12016
Що насправді відбувається із вітчизняним ринком нерухомості?
— Нерухомість
Якщо поглянути на динаміку цін за останній рік в основних містах України, стане очевидним: з різною активністю ціни продовжують знижуватись. Найбільше (на 7-18%) вартість квадратного метра просідає у найбільш економічно розвинених регіонах, де, як було визнано, нерухомість до кризи була максимально переоцінена.
Так, в Донецьку падіння цін на житло за останній рік (з вересня минулого - по вересень нинішнього) вже перевищило 16%. Схожа динаміка спостерігається і в одному з найдорожчих за вартістю житла місті - Одесі. Майже те ж саме маємо і в Луганську, і у Львові, і навіть у Вінниці. Ще більше падають ціни у Запоріжжі і взагалі рекордно - у Харкові, де цінове "просідання" вже перевищило 20%.
Трохи повільніше пікірують ціни хіба що в Києві, що, очевидно, можна списати на його столичний статус і все-таки більш глибокий психологічний шок для власників квартир, які все ще не звикли до нових реалій. Падають, але поки не так стрімко, як в інших мегаполісах, ціни і в Дніпропетровську. У той же час трохи вгору за останні півроку намагаються стрибнути ціни не у найбільших містах країни - Миколаєві, Полтаві, Сумах, Ужгороді, Херсоні, Хмельницькому, Чернігові. Щоправда, це переважно стосується найдешевшого сегменту житла - одно-та двокімнатних квартир.
Втім, головним температурним індикатором і, можна сказати, локомотивом ринку нерухомості в країні є Київ. Тут витрачаються найбільші суми на купівлю нерухомості і тут ринок завжди найбільш активний. Отже, станом на початок вересня середня вартість квадратного метра вторинного житла в столиці становить $ 1779 (дані статистики консалтингової компанії SV Development). Якщо ж відштовхуватися від даних декларованих цін квартир, виставлених на продаж в базі найбільшого в Києві агентства нерухомості "Благовіст" (ця компанія, за оцінками, контролює більше 2 / 3 угод на столичному ринку) - $ 2467 за кв. м.
Вже повнометражну однокімнатну квартиру в столиці можна легко купити за $ 50-60 тис. і навіть дешевше, якщо продавці дійсно мають намір продати. Правда, поки це віддалені від метро райони.
Аналогічні тенденції падіння цін фахівці відзначають також і відносно ринку нежитлової нерухомості - складських та офісних приміщень. Ціни в цьому сегменті вважаються одним із важливих індикаторів (а точніше - провісників) того, що відбуватиметься з цінами в цілому на ринку згодом. Якщо бізнес-активність падає або просто "лежить", значить, незабаром хвиля докотиться і до приватного сектора.
Втім, найбільш різко "просідає" зараз ринок заміської землі і котеджів. У липні середня ціна продажу 1 кв. м приватних будинків у передмісті Києва становила $ 1383. У порівнянні з червнем, їх вартість знизилася на 1%, а з початку року - на 12,6%.
Рівно два роки тому, на початку вересня 2008 року (тобто десь перед офіційним приходом кризи в Україну), середня ціна пропозиції столичної нерухомості досягла історичного піку - $ 3628 за кв. м (за статистикою "Благовісту" - близько $ 4205). Таким чином, зараз ціни на нерухомість всіх типів десь удвічі нижчі, ніж до кризи.
Головне питання сьогодні полягає в тому, багато це чи, як і раніше, мало?
Що приховують цифри статистики?
Весь 2009-й рік ринок квартир і приміщень для офісів по всій країні і в столиці стрімко летів донизу, в результаті чого в середині року був досягнутий рекордний мінімум кількості угод купівлі-продажу. Так, у серпні минулого року в столиці було здійснено всього близько півтори сотні операцій. Сьогодні цей показник, якщо вірити звітам ріелторів, відчутно більший. Так, в серпні цього року, за даними SV Realty, в Києві було укладено 707 угод купівлі-продажу вторинного житла (правда, в окремих місяцях зустрічаємо і показники близько 400 угод).
І все-таки, незважаючи на те, що серед ріелторів навіть у період кризи важко було відшукати тих, хто б не передрікав швидкого і дуже бурхливого зростання цін, багато макроекономічних симптомів та індикаторів сьогодні свідчать: ринок скоріше за все не досяг "дна".
