До весни оренда квартир подешевшає

17.01.2010, 13:00 — Нерухомість

3231

Після зими житло подешевшає на $2-5 тис., також впадуть ціни на оренду квартир і землю.

Старе житло

До весни власникам квартир доведеться серйозно уступати небагатьом реальним покупцям. Дані про ціни на "беушне" житло - суперечливі. Сайт "Нерухомість" фіксує, що воно з початку зими плавно дорожчає, а Київський портал нерухомості - що дешевшає. Признатися, ми, переглянули сотні варіантів і відзначили невелике падіння цін. І готові стверджувати, що на ринку стало більше квартир економкласу - найбільш затребуваних, притому опитані нами їхні господарі або брокери, які їх представляють, охоче йдуть на торг. Примітно, що експерти-ріелтори по-різному бачать найближчу цінову перспективу.

Дно досягнуто

Директор АН "Ріелторський дім" Генріх Людкевич вважає: "Цінове дно на житло досягнуте, дешевшим воно вже не буде. У грудні в БТІ деколи черги стояли на оформлення техдокументації для продажу квартир - точна ознака, що почав позначатися відкладений попит. Січень - традиційно місяць затишшя для операцій, тим більше що вибори наклалися. Але вже в лютому, гадаю, ринок пожвавиться. Хороший симптом - все більше банків відновлюють іпотечне кредитування, це багатьом дозволить знову брати нерухомість на виплату. Раджу купувати зараз, поки можна серйозно торгуватися - до $2-3 тисяч за 1-2-кімнатні квартири і до $3-5 тисяч - за 3-кімнатні. До березня, після виборів, до Києва поїдуть платоспроможні покупці з регіонів, і тоді торгуватися буде складніше".

"Ринок вже сформувався, я не бачу причин для подальшого падіння цін, - вторить директор Центру "Мегокон-В" Володимир Винокур. - До березня буде застій у покупці, але це не означає, що власники квартир їх віддаватимуть дешевше, їм вигідно діждатися весняного пожвавлення ринку. А на пристойні 1-кімнатні квартири, ціною до $60 тисяч, що мають найбільший попит, ціни до весни можуть навіть зрости на $1-2 тисячі".

Не віриться в такі прогнози. Жодні вибори не заважають, і сьогодні провінціалам дешевше брати столичні "хатини", так само як і банкам - видавати іпотечні кредити. Але щось черг негусто ні на покупку, ні на позики, які дають, як правило, з 50%-ним авансовим внеском і під драконівські 25-30% річних у гривні.

Дна ще не видно

"Буде тренд на зниження цін, мінімум на 2-3% до весни, - вважає директор АН "Золотий ключ" Сергій Степанюк. - Багато власників житла зняли його з продажу, сподіваючись на відновлення зростання цін, але йому нізвідки взятися: доходи у людей не збільшуються, а іпотечні кредити, якщо і дають, то під нереальні для середнього клієнта відсотки". "До кінця зими буде мертвий сезон, - говорить президент Союзу спеціалістів з нерухомості України Олександр Рубанов. - Якщо в жовтні по Києву було 1600 операцій, в листопаді - 800, в грудні - 600, то в січні-лютому буде по 200 і 400 відповідно. І ті, кому треба буде терміново продати, будуть змушені уступати 5-7% від сьогоднішньої заявленої вартості, навіть на дешевих, популярних варіантах. Такі продажі і створять тенденцію на ринку: до кінця зими ціни будуть танути". А ось такі передбачення, мабуть, вірогідніші. Це означає, що "одинички" до кінця зими підуть дешевше в середньому на $2-3 тисячі, "двійки" - на $3-4, а "трійки" - на $4-5 тисяч. Висновок: покупцям варто вичікувати, виловлюючи тих продавців, яким вже несила терпіти.

