим часом стверджують, що в кращому разі наступного року можна буде добитися зниження ставок максимум до 15%. І це за умови, що наша економіка більше не буде схильна до якихось форс-мажорів.
Другим ключовим для будівельників моментом, окрім відсутності коштів, є правила гри, що діють на ринку. На сьогоднішній день оформлення всієї необхідної дозвільної документації на будівництво може тривати більше року - 475 днів. Не дивно, що Україна займає в рейтингу Світового банку по легкості ведення 181 місце серед 183 країн світу.
Аналогічна ситуація ще і в оподаткуванні - наприклад, з нечуваними поверненнями ПДВ. Не секрет, що через величезні зовнішні борги держави, ПДВ повертається компаніям папірцями - держоблігаціями, а не живими грошима.
В той же час варто пригадати намір уряду забезпечити повернення грошей в економіку протягом 60 днів. Нові правила мають бути зафіксовані в Містобудівному кодексі (№6400 від 18.05.2010), проект якого в листопаді буде представлений парламенту вже на друге читання. Таким чином, якщо кодекс приймуть і він набере чинності, будівельники можуть розраховувати на повернення живих грошей в галузь вже з нового року.
Бюрократії буде менше, але за це доведеться заплатити
Містобудівний кодекс стане головним регулятором відносин між всіма суб'єктами будівельної галузі. Згідно з документом, в Україні має бути розроблена генеральна схема планування територій терміном на 20 років. На неї повинні будуть спиратися місцеві органи влади при детальному плануванні розвитку своїх територій, а також дорожні служби при проектуванні трас.
При необхідності в цей документ допускається вносити зміни у вигляді окремих законів. В рамках цього планування чиновники зобов'язані будуть виділяти перспективні для будівельників зони і чітко визначати їх цільове призначення - комерційна діяльність, виробництво, житло, рекреація.
Як відзначила заступник виконавчого директора Української будівельної асоціації Валентина Мандрик, на основі комплексних планів територіального розвитку, які включають зонування, формуватимуться майданчики під будівництво на аукціон. Тобто по кожній ділянці буде чітко визначений регламент будівництва - функціональне призначення, площа, поверховість, щільність забудови, відстань від сусідніх споруд і низка інших критеріїв.
Після оформлення земельних відносин "інвестору не потрібно буде надалі залежати від рішень сесій, бігати по інстанціях для погодження, а також він зможе отримати нормальні адекватні для будівництва технічні умови. Йому досить буде звернутися, наприклад, в управління архітектури і подати заяву з викладом своїх намірів. Протягом 30 днів цей орган повинен забезпечити його всіма необхідними технічними умовами.
"Після цього почнеться вже проектування, експертиза (за бажанням інвестора) і затвердження проекту замовником, а потім - період будівництва і введення в експлуатацію. Таким чином, ми захистимо інвестора від контакту з чиновниками і такими монополістами, як "Київенерго", водоканали, "Київгаз", - підкреслює Валентина Мандрик.
За це інвестор, правда, повинен буде заплатити певну фіксовану суму, яку встановить Кабінет Міністрів. Отже, захист від бюрократії коштуватиме грошей. Яких саме - поки невідомо. Зате в результаті, за твердженням експертів, забудовники зможуть швидко приступити до роботи - не протягом півтора-двох років, як зараз, а всього через пару місяців. І що найголовніше - кінцева ціна одного квадратного метра, завдяки усуненню корупційних схем, стане прийнятною для споживача - в середньому близько $500 по Україні, стверджують експерти.
Держава готова поручитися
Ще одна цікава ініціатива, яку уряду також запропонували експерти будівельної галузі, полягає у випуску державних житлових сертифікатів, за якими ціна одного квадрата може скласти ще менше - $400. Суть в тому, що держава випускає цінні папери, які дають право на придбання квадратних метрів.