Звичайно, ціни впали і тепер удвічі нижчі докризових, проте на кожного реального покупця на ринку, як зізнаються всі без винятку ріелтори, сьогодні доводиться, щонайменше, 10, а то і 20 пропозицій. Виходить, ціни, як і раніше, вкрай неадекватні реаліям і рівновагу ринку досі не знайдено.
Багато аналітиків вказують, що таке ненормальне співвідношення цін попиту - справа часу. Щоб власникам квартир психологічно звикнути до думки, що їхнє майно коштує вдвічі-втричі дешевше і, можливо, вже ніколи не дорожчатиме, як за часів "бульбашки", їм потрібен час. А також - довга відсутність покупців.
Так, з грудня 2009-го до березня цього року на ринку відбулась певна корекція вгору (очевидний прямий взаємозв'язок з президентськими виборами - спробами спекуляції на очікуваннях зростання цін після зміни влади). Невелике коливання також відбулося в травні і на початку літа. Однак у цілому з початку цього року спостерігається плавний, але досить чіткий спад (вартість реальних угод при підписанні контрактів купівлі-продажу, безсумнівно, ще нижча публічно декларованих цін).
За даними компанії "Благовіст", якщо в січні цього року середня вартість квадратного метра житла в столиці становила $ 2639, то на початок вересня вона - нижче десь на 7% ($ 2467).
Якщо поглянути на ситуацію у найближчій ретроспективі, то тенденція зниження цін триває, хоча кількість угод безумовно відчутно більша, ніж ще рік тому. Так, якщо в серпні 2010 року, за даними SV Development, у столиці укладено 707 угод купівлі-продажу вторинного житла (це на 7,9% менше кількості угод за липень-2010, що можна пояснити типовим річним спадом активності), то зараз кількість угод все-таки на чверть перевищує показник серпня минулого року.
Більш того, в січні-серпні на вторинному ринку житла в цілому укладено 6405 угод купівлі-продажу. А це аж на 75,5% вище показника за аналогічний торішній період.
Зростання зафіксовано і на "первинці". За даними SV Realty, на цьому ринку в серпні укладено 199 угоди, що хоча і на 5,7% нижче за показник за липень-2010, але на 38,2% вище серпня 2009-го. У січні-серпні укладено 1484 таких угод - це на 80,8% більше того ж відрізка часу у 2009 р.
Отже, цінове "дно" перейдено і перед нами зростання активності покупців?
Більш скептично налаштовані аналітики на це говорять приблизно таке: якщо врахувати, що майже весь 2009-й рік ціна пропозицій до продажу залишалася досить високою, зараз ми спостерігаємо лише перші ознаки більш адекватної ціни. І покупці, які вичікували, різко пішли у наступ.
Однак Рубікон ще не пройдено. Адже якщо врахувати, що кількість пропозицій на порядок перевищує наявний попит, і дуже багато квартир стоять на продажу вже більше року (або просто з продажу знімаються), підстав для подальшої корекції вниз більш ніж достатньо.
І дійсно, на сьогоднішній день є чимало прогнозів, які вказують на те, що чергове "просідання" ринку квартир може статися. Десь до весни-літа 2011-го.
Ці прогнози, перш за все, ґрунтуються на тому, що для стабілізації ринку нерухомості поки немає і не передбачається, принаймні, однією ключової передумови зростання цін - дешевих і доступних довгострокових кредитів. Будь-який здоровий погляд на речі показує, що ці кредити мають бути хоча б під 10-12% річних у гривнях і строком не менш ніж років на 20. Отже все те, що багато кредитних фінустанови в останні місяці подавали під виглядом нових іпотечних кредитних програм, розумніше трактувати, як типові маркетингово-рекламні ходи, мета яких - зайвий раз нагадати про роботу і навіть прогрес тих чи інших банків.
Гра на зниження
Під час спілкування із покупцями ріелтори, оператори ринку, цілком резонно для себе рекомендують нерухомість мерщій скуповувати і, зрозуміло, передрікаючи швидке і стихійне цінове зростання.