Найдоступніші

Саме найдешевше житло, незважаючи на його скромний метраж, зараз найбільш затребуване, воно рідко застоюється на ринку довше двох тижнів. Втім, на місце кожної вибулої квартири приходять дві аналогічні! Зростання пропозиції, як ми переконалися, дозволяє покупцям упевнено торгуватися: зазвичай уступають $1-2 тис. за "одинички" і $3-5 тисяч - за "двійки" і "трійки".

1-кімнатні
$38 000 Голос. р-н, вул. Н.-Корчеватська, 20/13/4,3 кв. м
$40 000 Поділ. р-н, вул. Сирецька, 28/18/5 кв. м
$41 000 Святош. р-н, вул. Архітекторів, 20/11/4 кв. м

Місяць тому вартість була на $1000 вища.

2-кімнатні
$56 000 Дніпр. р-н, вул. Алма-Атинська, 46/31/6 кв. м
$59 000 Голос. р-н, вул. Васильківська, 45/30/7 кв. м
$59 000 Дніпр. р-н, вул. Миру, 43/29/6 кв. м

Такі "двійки" і в листопаді коштували аналогічно.

3-кімнатн.
$65 000 Дніпр. р-н, Харківське шосе, 56/40/6 кв. м
$72 000 Обол. р-н, вул. 8 Березня, 56/41/6 кв. м
$74 000 Солом. р-н, вул. Шепелєва, 57/41/6 кв. м

З кінця осені ціни знизилися на $1-2 тисячі.

Плавне здешевлення

За даними Мінрегіонбуду, в кризовий 2009-й було зведено лише близько 4 млн "квадратів" житла - в 2,5 разу менше, ніж роком раніше. Дві третини будинків заморожено: поодинокі банки фінансують добудову лише тих, під які спочатку виділяли кошти. Караул, дефіцит нового житла і майбутній сплеск цін? Анітрохи. Втім, послухаємо самих забудовників і незалежних експертів.

"Банки не кредитують, будуємо своїми силами, - говорить комерційний директор фірми "Консоль" Вікторія Хвасточенко. - Вже не коректуємо ціни убік зниження, хоча попит на квартири і незначний: знижки фінансово невиправдані". В унісон їй висловилася і начальник департаменту продажів корпорації "Місто" Ольга Вєрко: "Нам демпінгувати нікуди, це можуть собі дозволити лише компанії, що спочатку завищували ціну квартир".

Загалом, ми переконалися, що і забудовники, що дають знижки, не дуже щедрі. "Даємо дисконт 2% при 100%-ній передоплаті за квартиру. Основний потенціал зниження, що виник за рахунок здешевлення будматеріалів, вже вичерпаний", - стверджує начальник департаменту маркетингу житлокомплексу "Паркове місто" Олександр Немтарьов. Настільки ж символічні знижки передбачені в будинках ХК "Київміськбуд", і то не у всіх...

"Я не вірю в можливість здешевлення до весни квартир в готових будинках, - вважає директор з маркетингу консалтингової компанії "Канзас" Владислав Мішук. - В 2009-му жоден новий проект не був початий, а хто не може добудувати будинки, швидше заморозить їх і чекатиме відновлення кредитування з боку банків і попиту з боку покупців". "Не скоро вони діждуться, - опонує начальник відділу новобудов консалтингової компанії "Нове місто" Віталій Крутюк. - І в готових будинках до кінця зими будуть лише поодинокі продажі квартир, тому забудовникам доведеться уступати 3-5% від номінальних цін".

Аналогічне здешевлення до березня прогнозує глава інформаційно-аналітичного порталу "Столична нерухомість" Володимир Германов: "Попит невеликий, і якщо будівельники не будуть уступати, клієнти з грошима підуть на ринок "вторинної первинки" - там господарі нових квартир у вже введених в експлуатацію будинках поступаються при торзі 5-15% від їх номінальної вартості". Отже, швидше за все, плавне здешевлення нового житла все-таки продовжиться.

Оренда: ціни до березня - мінус 100-300 грн.

