9761
Іпотека підіймається, але ринок лежить
— Кредит&Депозит
В Україні, за даними статистики, активно відроджується іпотечний ринок. Зараз кількість фінансових установ, готових видати кредит під заставу нерухомості, зросла з 7 на початку року до 18 в липні. Ще 6 банків пропонують кредити на купівлю житла, що будується, але тільки того, в якому самі виступають інвесторами. Однак попиту на іпотеку з боку населення немає, адже іпотека, пропонована банками, для пересічного українця непосильна. Разом з тим, експерти прогнозують зниження вартості квартир, а, отже, й іпотеки. Але "золоті роки" докризового попиту на нерухомість однозначно канули в Лету.
Непосильний кредит
Після обрання Віктора Януковича президентом України і залучення до країни міжнародних кредитів, ситуація в банківській сфері почала помалу стабілізуватися. Близько 50% кредитів реструктуризовано. Здавалось би, досить непогані показники у порівнянні з піком кризи, що припав на правління Тимошенко. Більше того, банки знизили ставки з іпотечних кредитів. Якщо на початку року кредитні ставки дорівнювали 40% річних, то до літа вони впали до 26% в середньому. За кредитне житло, яке "будують" банки, хочуть ще менше - до 10% річних.
Причиною такої благодушності банків є дворазове зниження Національним банком України облікової ставки до 8,5%. Ще одним маркером внаслідок поліпшення ситуації стало повернення до життя після місяців простою будівництв. Так після перемоги на виборах Януковича пожвавилися будівництва компанії "Ліко-Холдинг", почесним президентом якої є "регіонал" Ігор Лисов. Здавалося б, пожвавлення будівництв і пожвавлення банків має стимулювати зростання іпотечних кредитів. Тим більше, що попит на нерухомість, як і раніше високий, а от пропозиція все-таки не вийшла на докризовий рівень.
Причиною такої байдужості українців до іпотечних кредитів є все-таки неприйнятні умови іпотеки. Банки, як і раніше висувають умову, - відразу сплатити 30-50% від вартості квартири і при цьому мати офіційно підтверджене чимале джерело доходу, що в умовах "тінізації" бізнесу в Україні досить проблематично. Більш того, грошові надходження позичальника повинні мінімум в 1,5 рази перевищувати розмір щомісячного платежу за кредитом. Та й довгострокових іпотечних кредитів зараз немає - максимум, на який можуть дати кредит - 15-20 років. Видання "Дело" підрахувало, що для того, щоб придбати квартиру в спальному районі Києва вартістю в 50 тисяч доларів, потенційний позичальник повинен мати в запасі 170-200 тисяч гривень, а також офіційну зарплату не менше 8-9 тисяч гривень. Банкіри вважають, що ситуація зміниться на краще, коли ставки кредитів знизяться до 15% річних максимум. "Це той рівень процентних ставок, який психологічно прийнятний для позичальників. Та й з економічної точки зору іпотека під 25-30% це мало реально, її просто майже ніхто не потягне", - передає "Дело" слова директора департаменту продуктів для приватних клієнтів Райффайзен Банку Аваль Євгена Дем'янова.
"Розвиток будівництва житлової нерухомості неможливий без іпотечного кредитування, яке повинно бути довгим (мінімум 10 років) і відносно дешевим (процентна ставка - не вище 15%). На сьогоднішній день такі умови можливі тільки відносно кредитів в іноземній валюті . Припускаю, у найближчому майбутньому нас очікує скасування обмежень валютного кредитування. Це відкриє ринок ", - передає "Дзеркало тижня" слова Піотра Качмарека, директора роздрібного бізнесу "Альфа-Банку". А таке може статися, на думку експертів, лише до літа 2011 року і то, якщо не буде обіцяної міжнародними експертами другої хвилі кризи.
Ріелтори у свою чергу підтверджують той факт, що поки іпотечними кредитами банків при купівлі квартир користується дуже мала кількість українців. "Для ріелторів покупка квартири в кредит - сьогодні виняток. 99% всіх угод відбуваються за рахунок власних коштів", - сказав "Сегодня" президент Союзу фахівців з нерухомості Києва Ігор Однопозов. Головна причина - в українців немає грошей на значний перший внесок, та й офіційний місячний дохід не дозволяє отримати іпотечний кредит. У результаті - ціни на житло продовжують падати, правда - незначно. За даними консалтингової компанії "SV-Development" за період з 1 липня по 1 серпня 2010 середня ціна продажу 1-3 кімнатних квартир на вторинному ринку в Києві знизилася на 1,26%.