З одного боку, ріелтори і "підштовхують" продавців потроху знижувати вартість метрів, йти на торг і поступатися в ціні, оскільки вони зацікавлені хоч у якомусь русі ринку. Красивий аргумент для тих, хто продає - сотні квартир, які виставлені на продаж рік і більше тому, але при цьому практично не мають переглядів.
З іншого боку, ті ж ріелтори зацікавлені в більш високій ціні угоди, щоб більше заробити (середні комісійні за послуги агентства нині трохи вищі, ніж на піку цін, і складають близько 3,5-4% від суми угоди, що стягуються зазвичай з покупця, або навпіл з продавцем). Вони ж, безумовно, зацікавлені і в розігріві очікувань ринку, формуванні у громадян, які все ще мають в своєму розпорядженні вільні ресурси (або отримали їх в результаті продажу житла), чіткого переконання, ніби ринок от-от почне рости.
Заяви про зростання, підкріплені якимись локальними цифровими викладками цінових коливань звучать все частіше. Що навпаки наштовхує на не найкращі передчуття. Справа в тому, що ні в підсумковій статистиці самих ріелторів, ні в макроекономічних індикаторах, і навіть в поточній економічній політиці влади, будь-яких стимулів до зростання не проглядається.
Більш того, кілька шанованих фінансових установ та аналітичних структур відкрито пророкують неминучу і швидку корекцію цін. Так, згідно з нещодавнім аналітичним звітом німецького "Ерсте Банку", на вторинному ринку житлової нерухомості України неминуча тенденція до спаду, який почнеться вже ... ранньої осені.
Недавній попит на житлову нерухомість, що стабілізував ринок, на думку аналітиків банку, відбувався в основному за рахунок клієнтів, які використовували свої заощадження і знімали частину сум із депозитів, вважаючи, що ціни на житло досягли "дна". Проте зараз кількість таких клієнтів зменшується з кожною угодою. Відсутність доступного іпотечного кредитування і зниження реальних доходів населення є основними причинами, які останнім часом знову потягли ринок вниз після того, як підтримка, викликана короткостроковим попитом, пішла на спад.
Свої міркування аналітики "Ерсте Банку" також підкріплюють даними про те, що протягом останніх двох років тільки близько 10% покупців змогли заплатити повну вартість покупки відразу і без кредитів. Всі інші операції проводилися з використанням позик.
З урахуванням традиційної літньої стагнації на ринку, в "Ерсте Банку" очікують, що тенденція до зниження житлової нерухомості, почавшись із ранньої осені, в 2011 р. призведе до скорочення ринку, щонайменше, на 20%.
Основною причиною такого спаду буде, як видно зі звіту, відсутність купівельної спроможності і зростання побоювань громадян з приводу взагалі будь-яких великих витрат. Коли рівень цін в результаті вищевказаного "здування" задовольнить попит, аналітики "Ерсте Банку" прогнозують, що ринок почне стабілізуватися. У доповіді вказується, що якщо це і відбудеться, то не раніше, ніж у 2012 році.
Аналогічні прогнози зустрічаємо і в інших експертів, гідних довіри. Так, президент Союзу фахівців нерухомості (СННУ) Олександр Рубанов нещодавно озвучив свій прогноз, згідно з яким ринок житлової нерухомості стабілізується не раніше, ніж у січні-червні 2012 року. За його словами, на пожвавлення попиту може позитивно може вплинути поновлення іпотечного кредитування, яке, згідно з більшістю, оцінок відбудеться не раніше 2-го півріччя 2012. При цьому точно стверджувати, що це трапиться, саме в зазначені терміни теж не можна.
Старший фінансовий аналітик агентства "Кредит-Рейтинг" Роман Смаковський взагалі рекомендує тим, хто має вільні кошти, не поспішати з покупкою метрів в найближчий рік - якщо, зрозуміло, квартира купується в інвестиційних цілях, а не потрібна для житла. "У таких умовах інвестування в будівництво або купівлю житла з метою подальшого перепродажу або здачі в оренду є економічно малоефективним", - заявляє експерт.
На його думку, "у короткостроковій і середньостроковій перспективі більш імовірним видається поступове зниження цін, особливо на морально застаріле житло".
Що ж стосується активізації первинного ринку, на думку експерта, забудовникам вже "необхідно пропонувати доступні як за вартістю, так і за метражем квартири, а державі спільно з представниками галузі сформувати адекватні механізми гарантування своєчасного отримання громадянами житла в обмін на інвестиції в споруджувані об'єкти ".