"Головне те, що їх можна купувати поступово і нагромаджувати, оскільки папір буде довгостроковим. Вартість одного сертифіката прирівнюватиметься до одиниці будівництва нерухомості, які будуть розбиті на серії. Тобто це будуть умовні квадратні метри в різних класах житла", - пояснює Наталія Доценко-Білоус, адвокат, старший юрист Юридичної фірми "Василь Кисіль і Партнери".
При накопиченні сертифікатів у кількості, що дорівнює третині вартості квартири, можна буде вже закріпити за собою певну квартиру. Поки квартира не викуплена, цінні папери даватимуть процентний дохід. А якщо їх власник передумав купувати житло, він зможе вільно продати сертифікати і заробити ще і на різниці.
Такий механізм будівельники вже давно лобіюють, розуміючи, що вони завжди матимуть можливість доступу до "довгих грошей". В той же час, цей механізм має і низку недоліків. Наприклад, не визначені механізми, за якими нежитлова площа нерухомості буде відокремлена від житлової площі, - тобто, щоб, умовно кажучи, придбати по сертифікатах балкон в квартирі, у покупця мають бути різні сертифікати - на житлову і нежитлову площу, причому сертифікати різні за ціною, адже балкон коштує дешевше, ніж кімната.
Ще одне питання: як повинен розплачуватися покупець за квартиру, якщо у нього сертифікатів буде на 20 кв. м, а площа квартири, скажімо, 30 кв. м? Механізми доплати живими грошима і захисту інвестицій покупця також не розроблені. Не виключені також і ситуації, коли два або три покупці "застовплять" за допомогою сертифікатів за собою в одному і тому ж будинку одну і ту ж квартиру: як в такому разі вони її ділитимуть після здачі будинку в експлуатацію, не ясно. А нести відповідальність за таку ситуацію самі будівельники, ясна річ, не хочуть, думаючи лише про гроші.
Недовіра покупців
Мало того, такий механізм навряд чи викличе довіру в населення. Українці свого часу обпеклися на довірі до держави, коли всі вклади в колишньому Сбербанку СРСР згоріли.
В той же час Наталія Доценко-Білоус стверджує, що запропонована фінансова модель виключає інфляційні ризики, бо при використанні сертифікатів передбачена прив'язка їх вартості до ціни на кінцевий товар - квадратний метр. До того ж, "коли цінний папір має державні гарантії, то презюмується потенційна можливість витребувати вкладені кошти або побудовану нерухомість", - підкреслює Доценко-Білоус.
Схожа система, за її словами, діє в Росії у вигляді житлових накопичувальних кооперативів. Вона дозволяє нагромаджувати гроші на спеціальному цільовому рахунку, які не можна відчужувати. У той же час пропозиція українських експертів з цінними паперами дає більше маневрів в розпорядженні своїми заощадженнями.
Інфляція квадратного метра
З іншого боку, незрозуміло, чому експерт стверджує, що до інфляції квадратні метри не схильні. На думку порталу "Політика і гроші", квадратний метр давно і наполегливо знецінюється як в Україні, так і в світі. Інфляція квадратного метра - в наявності!
Мало того, світова фінансова криза почалася саме з того, що похідні цінні папери (деривативи) в США були забезпечені нерухомістю, яка різко почала дешевшати. Падіння вартості квадратного метра стало причиною знецінення випущених цінних паперів, банки Америки отримали величезні збитки, припинили кредитування, частина найбільших банків і компаній розорилася, що і позначилося згодом по всьому світу.
Таким чином, до введення в українській галузі механізму, що ґрунтується на тому, що квадратний метр ніколи і ні за яких умов не знецінюватиметься, потрібно ставитися дуже обережно. Це вже наочно продемонстрував приклад іпотеки в США.
На все воля уряду
Є і ще один момент, який також не сприяє розвитку будівництва в країні, - все упирається в політичну волю, що набила вже всім оскому. Стосовно системи житлових сертифікатів, ідея дістала схвалення уряду, але коли буде визначено коло відповідальних установ і внесені необхідні зміни в законодавство - невідомо.
