9973
Заставна нерухомість користується підвищеним попитом
— Нерухомість
Найчастіше корпоративні позичальники продають різноманітну комерційну або торговельну нерухомість: починаючи з невеликих офісних приміщень, магазинчиків, кафе і закінчуючи величезними складськими або торговими площами, пишуть "Контракти".
За словами Андрія Половченка, сьогодні найпростіше продати невелике нежитлове приміщення (до 100 кв. м) під магазин, кафе, бар, хімчистку тощо, розташоване в центральній частині великого міста. Найбільш ходовими комплексами є ті, ціна яких не перевищує $ 200 тис.
Новим власником такої нерухомості стає, як правило, покупець, який хотів купити її до кризи, але не міг через непомірно високі ціни. І хоча найчастіше заставні об'єкти нерухомості продають за ринковою вартістю, їх все одно розкуповують. "Зараз багато хто розуміє, що купити необхідне приміщення за такими цінами вони вже ніколи не зможуть: після закінчення кризи вартість комерційної нерухомості знову злетить", - вважає Андрій Половченко.
За його словами, об'єктами комерційної нерухомості вартістю понад $ 200 тис. потенційні покупці цікавляться в основному в спекулятивних цілях. Такі приміщення, як правило, купуються в розрахунку на майбутнє зростання цін на нерухомість і її оренду. Значно рідше такі об'єкти купують для організації або розвитку власного бізнесу.
Інший вид корпоративного заставного майна, що користується високим попитом, - сільгосптехніка (косарки, сівалки, трактори), обладнання для харчової промисловості (фасувальні лінії, хлібопекарні), а також будівельне обладнання (підйомні крани, бетономішалки, вібростанки, насоси). До кризи купити таке обладнання було проблематично: нова техніка коштувала дорого, стара була неробочою. Тепер придбати її ще складніше - через значне подорожчання імпортних товарів. Вихід - покупка майже нового заставного майна. І чим воно універсальніше, тим швидше знаходить покупця.
Є у продажу цілі виробничі комплекси: насіннєві станції, СТО і навіть свиноферми. Але пошук бажаючих на такі об'єкти утруднений. У Райффайзен Банку Аваль, наприклад, багато майнові комплекси були виставлені на продаж ще в кінці минулого року. За словами співробітника фінустанови, покупці періодично цікавляться майном, але то ціна їх не влаштовує, то профіль діяльності не підходить.
Є і незвичайні пропозиції: контейнери з товарами, зерновими, харчовою продукцією. Наприклад, у середині жовтня Мегабанк продавав 35 тонн моркви. Пояснення просте: раніше банки кредитували промислові підприємства під продукцію, що випускається, а фермерів - під майбутній урожай. Тепер, коли компанії виявилися не в змозі платити за кредитами, банки отримали заставний "спадок" і змушені самостійно шукати на нього покупців.
Ринок застав зростатиме
Чимало банків вважають, що розквіт ринку банківських застав тільки починається. "Сьогодні спостерігається тенденція до зниження вартості застав. Восени фінустанови і позичальники пропонували об'єкти до продажу за договірною ціною", - говорить Денис Дрозд. Ситуація з проблемними боргами банків посилюється. За даними НБУ, на початку року проблемні кредити становили близько двох відсотків кредитного портфеля українських банків, тепер - більше шести. За неофіційною інформацією, обсяги проблемних боргів у банківській системі значніші: в більшості фінустанов "проблемка" досягає 10-15% кредитного портфеля, в банках з тимчасовою адміністрацією - 40-50%.
"Деякі фінорганізації погоджуються на переуступку боргу: позичальник віддає заставу (машину або квартиру) іншій людині, і та погашає залишок кредиту. При цьому умови кредитування не змінюються, тобто залишаються на рівні докризових", - розповідає начальник відділу виконавчого провадження ОТП Банку Олексій Поляков. І такий варіант популярний, оскільки за останній рік ставки по кредитах зросли приблизно в півтора рази, а сума першого внеску - у два-п'ять. Фінустанови кредитують покупку авто під 25-30% річних у гривні терміном на три-п'ять років. При цьому перший внесок - не менше 30%. Умови отримання іпотеки ще складніші. Наприклад, Приватбанк, згоден видати гривневу позику на житло строком до 20 років; перший внесок - 30%, ставка по кредиту - 26,64% річних. Єдина умова: клієнт повинен купити заставну квартиру у ПриватБанку.