До речі, саме серйозні проблеми у будівельних компаній, які заморозили або значно прострочили здачу багатьох об'єктів, не додають оптимізму тим, хто в колишніх умовах був би готовий інвестувати в житло. Якщо у забудовників такі проблеми, значить, всі чекають найгіршого і гроші їм не несуть. Якщо ринок просяде ще на кілька ступенів, то який сенс сьогодні купувати за нинішніми завищеними цінами?
Дуже багато що говорить про те, що вся політика нинішньої влади - від дій Нацбанку до інфраструктурних проектів Кабміну і навіть законодавчих, а також податкових новацій, - вже зараз спрямована саме на те, щоб з усякого роду бульбашками "на ринку нерухомості покінчити назавжди". І навіть більше того, ми посміємо припустити, будуть робитись спроби для того, щоб вартість житла продовжувала пікірувати й далі. У кінці-кінців, житло за доступними цінами - один з базових тез президентської програми Віктора Януковича.
І дійсно, з точки зору макроекономічних і фінансових балансів, певного якісного зростання не можна домогтись, якщо основну частку вільних грошей населення будуть і далі акумулювати у себе лише забудовники-спекулянти.
У числі затверджених президентом днями національних проектів є програма масового будівництва житла за ціною 3-4 тисячі грн. (Тобто $ 400-500) за квадратний метр. Сьогодні, нагадаємо, забудовники в середньому по Києву виставляють ціну втричі вищу (близько $ 1542).
У принципі багатьом фахівцям в нашій країні давно відомо, що 500 доларів і сьогодні є фактично собівартістю житла, включаючи всю проводку комунікацій і податки. Правда без урахування того, що в нинішні ціни були спочатку закладені дуже великі витрати на корупцію, тобто хабарі чиновникам.
Вважається, що для запуску масового будівництва недорогого житла досить максимально спростити дозвільну систему, щоб такі дозволи отримував будь-який бажаючий забудовник, чи то вітчизняний, чи іноземний. Мова не обов'язково повинна йти про будівництво в престижних районах і навіть нинішній межі міст, а про мікрорайонах, які можуть зводитися з нуля, як свого часу та ж Троєщина.
Модель формування пропозиції такого житла ще обговорюється, але одне зрозуміло: досить створити окрему компанію за участю держави, почати виділяти компанії безкоштовно землю, вона при рентабельності в 3-5% може вийти і на ціну в $ 500 за квадрат. Як тільки стане зрозуміло, що на ринок можуть почати масово викидатися такі квартири, всі інші компанії будуть змушені вгамувати і свої надмірні апетити.
Саме на це, очевидно, спрямована і перезавантажена нещодавно урядова програма "Доступне житло", яка хоч і потроху, але все-таки може надалі більш відчутно впливати на попит. Подейкують також і про те, що в Кабміні серйозно має намір допустити в Україну зарубіжні будівельні компанії, які зараз, випробовуючи через кризу дефіцит замовлень по всьому світу, готові будуть здавати під ключ житло за цінами, близьким до реальної собівартості - в $ 500-600 за кв.м.
Тим самим на будівельному ринку буде розігріватися НЕ ціновий ажіотаж, а більш жорстка конкуренція між забудовниками. Якщо хто-то з будівельних компаній в процесі цього збанкрутує (до речі, до цих пір в країні жоден великий забудовник не оголошував дефолтів, оскільки майже всім вдалось продовжити кредити банків, що, втім, теж ненадовго) - тим, нехай пробачать мене забудовники , краще для ринку. Масу житла недбайливих бізнесменів банки продадуть за борги без надприбутків, до яких звикли будівельні монополісти.
Новий проект Податкового кодексу, не дивлячись на розмови про можливе прийняття і податку на депозити, вже включив в себе норми податку на "понадлімітні" метри житлової та комерційної нерухомості. З наступного року, зауважимо, доведеться платити по 10 грн. податку за кожен зайвий метр, якщо у володінні сім'ї є квартира або сукупне число метрів в декількох квартирах більше 100 кв. м.