"Для відновлення економіки, зокрема будівельного сегменту, впровадження даної програми має ключове значення, яке не поступається за своєю значимістю прийняттю Податкового кодексу. Та з огляду на те, що законодавчий орган ще не до кінця усвідомив, кому і які політичні дивіденди принесе дана програма - ми змушені чекати", - говорить Наталія Доценко-Білоус.
Що стосується спрощення видачі дозвільної документації, Валентина Мандрик відзначає, що окрім прийняття Містобудівного кодексу, потрібен ще й контроль за його виконанням. "Оскільки в більшості випадків, на жаль, чиновники ігнорують виконання законів. А взагалі нам потрібна кардинальна реформа законодавства, яке регулювало будівельну галузь", - говорить експерт.
Політична складова залишається одним з основних чинників в розвитку будівельної галузі. Його вплив яскраво можна відстежити на прикладі девелоперської компанії ICD Partners, яка ще навесні цього року, не чекаючи жодних законодавчих змін, заявила про можливість побудувати житло вартістю $400 за квадратний метр.
За словами генерального директора компанії Максима Письменюка, здешевити будівництво можна, використовуючи нові європейські технології. Але зараз в зв’язку з виборами до місцевих органів влади в компанії виникла безліч питань щодо оформлення земельних ділянок під будівництво.
Директор Німецько-українського будівельного центру Києва Торальф Вайзе відзначає, що будь-яка зміна політичної ситуації негайно відображається на будівництві і так бути не повинно. "Будівельникам варто було б не втручатися у велику політику, а політикам - дистанціюватися від впливу на те, якому будівельному об'єкту бути чи не бути", - говорить він.
В той же час, як у нас вже давно сформувалося будівельне лобі, що відстоює інтереси крупних компаній, на думку Торальфа Вайзе, оздоровлення будівельного сектора може статися лише, якщо ринок спиратиметься на малі і середні підприємства. У тій же Німеччині 90% галузей представляють невеликі фірми з штатом не більше 10 осіб. Таким чином, ризики рівномірно розподілені між тисячами компаній. Така структура повністю виключає ситуацію, коли через проблеми у декількох учасників ринку страждає вся галузь і споживач. Не дивно, що на сьогоднішній день німецький будівельний ринок, в порівнянні з українським, перебуває на підйомі.
Спекулянтам - бій!
Але найголовніше, чого бракує українському будівельному ринку - це розуміння того, для кого він працює, для кого будує. Поки банки давали гроші, орієнтиром для будівельників були фактично спекулянти, що накручували вартість квадратних метрів, і ті небагато українців, в яких фінансові можливості дозволяли вступити в цю божевільну гонку. Зараз у забудовників настало легке прозріння, яке може дуже швидко розсіятися з вливанням чергової порції фінансів.
Припустімо, уряду вдасться полегшити життя будівельним компаніям - спростити дозвільну систему, здешевити житло і підстебнути попит. Допустимо, вийде відродити іпотечне кредитування і знизити ставки, як для фізичних осіб, так і для забудовників. Але де гарантії того, що ціни не стрибнуть в черговий раз?!
Адже якщо послухати ріелторів, то зараз ціни на житло завмерли лише завдяки відсутності іпотеки і варто лише їй відновитися, як апетити спекулянтів знову прокинуться. Що робить уряд, аби протистояти тенденції спекуляцій з нерухомістю? Нічого! Навіть введення горезвісного податку на нерухомість не вирішить проблему спекуляцій - схеми відходу від поки що неіснуючого оподаткування давно знайдені спекулянтами.
Основна ж будівельна проблема для України так і не вирішена: головний упор влада робить на обсяги введених в експлуатацію квадратних метрів, а не на кінцевого споживача, для якого все це і будується.
За матеріалами:
Фiнансовий Захист
Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Підпишіться на нас