За словами члена правління Індекс-банку Олексія Волчкова, в Україні ось-ось почнеться масовий викид заставного майна на ринок. "На початку цього року багато потенційно проблемних позичальників реструктуризували кредити. Тепер вони в основному справно платять за такими позиками. Але якщо реструктуризація була тимчасовою (наприклад, на рік), то зовсім скоро проблема погашення боргів знову загостриться", - вважає Олексій Волчков. Проблеми з поверненням позик виникнуть і в тому випадку, якщо доходи населення зменшаться чи гривня девальвує ще істотніше. За прогнозами директора по роботі з проблемними активами VAB Банку Станіслава Людкевича, викид застав на український ринок можливий вже в 2009-му: до кінця року буде розглянуто і, ймовірно, багато задоволено судових позовів про відчуження застав, поданих фінустановам навесні і влітку поточного року.
Що необхідно закласти в банку для отримання кредиту:
Щоб отримати кредит сьогодні, недостатньо позитивної кредитної історії, високого постійного доходу та можливості здійснити перший внесок за позикою, заплативши 50% вартості покупки. Необхідна також ліквідна застава.
"Вимоги банків до застав за кредитами фізосіб змінилися мало. Населення, як і раніше, закладає автомобілі та нерухомість. Хіба що фінустанови стали набагато суворіше оцінювати вартість заставного майна", - говорить фінансовий директор компанії "Простобанк Консалтинг" Олександр Сєдих. Втім, багато банків намагаються кредитувати під заставу депозитів, а зовсім не під заставу рухомого або нерухомого майна.
Набагато більше змін у сегменті корпоративного кредитування. Отримати позику під заставу автопарку або вантажівок практично нереально через їхню невисоку ринкову вартість. Банки більше не видають позики під заставу обладнання чи товарів в обігу - ці застави вважаються неліквідними. До того ж пошук покупця на об'єкти може затягтися на рік-півтора. Крім того, кредити під заставу товарів вважаються позиками на розвиток бізнесу. Для фінустанови така позика ненадійна: в умовах кризи за короткий період бізнесмен може й не відбити вкладені в підприємство інвестиції, а значить, під питанням виявиться виданий кредит.
Зате банки охоче кредитують корпоративних клієнтів під заставу депозитів. Такі позики видаються на будь-що і називаються мікрокредитами - стандартна сума мікрокредиту від $ 50 до $ 200 тис. Однак в окремих випадках банки надають і більш великі позики - до $ 3 млн. Крім того, банки кредитують під заставу комерційної нерухомості. Правда, оцінюються такі застави досить консервативно - як мінімум на 5% дешевше їхньої ринкової вартості.
Антикризова стратегія фінустанов - кредитувати під таку заставу, з якою позичальник не хотів би розлучитися. "Нерідко ми кредитуємо бізнес під заставу особистого майна головного акціонера компанії", - розповідає член правління Індекс-Банку Олексій Волчков. До того ж фінорганізації видають корпоративні кредити під заставу основних виробничих потужностей компанії. "Вимагаючи такі застави, ми певною мірою психологічно тиснемо на позичальника: одна справа віддати банку непотрібний позичальникові шматок землі в рахунок погашення кредиту, інше - розлучитися з власною квартирою або виробничим обладнанням, без якого бізнес позичальника затихне", - пояснює Олексій Волчков. Нехай навіть самі по собі такі застави малоліквідні і банк аніскільки не зацікавлений у відчуженні майна, зате позичальник буде намагатися зробити все, щоб розплатитися за позикою.
Вікторія Руденко, Олена Шкарпова
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