Дешевшає і "первинка". Подібне здешевлення нерухомості спостерігається не тільки в столиці, але і в Одесі, Львові, Донецьку. Дешевшає не тільки нерухомість, а й земля під забудову. Як повідомляє "SV-Development" за минулий місяць середня вартість земельних ділянок під котеджну забудову у найбільших містах України і їхніх передмістях зростала і знижувалася в межах 0,62-1,18% (17-40 доларів) за одну сотку. В українців поки що немає грошей для покупки квартир і котеджів, а зниження ставок іпотечних кредитів банків поки занадто символічне.
Зате подорожчала оренда квартир, що не дивно, адже квартири воліють орендувати не тільки для житла, але і для бізнесу. Будівництво більше половини бізнес-центрів у тому ж Києві продовжує залишатися замороженим, а місце у 19 бізнес-центрах не по кишені малому і середньому бізнесу, який вважає за краще йти на орендовані в житлових будинках площі.
Повернення до минулого не буде
Незважаючи на всі сподівання ріелторів і забудовників, все більше експертів сьогодні продовжують схилятися до думки, що повернення до "золотих" і "жирних" докризових часів на ринку нерухомості не буде. Адже сама ситуація, коли "хрущовка" на околиці української столиці коштувала стільки, скільки пристойне житло в центрах кількох європейських столиць не є нормальною. Це усвідомлюють і потенційні споживачі, фінансове становище яких після кризи значно погіршилось. Та й політика уряду Миколи Азарова призведе до того, що ціни на житло прогнозовано будуть знижуватися. Так, підвищення тарифів на ЖКГ буде змушувати господарів "вторинки" продавати квартири, в яких ніхто не живе, а платити за них треба ще більше. Або йти на ринок оренди. Але останнім може перешкодити податок на нерухомість, який пропонує відновити уряд.
"Податок на нерухомість буде відновлений. Так само, як і податок для багатих. Багаті будуть допомагати жити бідним таким способом", - сказала заступник міністра фінансів Тетяна Єфименко. Крім того, нинішня політика уряду відносно малого і середнього бізнесу, яка посилює відповідальність за перехід у "тінь" і підвищує податки, навряд чи сприятиме переходу потенційних продавців вторинної нерухомості у сферу оренди.
Як результат, українці почали придивлятися до "кризового" житла - заставної нерухомості. Крім того, споживачі звернулися до тих, хто теж зазнає збитків від простоювання нерухомості - до забудовників. Останні почали пропонувати потенційним покупцям житло в розстрочку. Перший внесок зазвичай - 30-35%, а річні - від 5% до 13%. Забудовники пропонують таким чином оплачувати житло в об'єктах, готових на 50-70%. Після афери з "Еліта-Центром" багато жителів Україні як і раніше не готові вкладати гроші в житло, що будується "з нуля".
На користь такого виду придбання житла говорить і той факт, що забудовник не вимагає паперів, які офіційно підтверджують платоспроможність клієнта - досить сплатити перший внесок і акуратно платити наступні. Причина такої "доброти" забудовників прості - у разі відмови платити за рахунками, клієнту повертаються його гроші, а забудовникові - його квартира. Істотним мінусом таких взаємин клієнт-забудовник є той факт, що розстрочку надають всього максимум на 2 роки. Якщо клієнт не встигає оплатити квартиру в строк, компанія забудовника продовжує термін виплати і штрафує його або, в крайньому випадку, повертає гроші і забирає квартиру.
Ще одним варіантом може бути укладення між забудовником і покупцем договору на оренду житла з правом викупу. Такі преференції для покупців за словами аналітика інвестиційної компанії Concorde Capital Андрія Гостика, які наводить "Економічна правда", вимушений крок для будівельників. Та й сама частка таких угод на ринку нерухомості коливається в межах 10%. Українці після кризи поки не готові платити високі ціни за нерухомість. А новий Податковий кодекс і збільшення плати за ЖКГ навряд чи сприятимуть поліпшенню купівельної спроможності громадян України, тим більше в такий недешевій галузі, як нерухомість.
Борис Рудь
За матеріалами: Подробности
Поділитися новиною
