3079
Обміняймося?
— Нерухомість
Придбання житла майже без використання грошових знаків - старий добрий обмін - знову в моді. Але розраховувати на те, що подібну операцію можна провернути в лічені дні, не доводиться.
Більшість агентств нерухомості з минулого року ввели умовно "нову" послугу - обмін житла. Дошки оголошень переповнені пропозиціями на кшталт: "Міняю однокімнатну на Сирці на двокімнатну на Нивках". Автор цього оголошення киянка Ірина Воропаєва в телефонній бесіді розповіла "ВД", що планувала помінятися з доплатою не більше ніж в $15 тис. "Квартиру виставили два тижні тому. Якщо чесно, ваш дзвінок по цьому оголошенню перший, - нарекла Ірина. - Наш брокер навіть порадила поки відкласти цю ідею, тому що операцій майже немає". На практиці два тижні - мінімальний термін для того, щоб знайти однодумця, готового до обміну житлоплощею.
В умовних одиницях
Квартирний обмін тріумфально повернувся на ринок нерухомості з радянського минулого: потік покупців, здатних платити за житло "живими" грошима, вичерпався, а бажаючі роз'їхатися або поліпшити житлові умови залишилися. "У першому кварталі минулого року в Києві в середньому продавалося близько 400-600 квартир на місяць, з них близько 50% припадає на так звані обміни. До кінця року кількість операцій збільшилася до 800, в числі яких обміни також складають близько половини", - стверджує Сергій Костецький, маркетолог-аналітик компанії SV Development.
В регіонах обмін квартирами ще популярніший. "Наскільки я знаю, в Києві ці операції набули меншого поширення у зв'язку з тим, що апетити умовного продавця тут частіше не збігаються з апетитами покупця. Люди не можуть погоджувати вартість міни (бартеру), - констатує Анатолій Топал, віце-президент Союзу фахівців з нерухомості України по регіональній політиці. - Це пов'язано з тим, що в столиці дуже великий розкид цін на нерухомість, в регіонах він менший. Тому в інших містах міна використовується частіше".
Скуті одним ланцюгом
Самостійно підібрати легкотравний товар для обопільного обміну житлоплощею практично неможливо. Шанси на те, що власник трикімнатної квартири безпосередньо знайде власника з двома "одиницями", що цікавлять його, та так, аби той у свою чергу гостро потребував саме його "трійку", прагнуть до нуля. Посередникам удається вирішити цю проблему шляхом вибудовування обмінних ланцюжків, "ланки" яких міняються своєю нерухомістю не безпосередньо.
"Оптимальна кількість учасників ланцюжка - три. Рідше в операції одночасно беруть участь чотири-п'ять і більше квартир, - пояснює Олег Романюк, директор херсонського АН "Смарагд". - Припустімо, у людини є трикімнатна квартира, яку вона хоче обміняти на однокімнатну. Другий учасник ланцюжка має "двійку", замість якої планує отримати "трійку". Третій хоче переїхати з однокімнатної квартири в двокімнатну. В результаті обміну перший отримує квартиру третього, другий - першого, а третій - другого".
Інколи таким чином удається здійснити навіть екзотичні міжміські обміни. "Недавно міняли квартири в Києві і Херсоні, - згадує Олег Романюк. - Сім'я з херсонської "двійки" з хорошим ремонтом захотіла переїхати в однокімнатну в Києві, хазяйці якої потрібна була однокімнатна в Херсоні, аби переїхати до родичів. Нам залишалося лише знайти в Херсоні бажаючих переселитися з однокімнатної в хорошу двокімнатну".
Але посередниками, що спеціалізуються на обмінах, ринок не рясніє. Хоча послугу вже записали в топову більшість рієлторських контор країни, багато з них навіть під маркою обміну пропонують продаж за гроші. Подзвонивши по одному з оголошень в агентство нерухомості, що пропонує квартири в рубриці "обмін", "ВД" почула несподіване визнання: "Насправді ми все-таки пропонуємо вам продати квартиру і того ж дня або наступного укласти операцію по покупку іншої взамін".
Все пропало, шеф!
Важливий нюанс: зовсім без грошей обмінятися нерухомістю неможливо. Наявність певної суми для переселення в більше житло - обов'язкова умова. За даними опитаних рієлторів, середня доплата в столиці при переїзді з однокімнатної квартири в двокімнатну складає близько $20-25 тис. (вартість кімнати в комуналці). Жителям інших мегаполісів для збільшення житлоплощі на одну кімнату необхідно мати в середньому $8-15 тис., а в менших містах, зі скромнішими ціновими запитами, - $5-8 тис.
На цьому витрати не закінчуються. За підбір нерухомості і юридичний супровід операції посередникам доведеться заплатити або фіксовану плату - $1-2 тис. залежно від регіону, або відсоток від ринкової вартості квартири (2,5-5%). Мзда стягується зі всіх учасників ланцюжка, хоча часом і в різних обсягах. Заощадити на відсутності держмита і платежу до Пенсійного фонду завдяки бартерній процедурі теж не вдасться. Тому що левова частка обмінних операцій оформляється… договорами купівлі-продажу, а не міни (договори міни можливі для операцій лише з двох учасників). А це означає, що доведеться розщедритися ще на 2% від вартості квартири, яку сторони вказують в договорі, - ринкової або оціночної БТІ.
Тим, хто не готовий протягом декількох місяців вичікувати стиковки всіх учасників обмінної операції, квартирний бартер теж обіцяє розчарування. Посередники формують один обмінний ланцюжок мінімум за півтора місяці в столиці і два тижні - в регіонах.
Довгі терміни чекання і велика кількість учасників збільшують ризик зриву операції у будь-який момент. Це - головний недолік бартерної операції. "Місяць тому у нас руйнувався довгий обмінний ланцюжок з п'яти квартир, тому що один з учасників в останню мить вирішив відмовитися від обміну і продати квартиру за готівку. Довелося шукати заміну. Щоб уникнути подібних зривів, прагнемо готувати "про запас" декілька альтернативних варіантів", - запевнили в одному із столичних агентств нерухомості. Насправді єдиний бар'єр перед незапланованими відмовами, що виставляється посередниками, - штрафні санкції. Учасник бартерної операції, який підписав попередній договір, але згодом вирішив "змотати вудки", карається втратою завдатку (в середньому - $1-5 тис.) і все одно зобов'язується сплатити рієлторські послуги.
Проте посередники, що спеціалізуються на бартері, переконані, що така схема буде затребувана ринком ще мінімум три роки.
Найбільш часті причини зривів квартирних обмінів
Сторони не можуть домовитися про розмір доплати
Документи, що встановлюють право, відсутні або не відповідають поточному стану справ (самовільне перепланування, один з власників відсутній, проблеми з опікунською радою і т. д.)
Одна із сторін затримує терміни звільнення житла
Будинок перебуває в аварійному стані, підлягає капремонту з перевлаштуванням і переплануванням житлових приміщень
Аліса Юрченко
За матеріалами: Власть денег
Поділитися новиною
Також за темою
Три зони ризику: як шахраї діють на ринку українських земель
Нова програма забезпечення житлом ВПО старшого віку: що пропонує Мінсоцполітики
Які ціни на оренду житла в Україні восени — Держстат (інфографіка)
Де в Україні зросли ціни на новобудови останнім часом
Земля у спадок: яких помилок у заповіті слід уникати
Скільки нині коштує квадратний метр в Іспанії: де найдорожче
