3539
Потягло на природу
— Енергетика
Столичні ріелтори зафіксували перше після початку фінансової кризи пожвавлення на ринку купівлі-продажу будинків у передмісті столиці. Правда, нинішня активність покупців у декілька разів нижча, ніж до кризи, зате число операцій в сегменті вперше за багато років перевищило кількість операцій купівлі-продажу земельних ділянок.
Підвищення цін на заміські резиденції учасники ринку поки не прогнозують: пропозиція, що накопичилася за останні два роки, не дозволить їм зрости до кінця літа більш ніж на 5%, та й то лише у виняткових випадках.
Купившись на різноманітність
Обсяг пропозиції на ринку продажу дач, будинків і котеджів у передмісті Києва зріс за останні два роки у декілька разів. Якщо до фінансової кризи в базах даних столичних агентств було представлено всього 2-3 тис., а рік тому - близько 5 тис., то на даний момент - близько 8 тис. домоволодіння.
"До кризи багато власників таких будов, якщо навіть і не користувалися ними, але і не виставляли на продаж, оскільки не потребували коштів. Рік тому багато власників заміських будинків також зайняли вичікувальну позицію, сподіваючись на підйом цін. Оскільки бажаного не сталося, вони прийняли рішення про продаж своїх "активів". Сигналом для них послужила і помітна активізація покупців, яких стало на 30-40% більше, ніж минулої весни, хоча і разів у три менше, ніж до кризи", - розповідає начальник департаменту маркетингу компанії SV Development Володимир Степенко.
Дійсно, за даними ріелторів, за підсумками квітня в цьому сегменті було укладено близько 600 операцій купівлі-продажу, що майже в удвічі більше, ніж у квітні минулого року (350-400) і втричі більше, ніж в лютому нинішнього (близько 200). Цей показник навіть перевищив кількість операцій по земельних ділянках в передмісті (450-500 за квітень) і впритул підібрався до продажів на ринку вторинної нерухомості столиці (близько 800 за квітень).
"Пік паніки від фінансової кризи вже давно минув. Продавці упевнилися, що ціни не скоро стануть підніматися, а покупці зрозуміли, що нестримно падати вони вже не будуть. У результаті покупці, які планували придбати дачу або заміську резиденцію, але протягом року відкладали покупку в чеканні привабливіших умов, вирішили здійснити свої наміри і витратити раніше відкладені для цього кошти. Тим більше що вибір зараз колосальний", - пояснює ситуацію консультант компанії RED Ярослав Цуканов.
З його думкою згоден і експерт по заміській нерухомості Кловської філії АН "Благовіст" Олег Дихніч, який додав, що інтерес до об'єктів заміської нерухомості частково пов'язаний з приходом весняного сезону, що завжди вважався піком продажів, і стабілізацією політичної ситуації в країні.
Попит на дешеве
За даними АН "Траєкторія", близько 10% загального обсягу пропозиції нині припадає на старі будинки (під знос), 15% - на будинки дачного типу, 30% - на садиби, споруджені в 1990-2002 рр., 35% - на відносно нові котеджі спорудження 2002-2010 рр. як у складі населених пунктів, так і в хаотичній забудові. Ще близько 10% ринку займають введені в експлуатацію або поки незавершені садиби в котеджних містечках. Таким чином, якщо два роки тому велика частина попиту була направлена на об'єкти середнього цінового сегменту, то зараз найбільшою популярністю користується найдешевша пропозиція.
"Причина зміни купівельних переваг банальна: відсутність іпотеки і брак готівкових коштів у населення. Другим, але не менш важливим чинником є істотне зниження вартості в низькому ціновому сегменті. Якщо до кризи середня ціна звичайного одноповерхового будинку старої будови із земельною ділянкою складала близько $80 тис., то сьогодні - $55-60 тис. А найдешевша пропозиція в нашій базі даних, наприклад в Баришівському або Бородянському районах, стартує з $10-12 тис.", - розповідає директор АН "Траєкторія" Ірина Головньова. Цю тенденцію підтверджують і в "Благовісті", за даними якого зараз мінімальна вартість об'єкту заміської нерухомості складає всього $181 за кв.м.