Судячи із заяв прем'єра Миколи Азарова, це ще не все. Шкалу податку можуть незабаром зробити прогресивною. Простіше кажучи, на якомусь етапі масово скуплені багатими громадянами квадратні метри з метою спекуляцій вигідніше буде "скинути" на ринок. Що, загалом, теж може внести свою лепту у вирівнювання ринку.
Скидання застав
Отже, якщо уважніше придивитися до динаміки цін, можна побачити наступну тенденцію: в кінці минулого року і початку цього спад був досить активним, тоді як сьогодні ці процеси теж тривають, але вже не так динамічно. Можливо, мають рацію ті аналітики, які стверджують, що незабаром ціни повинні продовжувати знижуватися десь у межах 1-3% щомісяця, залежно від виду нерухомості.
Сьогодні найбільше дешевшають, як зазвичай ,двокімнатні та трикімнатні квартири, тоді як більш плавно сповзання цін проходить на найдешевші однокімнатні квартири. Побічно такі тенденції підтверджують і зрушення в розрізі останніх місяців. Так, з урахуванням скорочення кількості угод у серпні, про що було сказано вище, кількість пропозицій квартир за аналогічний місяць на "вторинці" збільшилась на 7,1% щодо липня і зараз в цілому становить 12354 квартири. Проте навіть з урахуванням спаду активності покупців, частка квартир, вперше виставлених на продаж, в звітному місяці продовжує зростати - на 15,8% від усього обсягу пропозиції.
Простіше кажучи, пропозиція зростає, а рівень попиту стабільно відсутній.
Серед ключових факторів, які можуть істотно вплинути на зниження цін, - поява в продажі великої кількості квартир, які знаходилися в заставі у банків. "Викидання" таких квадратних метрів чекали вже з кінця 2009 року, але оскільки до цих пір цього не відбулося, багато ріелторів за останні місяці заспокоїлись і тепер не дуже вірять у реальність такого сценарію. Проте до цих пір не враховувався часовий лаг, без якого банки і не могли почати скидання таких квартир.
Справа в тому, що процес відчуження житла в проблемних позичальників тільки почав набирати обертів десь у другій половині 2009 року. У першому півріччі минулого року банкіри ще йшли на реструктуризацію, надавали кредитні канікули і т.ін. Це означає, що основна маса житла, яке може бути викинуте на ринок (якщо це все-таки відбудеться), припаде саме на кінець 2010-го і 2011 рік.
Зрозуміло, що банки не зацікавлені обвалити ринок і, відповідно, вартість власних "токсичних" активів. Ключовим фактором для них стане, очевидно, кон'юнктура. У разі появи будь-яких ознак зростання цін і кількості покупців, банки посилять роботу з реалізації застав. Тобто, знову-таки почнуть застави більш активно виставляти на продаж, чим, принаймні, втримають ціни від можливих коливань їх у бік підвищення.
Прийнято вважати, що іпотечне кредитування в нашій країні рано чи пізно відновиться. Проте як скоро це станеться насправді, не знає ніхто.
Є досить багато прямих і непрямих ознак того, що, незважаючи на заяви самих банкірів, у найближчий рік-два навряд чи доведеться чекати серйозних зрушень на ринку кредитів. Поки одне зрозуміло: умови іпотечних позик, не дивлячись на їх формальне відновлення, ще довго будуть залишатися малопривабливими і головне - більшістю громадян будуть сприйматися як надзвичайно ризикований, якщо не божевільний захід.
Віра громадян у стабільність умов банків, перш за все, ставок за кредитами, які банкіри почали дружно переглядати вже під час першої хвилі знецінення гривні, очевидно, підірвана надовго. Більш того, сьогодні далеко не кожна навіть заможна родина в змозі зробити початковий внесок у розмірі до 50 - 70% вартості житла, а це якраз і є ключовою умовою при видачі цих іпотечних кредитів. Нарешті, сьогодні ні в кого немає впевненості в тому, що ціни будуть рости або, принаймні, залишатися на нинішньому рівні протягом хоч якогось тривалого відрізку часу. А тому, брати позику, навіть якщо позика дуже потрібна - невчасно.
Крім усього іншого, в пам'яті всіх українських громадян, мабуть, назавжди залишиться історія рекордної девальвація національної валюти в 2008-2009 рр.., коли вміст наших гаманців в лічені дні зменшився майже вдвічі. Більше всього цей процес ударив якраз по валютним позичальникам, хоча до кризи інакше як брати кредити в доларі за більш-менш прийнятним відсотками банки громадянам можливості не давали.
