2641
Спека розморозила офіси
— Нерухомість
На ринку столичних офісних приміщень поновлюється будівництво. Девелопери почали розморожувати свої проекти. Паралельно знижується вакантність у вже готових бізнес-центрах. Компанії активно оцінюють і обирають кращі приміщення.
Експерти та аналітики визначають два головних тренди першого півріччя - відновлення будівництва в сегменті офісної нерухомості в Києві і зростання кількості угод. Швидше за все, останнє стало причиною першого, проте все це вельми позитивні тенденції на ринку.
Офісне будівництво
"Будівельна активність з початку року зросла: ті девелопери, у портфелі яких є завершені і генеруючі грошовий потік активи, відновили роботи на офісних об'єктах з високим стадією готовності", - розповідає Максим Ткаленко, керівник відділу агентських послуг департаменту офісної нерухомості Colliers International (Україна). Однак обсяг нової пропозиції Києва склав у першому півріччі 2010 р. лише близько 20 тис. кв. м.
"Це більш ніж у два рази менше пропозиції за аналогічний період 2009 р. і майже в п'ять разів менше, ніж у першому півріччі 2008 р. Така мала пропозиція за перше півріччя пояснюється нерівномірністю введення в експлуатацію заявлених на 2010 р. бізнес- центрів ", - пояснює пан Ткаленко. І додає, що з огляду на збільшення динаміки будівництва, реальний обсяг нової пропозиції в 2010 р., швидше за все, буде перебувати в межах 110-130 тис кв. м.
Ярослава Чапко, генеральний директор Knight Frank LLC Ukraine відзначає активізацію девелоперів в офісному сегменті і початок будівництва кількох великих бізнес-центрів класу А і В + і великих об'єктів з офісними складовими. За даними Knight Frank LLC Ukraine, компанія "К. А. Н. Девелопмент" в II кварталі 2010 р розпочала будівництво відразу трьох масштабних проектів: ТОЦ "Либідь Плаза" (БЦ класу В +, 20 тис. кв. м) у вул. Антоновича, 176; БЦ IQ Business Center (клас А, 45,2 тис. кв. М) по вул. Струтинського, 13-15 і БЦ (класу А) на бл. Дружби народів, 44-46. Крім цього, заявлено про будівництво 22-поверхового БЦ загальною площею 30,5 тис. кв. м на вул. Жилянській, 68, замовником та інвестором якого виступає компанія "Сікс Старс Холдинг".
"Протягом першого півріччя 2010 р. в експлуатацію було введено п'ять об'єктів професійної офісної нерухомості загальною площею 48,2 тис. кв. м. Більше половини (51%) введеного обсягу припало на бізнес-центри класу В-; 41% - на клас А (завдяки відкриттю другої башти в БЦ HPBC-II) і 7% - на клас В + ", - аналізує пані Чапко.
Угоди збільшуються
Другий головний тренд першого півріччя - збільшення угод на ринку. "Офісна активність продовжила посилюватись. Загальна площа зданих в оренду і проданих приміщень, у тому числі за попередніми договорами, за перші шість місяців цього року вже практично на 12% перевищує аналогічний показник 2009 р. І це тільки за нашими попередніми оцінками, оскільки підрахунок даних ще продовжується і відсоток зростання може бути вищим ", - зазначає Радомир Цуркан, керуючий партнер CB Richard Ellis в Україні. Відповідно до досліджень компанії, рівень вакантності зменшився майже на чотири відсоткових пункти і склав трохи більше 18% для ринку в цілому.
Максим Ткаленко говорить, що збільшення попиту відбулося за рахунок компаній, що здійснили переїзд з некласифікованих офісних приміщень, а також компаній, що розширили свою присутність у тих БЦ, де вони вже займали офісні приміщення.
"Поглинання офісних приміщень у першому півріччі 2010 р. перевищило аналогічний показник 2009 р. більш ніж в 1,5 рази, досягнувши близько 60 тис. кв. м. Схожа динаміка поглинання спостерігалася в 2005-2006 рр..", - акцентує пан Ткаленко.