На орендоване житло ціни за півзими майже не впали. Втім, це затишшя уявне, бо, порівняно з осінню, за даними інформаційно-аналітичного порталу "Столична нерухомість", виставлено вже 15-20 тисяч кімнат і 1-2-кімнатних квартир в спальних житлових масивах - що найбільш затребувані, тоді як в листопаді їх було 10-15 тисяч. А клієнтура скорочується, адже стало важко знайти таку роботу в Києві, що дозволяє знімати житло. Навпаки, число тих, що здають, зростає: багато хто зняв квартири з продажу, сподіваючись пізніше продати їх дорожче, а поки здають їх в оренду. Є й ті, хто за рахунок такого доходу намагаються виплатити банківські кредити, взяті на придбання цих квартир. Отже, в наявності конфлікт: квартиранти хочуть зняти житло дешево, а власники - здати його дорого. Хто переможе в перетягуванні каната?

Нижче нікуди

Директор АН "Нова адреса" Тетяна Котенко вважає: "Немає несезону на житло економкласу. Звичайно, осінній наплив приїжджих, особливо студентів і заробітчан, схлинув, зате недорогі квартири активно зніматимуть ті, у кого через кризу впали доходи і хто змушений переселятися в доступніше житло, часто знімаючи його у складчину. Значить, попит на нього не впаде. А після виборів до Києва знову поїдуть провінціали, які сподіваються, що економіка нарешті стабілізується. Тому господарям квартир ні до чого буде знижувати ціни".

"Орендодавці можуть і підняти вартість, враховуючи, що зараз виходить термін багатьох договорів найму, а на носі - травневе підвищення тарифів на житлокомпослуги, - вважає директор АН "Олександр" Олексій Красотов. - Дешеві варіанти швидко йдуть, а здавати їх за старими цінами стає невигідно через амортизацію і подальші витрати на ремонт". Признатися, сумнівні аргументи. Зовсім не відразу після виборів відновиться "імміграція" в столицю, це станеться в кращому разі до кінця весни. А величезне перевищення пропозиції над попитом не дозволить господарям викручувати руки постояльцям, підвищуючи ціни оренди.

Є куди!

Правдоподібніше виглядають аргументи експертів, які пророкують здешевлення найму. "Пожвавлення попиту на оренду немає, а пропозиція зростає, тому конкуренція змусить господарів стати поступливішими, - вважає директор АН "Нес Ріелті" Сергій Нестреляй. - Тут спрацює проста арифметика: господарі, які вичікуватимуть 2-3 місяці, поки не знайдуть клієнтів за заявленою вартістю, втратять більше, ніж ті, хто зараз знизить ціни навіть в популярному економкласі на 5-10%". "Я впевнений, що до весни ціни найму просядуть і, мало того, орендарі стануть диктаторами, - стверджує директор АН "Аякс" Борис Єгізарян. - Навіть той, хто винаймає квартиру всього 3-6 місяців і при цьому справно за неї платить, зможе вимагати знижку до 10% під загрозою, що знайде дешевший варіант, з'їде і змусить господаря знову "здаватися".

До речі, ще безліч не згаданих ріелторів радять орендодавцям до весни "пом'якшувати" ціни, якщо вони хочуть ангажувати клієнтів. У результаті до березня останні зможуть знімати 1-3-кімнатні "демократичні" квартири мінімум на 100-300 гривень дешевше, ніж зараз.

Найдоступніші

Найдешевших орендованих "хатин", як і раніше, негусто. Воно і не дивно: незважаючи на зазвичай непрезентабельний вигляд і, як правило, віддаленість від метро, таке житло має попит як у небагатих киян, так і у приїжджих, які скромно заробляють. Зате, продзвонивши безліч варіантів, ми відзначили, що серед них лише близько третини - пустушки, розраховані на залучення клієнтури з подальшим розкручуванням на дорожчі притулки, решта - метри, що реально здаються.