У результаті тепер взяті кредити для сотень тисяч сімей опинилися справжньою пасткою до кінця життя. Якщо в попередні роки, за підрахунками самих банків, частка кредитних платежів в бюджеті середньої сім'ї, яка взяла іпотеку, становила близько 40-50%, то в минулому році вона зросла до 70-80%, а і низці випадків перевищила 120%. І це все на тлі скорочення реальних доходів населення, бурхливого зростання безробіття і дворазового падіння цін на ту саму нерухомість, куплену колись у кредит.
Втім, навіть якщо б усього того, що сталось із країною за останні роки, в реальності не відбулося, брати у банкірів гроші під їх нинішні 20-30% (і навіть під 10%) річних просто нереально для переважної кількості громадян. Наприклад, щоб позичити сьогодні у банку суму в 500 тис. грн., Протягом десяти років при таких ставках віддати разом з відсотками доведеться ... майже півтора мільйона.
Звичайно, публічно багато банкірів намагаються демонструвати оптимізм і вже в десятий, якщо не у двадцять п'ятий раз за останні півтора року прогнозують швидке повернення іпотеки. Однак насправді при ближчому розгляді стану справ всередині цих банків стає очевидним - вони сьогодні самі змушені продовжувати зменшувати свої іпотечні портфелі, розуміючи реальний стан справ позичальників і розгрібаючи власні ризикові баланси. Обсяг проблемної іпотеки в них офіційно виріс в 5,5 разів, а ось за неофіційними даними показник вже більше 30% від усіх діючих договорів за виданими кредитами.
Чи є резон розігрівати ринок нерухомості, який ще до ладу не охолонув і взагалі давати такій економіці довгі кредити знову?
Багато закордонних акціонерів українських банків, які створюють основну погоду в нашому банківському секторі, далеко не в захваті від нинішніх цін на нерухомість навіть у їхньому нинішньому вигляді. Ринок столиці, де морально застарілі хрущовські малометражки півстолітньої давності коштують значно більше, ніж у багатьох столицях Європи (а також в рази більше курортів типу Кіпру, Туреччини або Єгипту), цілком обґрунтовано розглядається іноземцями все ще як "мильна бульбашка", якій неодмінно потрібно здутись.
Що ж, якщо протягом першого етапу падіння ринку житла (в останні два роки) падав виключно його доларовий еквівалент, то тепер є всі передумови, щоб квадратний метр почав дешевшати і в національній валюті.
Інвестиції в житло тепер не в пошані
Навіть з урахуванням деякого скорочення депозитних ставок у банків, ситуація у фінансовому секторі на сьогодні така, що прибутковість від депозиту приблизно в півтора, а то й у два рази вища, ніж від здачі житлової квартири. $ 70-80 тис. на депозиті сьогодні - це близько $ 600-800 щомісячних банківських відсотків. Квартира в одному зі спальних районів Києва, куплена за ті ж гроші, в процесі здачі (без урахування всіх інших витрат, включаючи тривалі простої) буде приносити господарю нині не більше $ 400-450 на місяць.
До речі, ринок оренди житла в Києві, який збільшився у серпні, зрушив з мертвої точки не тільки у зв'язку з початком нового навчального року (тобто появою нових студентів у столичних вузах), але й тому, що оренда навіть недешевого житла сьогодні у багато разів вигідніша за іпотеку. Навіть якщо мова йде про покупку в кредит найдешевших квартир в передмісті або в аварійному стані.
Ті громадяни, які до кризи накопичували заощадження з метою покупки житла для власних потреб, зараз не знаходять нічого кращого, як продовжувати гроші накопичувати. Адже молодим сім'ям, які, наприклад, вже мають коштів на купівлю якогось житла (скажімо, $ 70-100 тис.), набагато вигідніше продовжувати знімати квартиру, ніж брати іпотеку і оплачувати відсотки тут і зараз. Потроху збільшуючи свої вклади, вони незабаром, цілком може статися, зможуть купити житло більш високої категорії, але за більш низькою ціною.