У той же час, за даними Київського дослідного форуму (об'єднаних даних консалтингових компаній Colliers International, DTZ та Jones Lang LaSalle), зросла відносна частка в споживанні з боку фінансового сектора, яка в першому півріччі досягла 16%. Нагадаємо, що в 2009 р. попит з боку фінансового сектору практично був відсутній через невизначеність, що викликана глобальною економічною кризою.
За словами Ярослави Чапко, за шість місяців ц.р. основна активність на ринку офісної нерухомості спостерігалася з середини лютого по початок червня: "Основна частка запитів на професійні офісні площі в цей період припадала на міжнародні компанії, які були зацікавлені в розширенні своїх площ або в поліпшенні умов роботи. Затребуваними були площі від 80 до 250 кв. м в центральних районах міста, а також великі офіси від 500 до 2500 кв. м ".
Вільних місць менше
За такої активності знизилася вакантність у сегменті якісних приміщень. Звичайно, цифри ще далекі до показників у торговому сегменті, однак ситуація вже є хорошим показником активності ринку. Одночасно на кількість вільних офісів вплинуло зменшення розмірів нової пропозиції.
"З початку 2010 р. рівень вакантності в усіх класах різко знизився з 20% до 14,5%. Досягнувши свого дна наприкінці 2009 р., орендні ставки в офісних приміщеннях класу А і В продемонстрували зростання в розмірі 5-7 % вже до середини 2010 р. ", - стверджує Максим Ткаленко. За його словами, власники не погоджуються здавати приміщення нижче тієї вартості, яку вже платять існуючі орендарі.
"У більшості випадків остаточний розмір орендної ставки, прописаний в договорах оренди, безпосередньо залежить від розміру офісу, який компанія орендує, а також від планованого терміну оренди", - вважає Ярослава Чапко.
Вона стверджує, що ставки в професійних бізнес-центрах Києва не зазнали істотних змін. Станом на 1 липня 2010 р., за даними Knight Frank LLC Ukraine, вони були в діапазоні $ 300-480/кв. м / рік на офіси класу А, $ 240-360/кв. м / рік на офіси класу B + і $ 180-240/кв. м / рік на офіси класу B-. Розмір експлуатаційних платежів для бізнес-центрів класу А становив $ 60-72/кв. м / рік, для класу В + / - - $ 36-60/кв. м / рік.
"Протягом першого півріччя ц.р. відбулося зниження рівня вакантних площ у діючих бізнес-центрах Києва, особливо в БЦ класу В + / -. Проте через введення в експлуатацію низки нових об'єктів, загальна вакантність по ринку повернулася до показників кінця 2009 р., досягнувши 15-20% ", - додає пані Чапко.
"Майже половина обсягу угод CBRE закінчилася переукладанням договорів оренди в існуючих приміщеннях. При цьому в кожному випадку розглядалися альтернативні пропозиції аж до детальних переговорів з основних умов з іншими власниками, і вірогідність зміни офісу було досить високою. Тому необхідно враховувати угоди без зміни офісу в загальному обсязі транзакцій як індикатор активності ринку в цілому ", - говорить Радомир Цуркан.
У своїх прогнозах консалтери єдині. Найбільш імовірно, ставки зростати не будуть. Однак якщо всі заявлені площі в нинішньому році добудують - вільних приміщень може стати більше.
"Введення в експлуатацію нових бізнес-центрів у Києві вплине на загальний рівень вакантності, який може досягти 25%. Незважаючи на це, зниження орендних ставок у сегменті професійної офісної нерухомості не прогнозується", - стверджує Ярослава Чапко, відзначаючи, що за умови відкриття всіх заявлених БЦ, загальна пропозиція за друге півріччя 2010 р. може збільшитися на 13,5%, досягнувши 1333,0 тис. кв. м.
Максим Ткаленко прогнозує збереження орендних ставок на офісні приміщення класу С на поточному рівні з можливими незначними коливаннями, тоді як у класах А і В очікується зростання близько 5% до кінця 2010 р. "Домінуюче становище орендарів у сегменті офісної нерухомості поступово нівелюється, що особливо актуально для ніші офісних приміщень високоякісного сегменту площею більше 2 тис. кв. м ".
Ніна Міщенко
За матеріалами: Экономические Известия
Поділитися новиною
