У США намічається нова іпотечна криза

15.02.2010, 10:00 — Казна та Політика

4929

Однак цього разу вона торкнеться вже не житлової, а комерційної нерухомості.

79 членів Конгресу США підписали лист у казначейство США та у Федеральну резервну систему з вимогою вжити заходів і вберегти ринок комерційної нерухомості країни від катастрофи, що насувається, яка може перешкодити відновленню економіки.

Згідно з доповіддю Контрольної комісії Конгресу США, в період з 2010-го до 2014 р. в США завершується термін виплати за позиками на придбання комерційної нерухомості обсягом близько $1,4 трлн. і 65% позичальників можуть зіштовхнутися з труднощами при рефінансуванні своїх кредитів.

Обсяг очікуваних збитків у разі невиплати за іпотечними кредитами оцінюється в $200-300 млрд. і є загрозою для дрібних і середніх банків з надмірною часткою кредитів у сфері комерційної нерухомості. Згідно з розрахунками Комісії, значні інвестиції в позики під комерційну нерухомість мають 2988 банків. При цьому активи 2,5 тис. банків не перевищують $1 млрд., тоді як розмір кредитних портфелів у секторі нерухомості як мінімум в три рази перевищує сукупний обсяг їх капіталу.

На відміну від іпотечних кредитів на купівлю житла, позики на придбання нерухомості видаються терміном не більш ніж на десять років, причому найчастіше цей період складає три-п'ять років. Ситуацію ускладнює та обставина, що велику частину коштів позичальник зазвичай виплачує в останні роки терміну позики.

При цьому більше половини іпотечних кредитів у сфері комерційної нерухомості - underwater ("під водою", тобто мають негативну різницю між вартістю забезпечення і кредитною заборгованістю). Це означає, що поточна вартість кредиту, взятого на придбання нерухомості, перевищує її ринкову вартість, тобто власникові простіше відмовитися від виплат, ніж намагатися зберегти нерухомість за собою. Важка ситуація на кредитних ринках сильно підриває можливості для рефінансування таких кредитів, тому значна частина "підводного" житла може перейти в руки банків.

Контрольна комісія попереджає, що продовження падіння ціни на комерційну нерухомість може призвести до низки дефолтів за банківськими кредитами. У зв'язку зі стійким зростанням вартості квадратного метра в докризовий період національні банки дуже охоче кредитували бізнес і приватних осіб під придбання комерційної нерухомості, проте з початку 2007 р. її вартість впала в середньому на 40%, зробивши виплати за раніше взятими кредитами економічно недоцільними.

Ситуація з цілим кварталом житлових і офісних будівель Stuyvesant Town і Peter Cooper Village в Нью-Йорку характеризує становище на ринку комерційної нерухомості США. У 2006 р. компанії Tishman Speyer Properties і BlackRock Realty купили цей проект за $6,3 млрд. Проте через місяць вони оголосили дефолт за взятими на придбання цього проекту кредитами, бо його вартість вже опустилася нижче позначки $2 млрд.

Голова Контрольної комісії Конгресу Елізабет Уоррен заявила, що в економіці США "настає така фаза, коли TARP (урядова програма порятунку проблемних банків) поступово знижує оберти, а проблема ці оберти набирає. Почати вирішувати її і розробляти план потрібно вже зараз, до того як система виявиться на межі колапсу". Уоррен попереджає, що багато дрібніших банків США вже збанкрутували, а в наступні декілька років буде низка банкрутств дрібних банків. За її словами, в разі колапсу сектора комерційної нерухомості станеться спад в економіці, бо "ті ж дрібні банки створюють робочі місця і стимулюють економічну активність".

Експерти Комісії із запобігання цій загрозі запропонували такі заходи, як вливання державою капіталу в дрібні банки, викуп токсичних активів і надання державних гарантій за цими позиками. Як можливе вирішення проблеми Комісія запропонувала казначейству провести стрес-тест для банків з великою часткою позик під комерційну нерухомість, подібно до того, як влада вчинила в 2009 р. щодо 19 найбільших банків США. Проте секретар казначейства Тім Гейтнер ще восени минулого року заявив на слуханні Конгресу, що проведення детального аналізу великої кількості банків "нереально і нездійсненно".

Експерти вважають, що майбутня хвиля неплатежів за комерційними кредитами не стане такою ж руйнівною, як іпотечна криза на ринку житлової нерухомості. Глава Незалежної асоціації місцевих банків Кемден Файн вважає побоювання Контрольної комісії Конгресу перебільшеними. Він переконаний, що в США існують окремі регіони стабільності комерційної нерухомості та слабкі регіони. За його словами, понад 90% з 8 тис. дрібних банків "сильні, стабільні і показують зростання".

"Проблеми дефолтів за кредитами на купівлю комерційної нерухомості, в першу чергу, торкнуться невеликих банків, основні ж гравці банківського сектора залишаться осторонь. Оскільки всі вже попереджені про проблему і прекрасно розуміють її наслідки, банки обов'язково почнуть формувати резерви проти збитків майбутніх періодів, що негативно позначиться лише на їх можливості кредитувати економіку", - говорить аналітик IHS Global Insight Патрік Ньюпорт. На його думку, перешкодою на шляху поширення негативних наслідків банківських списань стане те, що кредити на придбання комерційної нерухомості не сек’юритизувались так активно, як це відбувалося в житловому секторі. Так економіка США може уникнути "ефекту доміно".

В свою чергу, Елізабет Уоррен каже, що Комісія публікує доповідь для того, щоб озвучити тривожні побоювання, а не для того, щоб давати рекомендації. Загальний обсяг ринку комерційної нерухомості США оцінюється в $6,7 трлн., і члени Конгресу стурбовані тим, що потрясіння на цьому ринку можуть викликати його подальший обвал і призвести до другої хвилі економічної кризи.

Дмитро Бондаренко

За матеріалами:

Экономические Известия

Місце для вашої реклами

Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Також за темою

На 37% більше: три найбільші благодійні фонди України зібрали у 2025 рекордні 105,87 млрд грн — НБУ

Вчора 16:00

154

Які виплати отримують військові після звільнення з полону — детальне роз’яснення від Міноборони

Вчора 15:10