Власне, статистика приросту вкладів фізосіб на банківських депозитах, незважаючи на скорочення ставок, як раз і демонструє, що довіра до банків (принаймні, у справі депозитів) потроху воскресає. Простіше кажучи, вклади живими грошима, якими можна у разі чого скористатися, вважається сьогодні серед громадян значно безпечнішим інвестуванням, ніж покупка метрів в умовах падаючого ринку. Криза знищила віру в нерухомість, як надійний, абсолютний і безальтернативний спосіб збереження та примноження грошей.
До речі, аналогічні процеси відтоку готівки з ринку нерухомості (як і падіння в цілому привабливості квадратних метрів як об'єкта інвестування) знову спостерігається по всьому світу. Якщо взимку і навесні ціни на житло в розвинених країнах злегка стабілізувалися, то вже влітку вони знову обвалилися десь на 15-20% практично у всіх країнах - від Америки і Європи до Туреччини та Японії ...
Коли буде "дно"?
Цінове "дно" завжди настає за день до того, як ринок почне рости і вже не повертається до колишніх провалів. Багато експертів до цих пір будували прогнози про те, що пожвавлення буде неминучим, а зростання цін почнеться восени 2009-го. Коли прогноз в черговий раз не виправдався, годину "ікс" було перенесено на весну 2010-го. Багато ріелторів відігравали ідею того, що, мовляв, у зв'язку з приходом нової владної команди, на Київ "піде" нова армія регіональних чиновників (з Донецька, Дніпропетровська, Криму), які і будуть скуповувати тут квадратні метри, розігріваючи попит.
Виявилося, у "донецьких" житло в столиці вже давно скуплено? Так це чи ні, але до цих пір прогнози тих, хто грає на підвищення, чомусь не збуваються. Втім, аналогічним чином ті ж аналітики не бажали бачити кілька років тому, що "цінова бульбашка", що утворилась на ринку нерухомості України, де ціни на житло виявилися вище за європейські, а доходи залишалися одними з найнижчих у Європі, рано чи пізно закінчиться крахом. Виходить, і сьогодні їх прогнози щодо закінчення спаду цін, як і швидкого завершення кризи, м'яко кажучи, ненадійні.
Останнім часом все частіше існує думка, що ситуація на українському ринку нерухомості може розвиватися за так званим "японським сценарієм". "Японський сценарій" - це коли на ринку нерухомості протягом тривалого періоду спостерігається плавне, але неодмінне зниження цін на житло. Період може тривати мало не десять років поспіль. Виходить, питання сьогодні має полягати вже не в тому, коли і як закінчиться цінове піке, а в тому, чи будуть ціни рости взагалі після того, коли "дно" буде нами по-справжньому виявлено?
Довідка
На ринку вторинного житла найбільша кількість договорів купівлі-продажу сьогодні укладається в найдешевшому сегменті економ-класу (квартири вартістю $ 45-65 тис.), а також ще трохи в середньому ціновому сегменті - $ 65-80 тис. Також інтерес зберігається на квартири бізнес-класу в будинках у центрі міст і віком до 10 років у найпопулярніших районах.
Найбільшим попитом у покупців сьогодні користуються однокімнатні квартири, на купівлю яких доводиться близько 44% угод (на двокімнатні - 43% угод, тоді як попит на трикімнатні і більше - 13%). При цьому 65% всіх угод у Києві припадає на придбання квартир вартістю до $ 100 тис., а 22% угод - від $ 100 до $ 200 тис.
Найдорожча квартира в історії Києва, та й всієї України, була виставлена на продаж у 2008-у році і коштувала вона $ 15 млн. Дана квартира з 25-ма кімнатами і площею в 994,6 кв. м розташовувалася на вул. Шовковичній.
У 2010 році одна з найдорожчих квартир Києва продається за $ 9,3 млн. Це 8-кімнатні апартаменти в чотирирівневому пентхаусі площею 1209 кв. м на вул. Московській на Печерську. За такою ж ціною виставлено зараз кілька квартир на вул.Грушевського недалеко від Верховної Ради і Кабміну. Найдешевша квартира була продана в цьому році за $ 28,5 тис. Це 1-кімнатна квартира площею 32 кв. м. у районі ДВРЗ, в травні цього року.
Андрій Новицький
За матеріалами:
Поділитися новиною