Кімнати
730 грн. Святош. р-н, вул. Архітекторів, 72/14/8 кв. м
820 грн. Дарн. р-н, вул. Алма-Атинська, 54/22/9 кв. м

В листопаді такий притулок коштував аналогічно.

1-кімнатні
1800 грн. Солом. р-н, вул. Виборзька, 22/12/4 кв. м
2000 грн. Дніпр. р-н, вул. Шумського, 23/11/5 кв. м

В середньому за грудень ціни впали на 30-50 грн.

2-кімнатні
2300 грн. Дніпр. р-н, вул. Березняківська, 46/32/6 кв. м
2600 грн. Поділ. р-н, вул. Л.Українки, 46/30/7 кв. м

Ні зростання, ні здешевлення з початку зими не бачимо.

3-кімнатні
3100 грн. Дарн. р-н, вул. Леніна, 62/42/8 кв.м.
3300 грн. Десн. р-н, вул. Бальзака, 72/42/9 кв. м

За останній місяць цінова картина не змінилася.

Земля: до весни пом'якшать ціни

Цікавий феномен: у грудні, коли сезонний попит на землю вже падав, її вартість у деяких районах навіть трохи піднялася. Причина проста - немало з тих, хто відкладав придбання наділів, чекаючи максимального здешевлення, кинулися їх купувати. Тут і господарі "ґрунтів", зрадівши миттєвому попиту, стали піднімати ціну. Втім, мало кому з них вдалося охмурити клієнтів: на багато тисяч виставлених ділянок - лише сотні реальних покупців. І надалі, вочевидь, їм доведеться забути про те, аби дорого продавати наділи.

Буде зростання

Провідний аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький говорить: "У грудні на Київщині купили близько 800 ділянок - багато для несезону. Це в 1,5 разу менше, ніж в листопаді, але, вважаю, вже в лютому, напередодні весняного сезону забудови, попит активізується. Люди братимуть в основному дешеві ділянки, до $10-15 тисяч (дорожчі купують рідко), з цільовим призначенням під індивідуальне житлобудівництво, під садівництво, дачні - зараз можна довільно змінювати призначення землі. Зростання числа покупок дозволить власникам підвищувати ціни хоч би на рівень інфляції, тобто на 1-1,5% на місяць. І не біда, що банки не дають кредити, адже і до кризи всього 5% земель купувалося на позикові гроші, а зараз - виключно за готівку. Продавці стали розумнішими, вже не завищують вартість і в процесі торгу готові ще поступатися до 10% від заявленої ціни". Але, дозвольте, є протиріччя: більшість власників скинуть більше, ніж інші підвищать. Тож чи варто квапитися з покупкою?

Буде зниження!

Президент Земельного союзу України Андрій Кошіль радить: "Чекайте подальшого здешевлення. Навіть на привабливі ділянки, зі всіма комунікаціями, хорошими під'їзними дорогами і природним оточенням номінальні ціни до кінця зими впадуть на 10-15%. А багато з власників, які отримали землю умовно безкоштовно (згідно ст. 118-121 Земельного кодексу - до 10 соток в місті, до 15 - в селищі і до 25 - в селі), навіть з врахуванням $1-1,5 тис. на хабарі, віддадуть її на третину, а то і удвічі дешевше. Продавці, що терміново потребують грошей, будуть м'якші чорнозему". Отже, час працює на покупців: раз вартість знижуватиметься, не кваптеся розкривати гаманець. Ще один важливий момент. За зізнанням названих експертів, земля як об'єкт інвестиції втратила привабливість мінімум на найближчий рік. Купувати її для подальшого вигідного перепродажу немає сенсу, адже повернути вкладені гроші з наваром можна буде не раніше ніж через 2-3 роки, та й то за умови, що попит пожвавиться.

Михайло Романцов

За матеріалами:

Сьогодні

Місце для вашої реклами

Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Підпишіться на нас