Причому на найдешевші "старі" будиночки вартістю до $50 тис. припадає близько 30% операцій. Ще в 30% операцій фігурують відносно пристойні дачі і будинки вартістю $50-80 тис. Приміська нерухомість вартістю від $80 до 160 тис. займає в загальному обсязі операцій купівлі-продажу близько 20%, котеджі і будинки вартістю $160-300 тис. - 12%, а на шикарні особняки за ціною від $300 тис. припадає всього 8% транзакцій.
"Тобто 60% реальних операцій відбувається в ціновому діапазоні до $80 тис., тоді як до кризи переважно купували нерухомість вартістю $150-200 тис. І це не дивно, враховуючи відсутність банківського кредитування і невизначеність фінансового стану багатьох представників середнього класу", - говорить Степенко.
Окрім найдешевших будиночків по $10-12 тис., попит мають споруди, які цілком придатні для мешкання, але розташовані в значному віддаленні від столиці. Наприклад, цегельні 50-метрові дачі в 50 км. від Києва по Житомирській трасі за $35 тис. або дерев'яні 70-100-метрові будинки з комунікаціями в 60 км. від столиці по $20 тис.
"Такі будинки купують переважно для літнього відпочинку сім'ї на природі. Тому важливими чинниками при виборі є транспортна доступність і наявність природного оточення: лісу, водоймища тощо. Покупцями, як правило, є сімейні люди у віці від 35 до 50 років, які мають квартиру в столиці і щомісячний дохід $1,5-4 тис.", - відзначає Ярослав Цуканов.
Млява еліта
В якості будинків для постійного мешкання кияни розглядають лише такі, що розташовані не більше ніж на 20-30 км. від столиці. Як правило, їх вартість складає від $150 до 300 тис. "За $150 тис. реальні клієнти агентств хочуть отримати домоволодіння в 120-180 кв. м з підведеними комунікаціями, земельною ділянкою в 10-12 соток, але можна без обробних робіт. Така пропозиція сьогодні удосталь присутня на ринку. Наприклад, в Білогородці подібні котеджі можна придбати навіть у складі цивілізованого селища", - розповідає Ірина Головньова.
Олег Дихніч стверджує, що нинішньої весни з'явився попит і на дорожчі будинки за $450-500 тис., розташовані на Одеському, Житомирському і Обухівському напрямах, а також в Ірпені і Ворзелі. Правда, в цьому випадку клієнти хочуть отримати ділянку від 15 соток, сауну, басейн, а поблизу мають бути ліс і водоймище. "Не останню роль в активізації попиту на такі об'єкти зіграв прихід до влади нової політичної еліти", - говорить він.
А ось шикарні особняки вартістю понад $600-700 тис. продовжують простоювати в базах даних столичних агентств нерухомості і операції по них практично не здійснюються.
"Мабуть, найбагатші люди країни вже не потребують київської приміської нерухомості або ж стали економнішими", - відзначає Ярослав Цуканов. Наприклад, одна з найдорожчих на ринку пропозицій - шикарний особняк площею 950 кв. м в Нових Безрадичах з 1 га землі за $6 млн (6 спалень, вітальня з каміном, хазяйська спальня з каміном і виходом на терасу до басейну, кабінетом, більярдною, домашнім кінотеатром, винним залом, басейном з джакузі, озером з водопадом, тенісним кортом, барбекю, центральним кондиціонером "зима-літо", системою "центральний пилосос" і енергозбережним опалюванням) ось вже півтора роки простоює навіть без переглядів.
Кажучи про найближчі перспективи ринку, експерти погоджуються на думці, що і надалі найдорожчі будинки буде доволі складно реалізовувати. А ось дешева і найбільш ходова приміська нерухомість розкуповуватиметься, на їхню думку, навіть протягом літа. Правда, на її вартість зростання попиту практично не вплине: велика кількість пропозиції цього сезону не дасть цінам піднятися більш ніж на 5%, та й то лише у виняткових випадках, коли початкова вартість нерухомості була дещо заниженою.
Любов Осипова
За матеріалами: Деловая Столица
Поділитися новиною
